100多家房企涉足养老产业 到底为养老还是卖房？

网易房产讯 近日，全球知名地产服务公司高力国际发布《夕阳十里，朝阳在前 ——养老地产深度解析报告》。通过对150余家优质养老地产项目进行调研，报告对国内养老地产的市场环境和未来发展进行了深度分析。

报告显示，目前国内养老产业的供需关系并不平衡，尽管进入养老产业的地产企业已经超过100家，但市场需求仍在不断膨胀。而地产商提供的养老服务高力国际预测，到2025年，我国养老产业的市场规模将达到5万亿。

现阶段每千名老人仅有30张床位 仍有巨大供给空间

报告显示，我国养老地产的供给缺乏准确的经济数据，但是可以以床位数量衡量。2016年2月23日召开的全国老龄工作 委员会全体会议透露，全国养老机构床位数已达到669.8万张，每千名老人拥有养老床位数达到30.2张，居家养老服务设施已基本覆盖城镇社区和50%以上的农村社区。

按照国外成熟阶段的养老行业需求来看，每千名老人需要 50个床位，可见养老地产的发展存在巨大的供给空间。

我国从 2000年开始已经进入老龄化社会，且其社会老龄化速度正在逐渐加快。从国务院印发的《社会养老服务 体系建设规划》显示，我国是世界上唯一一个老年人口超过1亿的国家， 且正在以每年3以上的速度快速增长，是同期人口增速的五倍多。预计到2020年，老年人口将达到2.43亿， 约占总人口的18%。未来10年至2025年，中国老龄化人口将接近3亿。

在对市场结构的研究中，高力国际发现，国内的养老产业还处在初级阶段，仍在探索适合国情的运营方式和盈利模式。虽然近年来养老服务机构增加了供应，市场上仍存在较大的供应缺口。随着对养老需求的逐步增加，养老产业潜力巨大，而其中，富有的人群将成为近10年内地养老市场的消费主力人群。

超过20家地产商投资养老医院

面对巨大的养老需求，大批地产商集中进入养老产业。据高力国际不完全统计，目前进入品牌养老房地产行业的上市公司已超过 35 家，非上市房地产公司超过 80 家，非上市保险公司超过 20 家。

高力国际分析，传统房企之所以进入养老地产行业，是由于房地产行业进入下行周期，房地产行业利润下滑，寻找新的增长点成为房企能否战略性持续发展的关键。而土地可以发展养老产业，再通过养老产业附加值提升土地溢价和收益，这也是房企以商业住宅进入养老市场的重要考量之一。

许多地产商都看中了医疗医院。据高力国际不完全统计，投资医疗医院的地产商已经超过 20 家。2016 年万达宣布投资 150 亿人民币，引入英国国际医院集团 (IHG) 在上海、成都及青岛修建三座综合性医院；珠江投资建立“珠江国际生命健康城”；上海万科拟建复旦万科国际儿童医院；富力地产携手加州大学洛杉矶分析医疗中心创办新型国际医院；养老地产“太阳城”集团建立太阳城医院；泰康对传统养老院模式升级打造泰康之家社区，引进了“三甲医院临床诊疗+社区配建二级康复医院 +CCRC持续关爱养老社区”的医养服务体系。

大地产商们的集体参与，为养老市场带来了大量供给。万科（怡园、随园、嘉园）和保利（和熹会）总床数分别都超过 2000个，远洋（椿萱茂）也超过3000个。其中泰康之家的医养社区、度假特色社区 更是将近一万个床位。

珠三角养老项目月平均收费7100元 空置率超过36%

高力国际通过对近 40 家国内领先的养老地产开发商的全国近 150 个项目的调研，绘制了优质养老地产项目的全国布局图。目前，我国养老地产主要分布在四个区域：京津冀经济圈、长三角经济圈、珠三角经济圈、川渝经济圈，形成4个重要的养老地产集群，其他风景优美的宜老城市也有少量分布。

就服务而言，京津冀、长三角区域项目更为丰富，服务也更为多元化。就优质养老项目分布统计而言，京津冀 以自持经营项目为主，珠三角项目以销售型项目为主，成渝为旅游养老项目为主。

这些地区的养老项目怎么收费？高力国际了解到，京津冀区域的养老地产项目月均收费从 2850 元到30750元不等，平均收费为8000元。珠三角养老项目的收费也有高有低，每月1750至16500元不等，平均月收费7100元。长三角的月平均收费居全国最高，达8300元。川渝区域由于优质项目较少，市场产品较为单一且多数集中于旅游类养老地产项目，因此自持经营类收费水平也较其他集群偏低，为4800元。

名为“养老”实为“地产” 空置率普遍偏低

当前养老地产产品，多数名为养老实为地产，配套资源和适老产品与服务缺乏，这让一些中老年人对“养老房产”仍持观望态度。高力国际发现，目前自持经营类养老项目的空置率普遍较高，分别在35%-45%之间。而养老产业属于非快速消费型产业，需要有耐心的培育期。一般养老院入住率要达到 75%-85% 才能盈亏平衡。

相比之下，高端项目比中低端项目入住率更高。比如京津冀集群的泰康之家、和熹会、上海亲和源、广州祈福护老公寓等入住率都在 95% 以上。

高力国际提出，较高空置率并不意味着城市过度建设或者供给过剩。因为整个养老产业还处于早期阶段，中国养老市场还未培养成熟的消费观念，多数人还没有对养老产业形成有效的认知。

此外，运营商和开发商都还在摸索阶段，通过借鉴国外成熟养老产业经验，希望可以落地中国。但是中国无论在经济、文化还是消费结构以及社会支付能力方面都和发达国家的养老市场有很大不同。这也是一些项目出现入住率不高、后续服务无法实施等情况的原因之一。

地产+医疗、教育、金融、居家 以融合为破局之道

结合上述产业发展的客观条件和情况，高力国际总结了目前制约养老地产发展的因素，并提出破局的关键在于创新、融合和回归。

其中，融合增益将是未来养老地产破局方向之一。 以美国的HCP为例，作为服务于医疗保健领域的房 地产投资信托公司 , 它融合了旗下的老年人住宅、生命科学地产、诊所、医院及专业护理院各领域，轻资产运营平均毛利率高达 56％。比如万科幸福家，嵌入托儿所， 满足老少的共同照看需求。