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释疑:一手房转二手房卖 不用锁盘两年吗?

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记者周记

文:记者李凤荷

根据媒体报道,番禺某盘为降低买家的首付门槛,开发商又想出了新的卖房套路。首付省4成,操作的办法是一手房转二手房卖。据了解,该项目位于番禺华南板块,是开发多年的超级大盘,近期计划推出新组团部分新货。由于项目是现楼,开发商可先以公司名义为这批单位统一拿证,再转手卖给普通买家,相当于是二手交易,可以按银行评估价正常贷款,因此首付比例可参照目前贷款政策。据媒体调查,这批一手房单位转二手房出售,涉及到二手交易的相关税费,将由开发商承担。

以往记者遇到过未出证一手房转让的纠纷,多数在于价格争议。由于签转让协议到出证可售存在一定的时间差,一手房业主觉得卖亏了,诸多借口撕毁协议。买家一开始以为捡到笋盘,但节外生枝白白付出时间成本,更要面对再购成本提升的不利局面。对于这次媒体爆料,记者有两点困惑,一个是开发商为应对一手房近期销售困难而想出这个对策,然而根据去年出台的“3·30新政”,在3月31日后转让的二手房和签约的一手房禁止在出证2年内转让,除非开发商在去年“3·30新政”前早已办好手续,否则房屋如何可以顺利转名呢?

第二点困惑则是税费,如果一手房先以公司名义出证,姑且勿论房屋转让的可能性,单是法人承担的增值税和土地增值税就高得可怕。记者若干年前采访过一位拍卖达人,这位拍卖场“老司机”就曾经在公司物业上栽过跟头,拍卖标的约定所有税费由竞得人承担,他以几十万元拍下“笋盘”,到房管局过户问税才得知需要承担的业主方税费几乎与拍卖价相约,最后他不得不联系委托拍卖的法院协商退房。之前记者也报道一个银行出让的公司物业案例,该物业位于天河北,评估价是422多万元,增值税及附加要22万多元,拍卖费用21万多元,土地增值税居然高达203万多元,最后评估净值仅为175万多元。如果这批房屋真的可以以二手房的方式转让,开发商为尽快出货所付出的成本非常高。

这批一手房转二手房出售的新货位于番禺华南板块,其实周边也有不少成熟的二手楼盘,价格与这批一手货差不多,个人与个人进行普通商品房的转让交易,买家需要承担业主方的税费,满打满算也不到10%,同样可以获得低首付的贷款资格。对于买家来说,与其冒着不知深浅的产权风险,不如踏实到周边看个盘源更为实际。

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