地产央企布局联合办公市场 群雄角逐加速洗牌

上海和北京是目前国内最大的联合办公市场，2018年门店数量占比分别达到32.5%和32%。

联合办公行业面临洗牌优胜劣汰之际，又不断有新军加入，它们会是“搅局者”吗？

地产央企——华润置地近日推出旗下美好办公品牌——润联行，并计划2019年在北京推出三家门店，分别是润联行·西堤、润联行·长安和润联行·优士阁，三处涉及工位近两千。

自2016年美国联合办公巨头WeWork在上海开设中国大陆首家门店以来，联合办公一直是写字楼市场的热门话题，在资本助推之下获得爆发式增长，随着更多类型的参与者加入，这个行业的竞争也愈演愈烈。

房企入局联合办公市场

国际地产服务商——第一太平戴维斯近日报告称，成立于北京的联合办公品牌优客工场，在完成了碎片空间、洪泰创新空间、无界空间、微度联合创业社、爱特众创及方糖小镇等并购后，目前已成为全国项目数量最多的联合办公品牌（截至2018年末占据43%的市场份额）。

上海和北京是目前国内最大的联合办公市场，2018年门店数量占比分别达到32.5%和32%。目前，上海和北京核心区位的联合办公供应量已几近饱和，预计未来新开门店将拓展至非核心商务区及二线城市。

这个赛道的竞争者也越来越多。近一两年来，除专业运营商和初创公司以外，许多房地产开发商也纷纷建立联合办公品牌，欲在联合办公市场分一杯羹，如SOHO中国的“SOHO3Q”——龙湖地产的“一展空间”，凯德集团的“C3”，佳兆业的“创享界”等。

截至目前，SOHO中国在北京、上海、杭州、深圳等核心地段已有30个SOHO3Q中心，约3万个工位。

第一太平戴维斯华北区商业楼宇部董事林硕对第一财经表示，老牌地产企业从未远离过联合办公产品的赛道，WeWork刚进入国内市场时，远洋地产就一直以合作伙伴的身份协助其拓展市场，其他传统地产品牌也在近几年有过或浅或深的市场尝试。通过这两年联合办公市场的飞速发展成长，有部分试水成功的开发商已经不再局限于跟大的联合办公品牌合作，而是深度参与产品研发并创建自己的品牌。

“从长远来看，拥有更加充裕资金背景的传统房企，在多年深耕国内市场的经验加持下，是非常有机会创造出不输于国际品牌的联合办公产品，进而可能影响到整个行业的商业格局及未来走向。”林硕说。

多家央企类地产企业也陆续加入这个战局。除前述华润置地外，中海地产2016年推出了OFFICEZIP，中粮地产则推出了COFCOFANTASY。与专业运营商相比，这些企业的共同特点就是利用自有物业来操盘联合办公空间，可减少融资和租金压力。

这些地产类央企纷纷加入联合办公的赛道，是一种顺应潮流的主动选择，还是对当前传统商办物业增长乏力的被迫变革？

易居研究院智库中心研究总监严跃进对第一财经表示，从目前房地产开发商自建的共享办公模式看，其对于写字楼市场的业务开拓是有创新的。总体上看，此类企业后续发展的机会更多，很多企业也希望通过改造，来实现既有物业的溢价水平。

“从联合办公等操作模式看，这些央企类地产企业后续的优势比较明显。第一，开发商拥有较多的资源，也有较多的资金进行管控；第二是开发商本身在商办领域急需突破，联合办公目前也是一个较好的点。开发商加入此类行业，也是当前对于商办物业投资策略的调整。”严跃进说。

房地产开发企业自建联合办公品牌，自有物业将是其最大的底牌，尤其是一些央企类房地产开发商，像华润置地、中海地产等，商办类物业体量更是庞大。

近几年，华润置地创立了“销售物业+投资物业+X”的商业模式，摆脱传统房地产开发商定位，逐步转型成为“城市综合投资开发运营商”。目前，华润置地在整个华北拥有近百万体量的写字楼及园区。

而运营OFFICEZIP的中海商务，旗下五大甲级写字系列产品遍布全球20多个经济活跃城市，持有运营并处于建设中的甲级写字楼突破70座，经营面积逾600万平方米。

在林硕看来，与联合办公专业运营商相比，这些传统地产企业自建联合办公有几点劣势：空间运营大数据的积累；对用户需求的深层次理解及服务经验；超大体量联合办公定制型产品经验不足。而优势则主要集中在成本控制、资金雄厚、对国内政策及市场的熟悉程度、政府关系方面。

竞争推动行业洗牌

一般而言，虽然联合办公对业主方来说是一个机遇，但却会打乱优质甲级写字楼内的租户结构，意味着更高的租户流动率，租户组合也更为复杂。在甲级写字楼内引入联合办公，对原有租户格局的冲击势必要提前进行测算。

值得关注的是，如果这些写字楼原本就是开发商自己持有，选取其中一部分楼层搭建联合办公空间，吸纳初创企业和成长型企业，而原有传统办公空间定位成熟型业，两个区域的营运管理均是一家，两者之间的协调自然将更为通畅，而非互相冲击和削弱。

华润置地的做法显然是考虑到了这一点。华润置地此次推出两条产品线，即高端商务产品“中心系”和美好办公产品“润联行”。“中心系”产品将占据城市区域核心，以高端的商务硬件标准，为企业营造良好的办公氛围，同时提升区域商务形象。而润联行产品则将以其灵活便捷的商务业态植入中心系产品中。

简单来说，就是在中心系物业写字楼中，部分楼层加入润联行，将两种办公空间形式，在大物业空间中进行融合，以满足不同办公需求的人群。

林硕对第一财经表示，联合办公产品是对现有市场传统租赁产品的重要补充，由于市场主流开发商在产品设计、空间利用、建造成本以及对租户需求的理解等重要领域均有经验积累，因此更加容易创造出优秀的联合办公产品。

“另外，由于联合办公产品同其他房地产产品一样是不断升级迭代的，当前选择开始研发此类产品的开发商非常具有前瞻性，并有相当的优势及潜力在将来引领联合办公市场的发展，也可以形容是一种积极的创造和变革。”林硕说。

严跃进也认为，对于联合办公来说，更重要的应该是集合创业资源和办公资源，从这个角度看，若是做出差异性，那么其可以打造全方位的创业环境，这是传统写字楼市场没有的功能。未来更容易形成创业企业租赁共享办公的现象，其对于原有写字楼大客户的租客管理冲击比较小，因为两类产品对应了不同的客户需求。

当前经济下行压力增大，对于前两年狂飙突进的联合办公行业来说，生存压力也日益凸显。一直被认为财大气粗的地产企业自创联合办公品牌，会对当前联合办公行业的走向和趋势产生什么样的影响？

林硕认为，联合办公行业由于之前几年在国内的群雄会战，大家为了争夺地盘经常不惜成本地疯狂签约，每一份合同的租期通常为8~10年。因此租金给付的压力非常巨大，如果资金不足将深陷困境。目前，各品牌产品同质化严重，竞争加剧，在这一轮竞争中缺少持续发展潜力的品牌将被并购，甚至倒下。

“当前的经济形势所带来的行业洗牌就是一个优胜劣汰的过程，推动着传统品牌去创新升级，增强品牌的差异化、服务的多元化、运营的精细化，相信通过激烈竞争生存下来的品牌将带领整个行业迈向更成熟的阶段。”林硕称。