许荣茂：世茂不会出现跳跃性成倍增长（实录）|土地储备|许世坛

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观点地产网 与往年一样，世茂房地产的业绩发布会依旧是父子搭配上阵。虽然整场发布会中，发言和回答问题的任务都由许世坛主力承担，但许荣茂还是没能避免媒体的连番追问。

8月28日，是香港内房股业绩发布会第n次爆满，媒体和投资者们不停赶场，房企管理层们则静候资本市场半年一度的发问。

下午四点半，世茂房地产主席兼执行董事许荣茂，副主席兼执行董事许世坛，执行董事汤沸，首席财务官丘钧山，营销总经理邵亮等管理层准时出现在中报会现场。

根据下午发布的业绩报告，2018年上半年，世茂房地产实现销售额723.2亿元，同比上升60.3%，完成全年业绩目标的51.7%；上半年累计签约面积450.9万平方米，同比增长66.5%。

期内，世茂房地产股东应占核心业务净利润上升20.2%至44.01亿元，股东应占核心业务净利润率由2017年同期的13.4%上升0.9%至14.3%；毛利率由2017年同期的29.6%上升至31.0%，毛利上升24.7%至132.07亿元。

值得注意的是，由于过去一年的积极拿地，世茂房地产净负债率连续6年保持在60%以下的纪录终被打破——2018年上半年，世房的净负债率上涨3.8个百分点至62.7%。

对此，许世坛解释称，目前世茂房地产正处于高速发展阶段，去年拿了很多地，包括深圳龙岗239亿的战略地块，有一半土地款安排在今年支付，因此2018年上半年负债有所上升。

据其预计，接下来，世茂房地产全年净负债率还会有轻微上涨，但不会超过70%。

“世茂不会出现跳跃性增长”

相比地产行业普遍的高杠杆，世房的负债率一直处于较低水平，这或许得益于许荣茂对稳健的绝对重视。

在为数不多的发言中，许荣茂便始终强调风险可控的重要性：“经过过去两年的调整期，世茂已经开始跑起来了，但我们也不会出现跳跃性的成倍增长。在公司内部，稳健发展始终是第一位，其次才是销售规模的增长。”

他以2017年拿下的深圳龙岗地块为例，由于地块1.7万元每平方米的均价大大高于公司拿地的平均成本，同时239亿的土地款也在一定程度上拉高了世茂房地产的负债率。

观点地产新媒体了解到，2017年全年，世茂房地产平均拿地成本高达10602元/平方米，而平均售价则为每平方米16623元。

不过，许荣茂随即解释称：“该地块具有战略性意义，不仅可贡献超过300亿的销售，长远来看，地块每年也将产生可观的租金收入，所以我们还是拿了。”

经历了2017年的土地狂飙，今年上半年，世房的拿地成本明显得到控制。

中期报告显示，期内，世茂房地产新增48个项目，新增土地储备平均楼面地价约为每平方米5966元，较2017年全年下降43%，新增土地建筑面积为772.8万平方米，总土地成本295.73亿。

对此，许世坛高兴地表示：“公司今年拿地的金额与去年同期持平，但拿地面积却增加了一倍，因为我们大多数地都是底价拿的，或者和别人合作。”

根据年初定下的700亿拿地计划，世茂房地产下半年还有超过一半的拿地预算。

然而，由于近期土地市场的冷淡，许世坛也流露出少有的保守：“下半年拿地会谨慎一点，特别现在有一些城市出现流标。除非是特别便宜、或者特别看好一个城市，否则我们也不会特别积极去拿地，可能要到第四季度是拿地好的机会。”

根据世茂房地产目前的土地储备，也并不急于在当下并不明朗的态势中冒险拿地。

数据显示，截至2018年6月底，世茂房地产权益前土地储备为5162万平方米，在全国的货值储备达到8800亿，较年初8000亿增加了800亿。其中，长三角地区2200亿，大湾区2000亿，福建地区2000亿，华北地区1600亿，其他地区共1000亿。

对于全年的销售预期，许世坛同样信心十足地表示，世房2018年全年可售资源超过2600亿，下半年将有1800亿供货，“按照目前的去化水平，公司有信心完成全年1400亿的销售目标，并且有大概率会超过，甚至大幅超过”。

“下半年主要任务是抓回款”

显然，拥有大量的土地储备，许世坛并不过于担心销售，反而在政策调控，尤其是金融趋紧的环境下，如何提高回款，加强现金流，对房企而且才是更为迫切的事。

数据显示，2018年上半年，世茂房地产整体回款率略有下降至76%。对此，许世坛坦言，相比于销售，抓回款才是世茂下半年的主要任务：“上半年的回款略微差一点，我们也在密切跟进这个情况，包括和银行做一些战略的合作，希望全年的回款率可以到80%。”

财务方面，受中美贸易冲突影响，人民币贬值对房企的影响也在近期不同程度有所反映，此前，万科就曾表示授权子公司开展外汇套期保值，以防范汇率大幅波动带来的不良影响。

对此，许世坛表示，虽然世茂房地产的外债比例稍高，但由于公司有很多港币资产，包括在九龙、长沙湾等地的住宅项目，会在2020年开始产生销售，因此人民币贬值在短期可能会有压力，但是中长期来说影响不大。

值得一提的是，地产开发业务之外，在世茂版图中，酒店和商业部分也有各自独立的规划，此前许荣茂就多次表示，未来酒店业务将会分拆。

不过，在许世坛看来，目前世茂酒店业务的运营和财务表现还远未达到上市的条件。

他指出：“分拆是我们一个长远的目标，包括酒店商业，但首先需要规模达到一定的量。这可能需要两三年甚至三四年，目前先把业绩包括租金的回报期提高了以后，规模大了以后，再来考虑这个分拆的事情。”

中期报告显示，上半年，世茂房地产在酒店、租金和物业管理及其他收入为18.98亿元，较去年同期上升14.7%，增幅比去年全年略有下降。

对此，许世坛更多地将增长放在了2019年后，据其透露，随着未来世茂多家酒店的入市，2019年开始酒店租金每年都会有30%的增长。

以下为世茂房地产控股有限公司2018年度中期业绩发布会问答实录：

现场提问：下半年负债比率会不会持续上升？大概会去到什么样的水平？银根在收紧，融资成本会不会有一个继续上升的趋势？还想问一下，销售目标已经超过一半，接下来会不会提升全年目标？预计会提升到多少？

许世坛：负债今年上半年超了3.8个百分点，主要是去年多了很多钱去拿地，尤其是深圳龙岗的项目，是240亿的土地费用，有一半是今年要支付。

预测今年全年的负债都会在70%以下，希望接下来两三年都控制在70%以内，可能下半年比起上半年还会有轻微的增长，但我们觉得如果60%几都是比较健康的，这是对比其他开发商来讲。

利息成本，上半年对比去年有0.3的轻微增长，现在看来都是比较紧缩，预测到年底也是会有轻微的增长，但不会超过6%，这些都是可以控制的。

销售指标，到6月底我们完成了51%，计到8月底应该是超过了7成，但暂时都不会去调整全年目标，有信心会超标完成。

现场提问：内地在收紧棚改政策，对下半年销售会不会有压力？公司下半年拿地布局是怎么样的？预留了多少资金？公司一直有回购，下半年预留了多少资金来做回购动作？

许世坛：棚改政策可能有一些误传，其实中央已经制定3年的棚改政策是1500万套，今年应该是580万套，其实已经完成75%以上。以前可能比较多是货币，现在未必是货币，可能有些是要建的。

其实不同的城市会有不同的政策，有些地方去库存已经去得差不多了，需要更多楼的地方会通过建楼而不是货币安置。我想政策讲得很清楚，根据不同的城市去考虑不同的政策，但总的1500万套是不变的。

拿地资金，上半年应该是完成全年接近一半，下半年会再谨慎一些。现在都有一些城市出现流标的，除非是特别便宜或者特别看好的城市，否则更多的还是去销售、促回款，安全第一，未必特别积极的去拿地。

到第四季度，如果销售情况不错，可能会是一个好的拿地机会，我们再等一等。至于全年拿地金额，刚刚有说，还剩一半。

回购会在合适的时候去做，主要看市场的情况。

现场提问：关于酒店租金商业这块的，上半年增长14.7%，增长速率是比较慢的。因为去年全年是39亿，今年上半年只有19亿，还没有到去年一半的水平，想问下全年大概会是怎样的水平？酒店单独分拆上市有没有一个长远的规划？关于回款率，上半年是有一点下降了，想问下全年大概会到怎样的一个水平？

许世坛：全年的话，我们的酒店和商业的出租收入肯定是上升的，半年的数据不是太好去做一个对比。因为我们上半年酒店和商业都有改造，改造后的收益是很大的，国际广场改造前的租金收入大概是1个亿，改造后是3个亿，所以是一个很大的增长，会在2019、2020年体现出来。

另外，酒店今年会开业3个，包括成都的、杭州的以及上海的深坑酒店，明年还有香港的酒店，所以未来两三年租金收入还是比较可观的。

分拆是一个长远的目标，包括酒店商业，这个需要规模达到一定的量，我想不是这一两年的事了，可能是两三年，是一个中期的考虑。

我们近期还是希望把业绩做好，把酒店、商业、办公这些业绩包括租金的回报期提高了以后，规模大了以后，再来考虑分拆的事情。

回款率对比去年有轻微的下降，主要是我们6月份销售了200多亿，可能大部分会在7至8月回款。全年来说，我们还是希望可以到80%的，当然上半年略微差一点点，但是我觉得这个回款应该是一个趋势吧，很多开发商在回款率上也会下降。

因为现在政策调控，很多限价，拿到预售证以后，登记的过程比较长，按揭时间也比以前要长，这些都影响到回款。我们密切跟进回款的情况，也会跟银行做一些战略的合作。

现场提问：人民币持续贬值对公司业绩有没有什么影响？公司有什么对冲方法去面应对接下来人民币继续贬值、减低汇兑风险？内地楼市调控方面，对公司会不会有影响？

许世坛：人民币贬值，已经反映在我们上半年的利润，净利润已经扣除了人民币的贬值。

世茂跟其它地产商有些不一样，我们外债比重是稍微高了一些，但是我们有很多港币资产，比如我们在九龙有项目，这个项目是可以销售200亿的；跟信和在长沙湾也有一个项目，也是可以销售几百亿的，这两个项目都会在2020后开始销售。

即是2020后，我们有300亿可以卖，卖回来的港币就可以还掉那些外债。所以，在短期面对人民币贬值可能会有压力，但是中长期是没有影响的。

我们在香港还有一个很大型的酒店，1000多平方，明年也会开业，所以我们有很多港币资产、港币销售可以对冲外币的债。

调控暂时对销售的影响在全国是不一样的，譬如长三角个别城市或者福建个别城市，可能调控之后销售去化比以前慢了一些，但在中西部、长三角一些城市或者供应量以前少一些的城市，甚至有些一线城市因为以前控制很严，现在适当有些放松，销售压力反而没那么大。中国太多城市，世茂现在布局了接近90个城市，我觉得是可以平衡得了的。

9-11月是我们最多供货的月份，销售方面压力不会太大，可能回款压力相对要大一些，我们会加强回款的管理。

现场提问：今年净利润率同比增长不是太大，是不是表明去年的溢价空间还有打磨的机会？今年销售额对应的权益销售是多少？下半年会不会放大合作销售？您觉得在同等规模的房企中，公司还有哪些提升的空间？另外请问一下许荣茂主席，您最近几年个人精力或者兴趣放在公司的哪些方面？

许世坛：关于净利润率增幅比较慢的原因，就是人民币的亏损反映在我们的净利润率上，但撇除了人民币的影响外，股东应占利润率的增长还是在20%。

我们也提到，其实入账的毛利和净利有一个好的提升空间，因为我们上半年入账的均价比较低，主要是项目竣工的情况，要看全年的话，我们下半年入账项目的均价会比较高。

另外，上半年比较多三四线的项目交房，均价是一万多，下半年很多是三四万的，我相信那些入账以后，毛利和净利也会比上半年高。

我们的权益一直都在60%以上，所以还是有合作空间的，因为现在很多地产商的权益也都在50%-55%左右，而我们都是在六七十，所以权益比例下降一点是可以的。

如果市场不是特别好、特别明确的话，我们觉得合作拿地还是一个分担风险的好办法。当然，在合作上面我们还是要操盘的，这样我们可以有更大的控制权。

至于财务指标，可能全年是要把毛利、核心利润做有序的提升。另外，哪怕现在市场不是太好，我们也会管控利息和负债率。刚刚也说了还有空间可以轻微上涨，但不会上涨很多，我们在财务上都会有更好的管理。

许荣茂：我讲讲我目前的重点放在哪里，其实公司的战略，公司的大型项目推动是我这几年主要要做的，另外在今年的中报可以看到，有一个篇幅是做我们企业的社会责任报告，要去履行作为企业要对社会的承担，或者对社会的贡献，这是我主要做的。

现场提问：公司8800亿货值是仅包含住宅部分吗？世茂几大地区公司中，增长规模目标是怎样的？想请问一下许荣茂主席，您对公司这今年的增长还满意吗？您觉得世茂可以提升的有哪些方面？

许世坛：8800亿元是包含了销售部分的住宅、商业、酒店和办公，但如果是自持，买地的时候已经决定自持的就不包含在内。

关于地区公司，我们现在有9个地区公司，现在最大的应该是福建公司，上半年已经完成了250多亿销售额。