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广州在售楼梯楼占近四成 租金毛回报率高于电梯楼

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日前,荔湾区启动“百梯万人”旧楼宇加装电梯工作。9月8日,广州住房公积金管理中心发布通知:加装电梯也确定可提用公积金。利好消息不断,楼梯楼再度引发市场关注。那么,究竟买电梯楼还是买楼梯楼好呢?昨日,广州链家研究院根据该公司在今年前8个月促成的逾9300宗二手住宅买卖个案分析发现,楼梯房楼层越低议价空间越大,此外,楼梯楼年租金毛回报率高过电梯楼。

在售房源中楼梯楼占近四成

从供应量来看,广州链家全市在售的有效住宅房源中,楼梯楼房源占39.8%。而随着越来越多的加装电梯投入使用以及新楼盘的建设(近年来广州全市每年的新房成交量为7万~13万套),电梯房源占比亦逐步增加,目前已达60.2%。

据广州链家成交数据显示,楼梯楼的成交量占比为38.7%,与供应量的占比相近,均不超过四成;而电梯楼成交量占比为61.3%,这表明供应量在一定程度上影响着成交量,同时也跟购买群体的第一喜好有关。

从广州链家的盘源分布所在地来看,由于城市发展沿革,越早发展的区域,楼梯楼越多;越晚发展的区域,电梯楼占比越高。表现为越秀、荔湾、海珠等区域楼梯房占比高,供应占比亦相对更大。越秀区放售的盘源中,楼梯楼占比最高,达到61.8%;其次是荔湾区,楼梯楼占比超过五成,为51.8%;海珠、番禺的电梯楼盘源均超过五成,达52.9%及55.4%;白云、黄埔的楼梯楼盘源相近,均不足四成,分别为37.1%、35.6%;天河是电梯楼盘源比例最高的区域,高达74.4%。

供应影响成交,细分到各个区域,不难看到,楼梯楼最多的盘源是越秀区。因此,越秀所成交的楼梯楼比例也最多,达到58.1%,电梯楼占比仅为41.9%。其次是荔湾区,楼梯楼成交占比为48.9%,电梯占比为51.1%。天河是楼梯楼成交占比最少的区域,仅为21.8%,而电梯楼占比全市最高,为78.2%。

楼层越低 报价越高但议价空间更大

据悉,不管是楼梯楼还是电梯楼,议价空间的浮动范围均在2.2%~2.8%之间。楼梯楼方面,由于业主心态不同,各楼层的挂牌报价有明显差异,楼层越低报价越高,且报价差距非常大。以广园云苑新村为例,1~3层平均挂牌报价为26194元/平方米,4~6层为23533元/平方米,7~9层为21570元/平方米。报价差距较大,楼层越低议价空间越大。

从全市均值来看,低层单位平均议价空间为2.81%,中层单位议价空间为2.55%,高层议价空间为2.21%。而电梯楼方面则相对比较平均,均位于2.5%~2.6%之间。

越秀区的楼梯楼受楼龄较旧的影响,议价空间最高,达3.64%;黄埔的楼梯楼议价空间最小,仅为1.89%;而天河的电梯楼,受业主心态强势影响,放盘价较高,因此议价空间略高于其它区域,为2.71%,黄埔的电梯楼,议价空间最小,为2.10%。

楼梯楼年租金毛回报率高过电梯楼

调查显示,楼梯楼的年租金毛回报率要比电梯楼更胜一筹,楼梯楼为1.94%,比电梯楼高0.4个百分点。细分到区域,无论楼梯楼还是电梯楼,毛回报率最高的区域是白云,分别是2.21%、1.86%,而天河、越秀由于楼价相对于其他区域明显较高,故两区年租金毛回报率明显较低,天河电梯房毛回报率为1.33%,楼梯房毛回报率为1.43%,越秀电梯房毛回报率为1.12%,楼梯房毛回报率为1.56%。

专家建议

“睇餸食饭”选择房屋类型

广州链家研究院院长周峰认为,不管楼梯房还是电梯房,亦不论市区还是郊区,皆有其相对固定的客户群体。这些客户都有一个共同的特征,就是“睇餸食饭”。根据自己的资金储备量以及可以接受的区域、地段,作详细的衡量和对比,最终再下决定入市购买。

但随着年龄及人生阅历的变化,每一个曾经的“新业主”,都有可能产生改善居住环境的冲动,从而令其现在居住或持有的物业,成为二手市场上重新流通的供应源。而他们再次购买的对象,或将与目前这一套放盘对象存在较大的差别。因此,选择房源还是那一句话:喜欢与否,跟自己的钱袋有关。

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