新城开发"跑"得比高铁快 房企转型期谨防造空城

每经编辑 祝裕

每经记者 舒曼曼 每经编辑 魏文艺

高铁在跑，城市在追。随着高铁建设日益成熟，区域经济发展也迎来“高铁时代”。

在“高铁时代”，各方参与者都希望利用高铁实现快速发展。如各地政府希望会在郊区、新区规划高铁站，围绕高铁站规划“高铁新城”，希望通过高铁新城的带动，提升郊区土地价值，实现城市版图的快速扩张；而各大房地产开发企业也以敏锐的触角积极加入高铁新城建设，以期获取丰富的土地储备。

《每日经济新闻》记者注意到，在高铁新城爆发式发展的背景下，国家发改委、住房城乡建设部等四部委5月7日联合发布《关于推进高铁站周边区域合理开发建设的指导意见》（以下简称《意见》），明确指出，高铁车站周边用地规模、结构、布局及土地开发和供应时序，应按照城镇建设用地增加规模同吸纳农业转移人口落户数量相挂钩要求合理确定，大城市初期应重点开发新建高铁车站周边2公里以内区域，坚决防控单纯房地产化倾向。

避免盲目追求规模

近年来，不少地方依托高铁建设的有利条件，积极探索推进高铁车站周边区域的开发建设，取得了一定发展成效，有的高铁车站周边区域已经成为城市最具人气和活力、发展最快的地区。依托高铁车站推进周边区域开发建设，有利于城市空间有效拓展和内部结构整合优化，调整和完善产业布局，促进交通、产业、城镇融合发展。

以河北省为例，依托京津冀都市圈，河北省在保定市、高碑店、张家口等交通要塞规划打造高铁新城。

早在2017年4月，华夏幸福与河北省张家口市下辖的涿鹿县人民政府就签订协议。根据彼时华夏幸福公告，涿鹿县政府在原协议的基础上，另将张家堡区域作为新增约定区域纳入合作区域，并在新增合作区域内与乙方合作建设开发“高铁新城”。

保定市一位政府官员在接受媒体采访时表示，保定交通是最能和北京同城化的，京石高铁开通以后，到北京只有40分钟。目前涿州、高碑店、保定市有三个高铁站，在这三个高铁站通过高铁新城的打造，可吸纳北京外溢出的企业总部、大学和高端企业等。

但不可否认的是，目前部分高铁车站或多或少存在周边区域开发规模过大、功能定位偏高、发展模式单一和综合配套不完善等问题。

四部委强调，应杜绝边建设、边规划，避免高铁沿线产业布局同质化和单一房地产功能开发。推进高铁车站周边区域开发建设，应严控金融和地方政府债务风险，遵循城镇化发展规律，确定开发规模和边界，循序渐进，防止盲目追求规模和大干快上。

易居研究院智库中心研究总监严跃进对《每日经济新闻》记者表示，一般来说，很多空城项目在于高铁项目距离主城区太远，所以，尽量从出行方便的角度进行规划和设计，这是最关键的一点，否则很多高铁项目的交通概念容易被弱化，这也使得高铁周边的地产项目开发缺乏发展基础，或者人气不旺。

与此同时，对于类似高铁项目的建设来说，若是盲目做开发，就容易形成高铁新城概念下的泡沫，也容易带来城市发展资源不集中的问题。

因此，《意见》也着重强调，新建铁路选线应尽量减少对城市的分割，新建车站选址尽可能在中心城区或靠近城市建成区。

而业内认为，随着高铁新城首次单独被纳入房地产调控范畴，高铁新城的开发逐渐回归理性，高铁沿线房地产开发或将出现明显降温。

房企布局仍需综合考量

《意见》指出，大城市可适当控制预留远期发展空间，避免摊子铺得过大、粗放低效发展；但中小城市方面不宜过高预估高铁带动作用，避免照搬照抄大城市开发经验，盲目造城。并且，严禁借高铁车站周边开发建设名义盲目城市扩张。

近期，不少房企也加大了对高铁新城的关注。严跃进分析称，高铁新城承担了旧城改造和城市新城建设的重点功能，实际上房地产发展机会依然较大，关键是合规运作、节奏稳定、不过分炒作高铁概念、努力改进交通居住等便利程度等要求。

实际上，多位房企高管在接受《每日经济新闻》记者采访时，却透露出谨慎布局的态度，在他们眼中并非所有高铁新城都能受房企青睐。

雅居乐地产集团北京区域营销总监何斌向《每日经济新闻》记者坦言，高铁新城能不能符合房地产开发商的布局逻辑很重要，“高铁新城建设对房企来说是有很大积极意义的，但是房企选择高铁新城建设中，交通只是其中一个因素，一个地方的人口、未来的政策、经济状况等综合考虑之后才能判断这个高铁新城是否有发展潜力，带动效益有多大。”

新世界中国地产董事兼副行政总裁黄少媚向《每日经济新闻》记者透露，包括航天城、高铁新城等综合项目新世界中国都在关注布局，未来将根据国家公布的规划，继续重点发展核心一二线城市，并更加关注城市综合体以及交通枢纽上项目的拓展，而三四线城市的项目不会去布局。

何斌认为，不少高铁新城建设的瓶颈在于离市区较远，人才、资源等无法到位，包括核心产业能否顺利引入等都是房企在布局中需要综合考虑的问题。

荣盛发展相关负责人也表达了类似的观点，因此在布局中，其更多的是关注京津冀、长江经济带、珠三角等重点发展的高成长性区域中的高铁新城项目。

新世界中国华北区域总监孙雷也向记者表示，房企一般不会排斥任何项目，但是对项目也要根据房企本身的开发能力和项目本身作具体分析。

产业导入面临多重压力

高铁新城投资热潮的背后或与房企开发逻辑生变有关。

何斌坦言，目前，大部分房企都在做产业转型，这是必然趋势，转型意味着第一需要扩大规模，第二需要做产业转型，而且以前简单的盖房子、卖房子模式已经不适应社会发展需要了。

孙雷也分析认为，实际上目前大部分房企都在关注相对综合的项目，而不是单纯的住宅开发。而高铁新城的产业导入，对于开发商来说也是非常重要的挑战。

何斌向《每日经济新闻》记者分析道：“首先导入产业能不能适应并匹配当地发展需要，第二就是导入产业能不能活下来。未来，房企将在产业导入上面临许多问题。”

以荣盛发展布局的宣化高铁新城项目为例，作为其涉足的第一个高铁新城项目，在产业导入方面，荣盛发展相关负责人告诉记者，宣化高铁新城规划包含生态、旅游等绿色产业以及高新技术产业，并将根据高铁产业经济发展的特性，发展上下游服务配套产业。

然而，规划背后如何实现产业导入仍然面临多重压力。该负责人坦言，首先，当地产业层次偏低，升级转型的压力很大，产业配套设施还不完善，服务水平和集聚效应等都有待进一步提升；其次，城市及产业的发展需要人才、资金、技术等多方面的补充，而宣化在这方面相对较弱。

对此，严跃进建议，高铁新城建设应该和城市发展的半径相结合，过于偏远的地方需要警惕，而在高铁新城建设中更应该积极通过棚改等因素导入人口，以免出现住宅多、人口少的“高铁空城”出现。