一季度政治局会议释新信号：楼市回暖 预期调控

一季度政治局会议释放新信号，实行预期调控

尹中立

荣盛发展首席经济学家 尹中立

近日，中央政治局召开会议专门分析和研究一季度经济形势，从会议公报看，相对于去年第四季度的形势分析会，这次有不少新的提法和判断，尤其是对房地产市场而言，去年第四季度没有强调“房住不炒”，而这次再次被提起。有分析人士认为，这是房地产政策拐点的信号。股市里的房地产板块在4月21日的交易中集体出现大跌，龙头股万科等均下跌超过5%。

我们认为，房地产政策只是根据市场形势进行了微调，是对3月份以来市场上弥漫的过度乐观心理的纠偏。

一、释放新信号

4月19日，中共中央政治局召开会议，会议强调，要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，落实好一城一策、因城施策、城市政府主体责任的长效调控机制。

“房住不炒”最早于2016年年底的中央经济工作会议提出，2017年至2018年7月，历次重要会议均反复重申该基调，为了落实该政策定位，有关部门先后出台了多项遏制房地产炒作和房地产投机的政策措施，限购、限贷、限售等政策措施就是典型代表。然而，随着房地产市场出现趋势性调整，以及宏观经济下行压力，2018年10月底和12月13日两次中央政治局会议，都只字未提房地产，2019年政府工作报告都没有再重申“房住不炒”。

此次政治局会议再提“房住不炒”，说明中央对房地产市场的形势判断出现了新的变化，对房地产市场的政策基调出现了调整。这次会议认为，宏观经济运行好于预期，也正因为如此，去年提出的“六个稳定”政策这次没有再提。

从最近几个季度的政治局会议的精神看，决策层对房地产市场的政策取向是随着市场的变化而变化的，是典型的相机决策。传递出中央关于房地产市场的政策思路是：维护市场稳定运行，不允许市场出现大幅度波动，既不会容忍市场出现过热，也不允许市场出现趋势性下跌。

二、房地产市场回暖，多项指标走势超预期

中央之所以再次强调房住不炒，最重要的原因是房地产市场在今年一季度出现了明显的变化，按照市场人士的说法，楼市出现了“小阳春”行情。

去年第四季度房地产市场已经出现趋势性下滑，因此，有关部门放松了对房地产市场的限制性政策，2019年一季度，政策环境相对宽松，市场预期随之发生变化。在一系列的政策变化中，起关键性作用的是房地产金融政策的变化。2018年前三季度的按揭贷款控制是相当严格的，但今年一季度各家银行办理按揭贷款的速度大大加快。信贷环境显著改善使开发企业的资金紧张得以缓解。另外，减税降费、股市回升等等因素都对楼市回暖起到了一定作用。

从今年一季度的市场传导看，首先是信贷放松，由于按揭贷款加快，开发商资金来源增加，再传导到土地市场逐步回暖，土地市场价格上升刺激了住宅（包括一手房和二手房市场）出现价量齐涨的状况。数据如下：

融资环境宽松，房地产开发企业到位资金显著改善。2019年一季度社会融资规模增量累计为8.18万亿元，比上年同期多2.34万亿元，其中3月份社会融资规模增量为2.86万亿元，比上年同期多1.28万亿元。一季度的金融数据属历史天量。

在总体融资环境宽松的背景下，房地产企业的资金状况明显改善。1-3月份，房地产开发企业到位资金38948亿元，同比增长5.9%，增速比1-2月份提高3.8个百分点，较去年同期提高2.8个百分点。企业开发贷和购房贷款明显改善，国内贷款同比增长2.5%，较去年同期增长1.6个百分点，个人按揭贷款同比增长9.4%。

部分城市住宅用地交易回暖，住宅用地交易溢价率显著回升。1-3月份，一、二线城市住宅用地成交面积同比实现上涨。进入3月份，二线城市土地市场显著回暖，杭州、武汉、成都、天津等城市土地成交规模实现大幅增长。各类城市土地交易平均溢价率环比均有所提升，3月二、三线城市土地交易平均溢价率分别达到25.6%、23.7%。（详见图1）

房地产开发投资增速持续较快增长。一季度，全国房地产开发投资23803亿元，同比增长11.8%，增速环比提高0.2个百分点。其中建安投资增速4.75%，同比上升5.6个百分点。其中，住宅投资17256亿元，增长17.3%，增速回落0.7个百分点。

新房和二手房交易价格均上涨，部分城市交易放量。1-3月份，商品住宅销售面积同比下降0.6%，降幅收窄2.6个百分点。3月当月住宅销售面积已出现小幅增长，一线城市住宅成交显著回升，上海和深圳同比分别增长19.8%和22.6%。3月份70个大中城市中，二手房价格上涨城市数量明显增加，二线城市二手房价止跌反弹，一线和三线城市二手房价格涨幅扩大。1-3月份，北京市、上海市、成都市二手房交易量同比增长12%、45.2%、60.5%。（详见图2）

三、房地产市场将整体保持平稳运行

2019年，房地产市场调控的总体目标是稳健增长，特别是新中国成立70周年之际，更要求市场平稳，不能过热也不能过冷。当市场预期出现过度乐观的苗头时，中央势必出手进行预期管理。从而熨平市场波动，实现稳地价、稳房价、稳预期的发展目标。

4月初起，各大主流媒体均刊文以期引导社会舆论。4月8日，央行旗下的金融时报刊文：切忌炒作楼市“小阳春”；4月15日，中国经营报刊文：一线城市楼市小阳春炒作应休矣；4月17日，前央行统计司官员盛松成在新华社旗下经济参考报发表文章，严厉指出：“应坚持房地产调控不动摇，谨防新一轮房价上涨。

在落实一城一策要求下，中央对地方采取预警提示。4月19日，新华社报道指出，按照稳妥实施房地产长效机制方案确定的月度分析、季度评价、年度考核的要求，住房和城乡建设部对2019年第一季度房价、地价波动幅度较大的城市进行了预警提示。

从过往经验看，需重点关注信贷政策变化及对市场的影响。2018年四季度，为防止市场出现整体下滑，中央通过放松银根，特别是信贷政策进行逆周期调节。一季度楼市各项数据超预期增长就是市场对此作出的正常反应。4月12日，北京国管公积金中心发布《关于调整住房公积金个人住房贷款政策进一步优化服务有关问题的通知》明确对二套房贷款实行“认房又认贷”，北京房贷政策将全面收紧。这一政策的出台，可以看作是中央对信贷政策调控方向的指引。因此，对后市走势的判断需要高度关注房地产企业开发贷款、个人购房贷款的发放力度和放款进度等关键指标。

从金融运行环境看，物价的扰动因素开始增多，这是货币政策需要关注的。在中东地缘政治的影响下，石油价格近期不断上涨，纽约原油期货价格已经从年初的40多美元/桶，上涨到目前的65美元/桶，石油价格对工业品价格的影响较大。另外，受非洲猪瘟的影响，我们存栏的生猪数量锐减约一半，猪肉价格估计会大幅度上涨（农业部的专家估计会涨70%）。4月第一周，全国的活猪价格进一步上涨至15.15元/公斤，环比上涨了17.4%，同比上涨幅度更是达到了36%。按照以往的经验，猪肉价格对消费品价格的影响很大。

当物价走高，金融政策易紧难松，房地产企业现金流管理的重要性将再度凸显。