李铁：房地产问题解决之道在拓展空间

李铁

国家发改委城市和小城镇中心首席经济学家。新京报记者 浦峰 摄

2018年，房地产依然是最受公众关注的话题之一。截至目前，市场调控已一年有余。新京报带着问题采访了国家发改委城市和小城镇中心首席经济学家李铁。

在李铁看来，目前投机性、炒作性的购房行为受到遏制的状态会持续多年，不要试图去解决价格问题，而要解决供给问题。拓展空间是解决中国房地产问题的重要办法。他还表示，不要过度强化宏观调控手段的应用，要引导地方政府将短期行为向长期行为转变。“房地产是一张好牌，但我们还没有使出来，可以通过改革将这张牌的活力和潜力释放出来。”

“不应该继续放大调控来遏制投机炒作行为”

新京报：从目前的这个情况来看，调控有必要放松吗？

李铁：从政府发布的一系列政策的目标看，政策的目的已达到。在限购、限贷等政策下，投机、炒作性的购房行为已经受到很大遏制，大范围的、机构性的炒作住房的现象基本不存在了。而且这种遏制效果不会只持续在这一两年，而是会持续很多年。现在，我们关注的问题应该不再是继续放大这种调控来遏制投机炒作行为。

新京报：前段时间我在一个五线县城看到，很多新楼盘被“秒杀”。为何现在三四线甚至五六线城市需求如此旺盛？

李铁：现在看，三四线城市在前些年出现了严重的积压，去库存去了好多年。但并不等于所有的三四线城市都有积压，可能会出现一种误判——认为三四线城市的市场全都有积压。这种误判会导致一些后发城市在近几年出现需求爆发现象。

第二，农村消费趋势发生了变化。在过去长达几十年的时间中，农民外出打工挣了钱之后还会回到村里盖房。但现在更多他们考虑子女的教育、老人养老等问题，会追求更好的教育、医疗卫生、养老等公共服务资源。因此，在挣了钱之后他们会选择在县城买房而不再回村里盖房。这是农民工根据城镇化发展进程自行作出的选择。

新京报：三四线城市市场的过热是否需要警惕，比如是否应该注意避免再出现炒房现象？

李铁：我们最大的问题就是经常用计划经济思维方式来解决市场出现的问题。只要我们承认自己是社会主义市场经济，可以适度地运用宏观调控手段，解决市场波动放大的问题和供需矛盾。但若过度强化宏观调控手段的应用，追求供需对接严丝合缝是不可能的。

新京报：在政府的调控政策上，有哪些地方还需要注意？

李铁：考虑中国房地产市场的问题，要认识到市场价格的波动与政府的推动有关。在房地产市场中，需求方是消费者，供给方是房地产企业，本来市场的波动会发生在一定的区间。但在强烈的财政利益的驱使下，地方政府会过度开发，导致规划失调、资源浪费，这种干预等于放大了市场的波动。

因此，要调控的话，必须弄清楚一个问题——调控政府这头，还是调控市场这头？我认为应该重点调整政府这头，要限制地方政府过度干预的行为，引导地方政府将短期行为向长期行为转变，从而实现政府的转型。

还有，我最反对一刀切的限价政策，这一政策也加大了市场价格的波动。房价的上涨肯定和优质资源集中有关，因此希望通过限价政策把房价压下来是不可能的。对开发商来说，他们当然不愿意去卖这个房，这就导致供给较少、价格仍会上涨。因此，限价政策严重违反了市场规律和城市发展规律。

解决中国房地产市场的问题，要拓展空间

新京报：按照你刚提到的，不应该过度行政管理干预，应该更多地让市场来发挥作用。

李铁：当然。市场化的手段和方法很重要，不是试图去解决价格问题，而是要解决供给问题。

过去很多年，我们关于房地产市场的讨论和关注点更多是停留在价格层面，但实际上，我们应该认识到，空间配置才是缓解房价的最重要方法。解决中国房地产市场的问题，最重要的是拓展空间。

全世界城市发展的规律都是距离城市中心越远，房价越便宜。所以，我们可以在城市周边更大范围空间内增加供给。在人口集中流入、房价上涨过快的地区，重点是在更大范围空间内增加中低收入人口的住房供给。政府该做的是，允许这些地方依托原来的小城市和小城镇去盖房子，同时把轨道交通建设好，还要允许这些地方有一定的产业存在，并疏解中心城区的功能。

新京报：你认为房地产市场长效机制建立要在空间上面进行拓展。但现在并没有做，为什么？

李铁：因为中国的行政区域和公共服务连在一起，对于优质资源占绝对优势的城市，很难有意愿通过空间来缓解房地产的问题。其实这些城市有能力通过空间调整房地产市场，因为有足够大的行政管理区域。但这些城市担心这样做会吸引更多的人口进来，增加城市公共服务的负担。

那怎么让政府有动力来做这个事？当然需要中央政府来推动。因为中央政府有足够的宏观调控能力来进行协调。比如，怎么根据市场、规划等，通过更大的空间来缓解压力。

“房地产是一张‘好牌’，但我们还没有使出来”

新京报：前一段时间，金九银十不再、万科高喊“活下去”。怎么看待这些具体的市场现象？

李铁：我觉得这是大家对市场、对政府政策没有信心的表现。实际上，这些年的房地产政策过于强调行政干预，让市场感到心中没数，至少使得房企不再那么信心十足。

但是，我认为中国的房地产市场还有很大的发展潜力、增长空间。第一，中国的城镇化还具有巨大的发展潜力。第二，中等收入群体刚需的潜力很大，很多人还要在城市主城区和郊区买房，二套房已经是刚需。第三，投资潜力。对很多人来说，最稳定、最安全、最好的投资还是投资房地产，这是城镇化带来的城市发展预期所决定的。第四，未来住房的改造、住房更新的发展空间是巨大的。中国住房的平均寿命是30年，日本是100年，正朝200年努力，英国是130年，这就要求中国的房地产开发商要从粗放型向高质量发展转变。

因此，现在出现的这一现象，并不意味着房地产开发商活不下去。

新京报：房地产未来还是中国经济非常重要的支柱？

李铁：对。这是因为只要居民买房子，家里肯定会购买家电、汽车等配套。通过一套房子，可以带动无数工业制成品的消费增长，带动内需的增长。在上个世纪九十年代中期，中国工业制成品滞压严重，大部分工业制成品积压40%-50%以上。伴随着后来房地产的发展，住房制度改革等，工业制成品过剩的问题基本得到解决。我记得当时有部门的研究提出，城镇化率提高1个百分点，至少可以拉动GDP增长1.5个百分点。增长最重要的发动机之一是通过房地产来实现的。

在2008年的国际金融危机之后，2010年中央又提出了新型城镇化战略，希望农村人口长期的消费兴趣、投资兴趣从农村转向城市，既带动地产消费，也带动了基础设施的消费需求。

因此，我们不能忽视房地产发展带来的一系列影响，也要通过政府的调控手段调节房地产供求关系。控制什么？通过房地产供给波动的区域现状，确定哪些地方要限制住房的发展，哪些地方的政策可以适度放开而拉动内需。比如，在人口流入地区，可以适度放松调控，鼓励通过住房建设来缓解需求的压力，同时也缓解中心城区房价上涨的压力，给中低收入人口提供更多的住房供给等。而在三四线人口流出地区，要限制地方政府过度开发。

现在中美贸易摩擦升级，中国面临和1996年亚洲金融危机、2008年国际金融危机相似的情况，房地产是一张好牌，但我们还没有使出来。

新京报：怎么才能把这张牌的潜力使出来？

李铁：通过改革释放活力和潜力。首先允许已在城镇长期就业生活的农业转移人口和外来城镇间流动人口在就业地落户。当前在北京长期就业生活、没有北京户籍但已成为北京居民的人口，至少有上百万，但北京一年才解决几千人的落户，我觉得有点太少了，真的过于苛刻了。如果把他们的落户问题解决了，这些人的消费需求和投资需求会大幅增加。在珠三角地区、长三角地区等人口流入区，也可以通过落户政策释放出巨大的消费潜力。

第二，进行土地制度改革。允许集体建设用地进入城乡建设用地一级市场，参与城镇的建设开发投资。如果允许各类企业和集体经济组织进行合作，把短期的利益追逐变成长期的投资行为，既可以降低房地产和各类产业的初始开发成本，同时也可以使集体经济组织和农民通过参与城市的开发和建设获得收益。房地产的价格也不会攀升。

第三，发挥都市圈中小城市和小城镇的作用。如何释放这些大城市周边中小城市和小城镇的发展活力？通过服务业的辐射、功能的疏解，使得这些中小城市和小城镇承担部分居住和产业载体的功能，从而使得它们的能量在低成本的情况下释放出来。要发挥都市圈中小城市和小城镇的活力，应该进行比较大的政策性调整。

★精彩观点

1?拓展空间是解决中国房地产市场问题的重要方法，而这需要中央政府有足够的宏观调控能力来进行协调。

2?各种行政限制政策给房企带来了一定的压力，但中国的房地产市场还有很大的发展潜力、增长空间。

3?房地产是一张好牌，但我们还没有使出来，可以通过改革将这张牌的活力和潜力释放出来。

新京报记者侯润芳