“2018年华夏幸福干了很多事情，在我看来，我们做了两件核心的事情：第一是引入平安作为第二大股东；第二是防风险。”4月23日，华夏幸福基业股份有限公司董秘林成红接受媒体采访，并对公司2018年的年报作出解读。
2018年，华夏幸福实现销售额1628亿元，同比仅增长6.93%。在房地产市场的“大年”中，这一增长实在微不足道。但从第二季度至第四季度，公司经营性现金流均实现正增长，意味着流动性危机暂时得以缓解。
始于2017年的资金链危机，拖慢了华夏幸福的增长步伐，甚至改变了公司的股权结构和管理架构。从去年7月开始，平安斥资180亿元先后两次入股，成为第二大股东。来自华润置地的吴向东、俞建也进入管理层。习惯了“单打独斗”的华夏幸福，开始出现多元的角色。
与此同时，华夏幸福还罕见地首次发布了《致股东信》，提出对房地产市场的理解，并拟在存量市场、商业地产、资产证券化等领域发展新业务。而这些领域，也是公司此前甚少触及的。
这一系列眼花缭乱的操作背后，究竟是什么思路？华夏幸福能迎来一个新时代吗？
资金链危机始末
定位为“产业新城运营商”的华夏幸福，商业模式异于传统房企。在公司的两个主要业务中，房地产销售贡献现金流和营收，并为产城开发提供支撑；产城开发是公司的核心竞争力，虽然回报周期长，但增长潜力大，且能借此获得相对低廉的土地。
2011年登陆A股后，华夏幸福启动全国化布局，目前已布局三大城市圈和其他7个二线城市。但由于投资回报周期长等原因，在很长一段时间内，公司的业绩支撑主要来自于环京地区。
受益于都市圈红利，华夏幸福在2016年实现了1200多亿的销售额，就此跻身“千亿军团”。但从2017年开始，环北京地区的廊坊、张家口、保定等地出台“限购令”，环京楼市遭遇重创。当年，华夏幸福的销售额增加了25%，但因扩张速度没有放缓，其经营性现金流由正转负，为-162亿元，降幅超过300%。
2018年，环京楼市调控毫无松绑迹象。尽管华夏幸福环京地区以外的收入占比增加，但公司现金流仍然难以改善。
为解决这一问题，公司对内采取降费增效等措施，同时放缓了投资步伐。2018年，华夏幸福新增签署PPP项目合作协议18个，比上年减少3个。
另外，从2018年初开始，华夏幸福先后与东原、旭辉、阳光城等房企实现合作。10月，万科接手华夏幸福环京区域5个项目。2018年四季度，国内融资闸门开启，华夏幸福先后发行两笔70亿元和10亿元公司债，流动性危机终于告一段落。
最关键的一笔“救济”来自股权层面。2018年7月和2019年2月，平安共斥资180亿元，两次入股华夏幸福，并以25%的持股比例成为第二大股东。
林成红表示，第一笔接近137亿资金在去年9月份已经到位，第二笔接近40亿的资金最近也已到位。“这两笔钱不是给了华夏幸福，而是给了控股股东华夏控股。”林成红说，根据协议安排，第二笔钱在解除质押并缴完税后，会全部借给上市公司。
至此，华夏幸福的资金链危机终于暂告解除。截至2018年末，公司一年内到期有息债务在有息债务中的占比由31%下降至19%，长短债务比达到4.2倍。同时，季末货币资金余额473亿元，覆盖一年内到期有息债务1.8倍。
新掌门与新业务
度过资金链危机后的华夏幸福，再次显得踌躇满志。
在2018年年报中，华夏幸福罕见地首次发布了《致股东信》。文章判断，“中国房地产业正经历重大变革，趋势性机会在渐渐远去，房地产市场总量已到顶部区域，市场竞争日益加剧。”
同时，未来10年甚至20年，房地产市场将呈现“三化”特征：空间都市圈化；运营精益化；地产金融化。
与此相对应的是华夏幸福在业务领域和业务类型中的调整。一方面，公司“将增加商业地产及相关中高端住宅业务，如写字楼、商场等；并对康养、长租公寓等新型不动产业务保持探索”。另一方面，公司“在传统重资产模式的基础上，加速开拓轻资产模式，轻重并举。在盘活存量资产，优化资产负债结构的同时，以资产管理输出的模式，快速切入市场，并逐步探索其他市场化模式，如基金模式、资产证券化模式”。
公司内部将此称为“三新”业务，即新模式、新领域、新地域。
值得注意的是，根据新的业务特点，华夏幸福的区域布局结构，将从都市圈外围，进入到核心地带，公司内部将这一变化称为“进城”。
这部分新业务，将由新任的公司首席执行官（CEO）暨总裁吴向东负责。今年2月，吴向东辞任华润置地执行董事，并加盟华夏幸福，“全面负责公司业务”。吴向东的旧臣俞建则先行一步加入，担任华夏幸福联席总裁一职，分管财务及融资等业务。原华夏幸福总裁孟惊为联席总裁，分管产业新城及其相关地产业务。
为此，华夏幸福还在深圳设立了南方总部，覆盖粤港澳和前述新业务，“由CEO直接负责”。
林成红还澄清了由此引发的公司控制权疑问。在第二次股权交易协议里面，平安承诺不主动谋求对上市公司的控制权。所以，持股超过40%的华夏控股，仍然是公司的实际控制方，并有一票否决权。
目前，华夏幸福董事会结构是“4+2+3”：王文学、吴向东、孟惊、赵鸿靖，由华夏控股提名；孟森和王威由中国平安提名；另有3名独立董事。
远虑与近忧
华夏幸福的商业模式，决定了其容易享受产业发展和区域政策的红利。在多数从业者看来，京津冀协同发展战略的实施，使华夏幸福迅速做大，并具备了全国化发展的资本。
2018年，华夏幸福环北京以外区域的营业收入占比首次超过30%，销售额占比提升至46.46%。在一定程度上证明了异地复制的可行性。
截至目前，华夏幸福运营77个产业新城项目，其中有20个进入现金流回正的成熟期。分析人士认为，在这一轮城市圈发展红利中，如果其他项目运营顺利的话，公司未来几年的业绩都可以得到有力支撑。
但华夏幸福仍有“远虑”。
华夏幸福联席总裁赵鸿靖在回答21世纪经济报道提问时表示，在公司已布局的都市圈中，如合肥、南京、郑州、武汉等城市，在高速直达范围内，第一站都会发现华夏幸福的产业新城，所以“我们的拓展空间可能不像前几年那么多了”。因此，产业新城项目未来如何拓展，“一方面取决于我们的战略，第二个方面也取决于地理空间的一些限制。”
因此，分析人士指出，华夏幸福“从城市圈周边走到核心、从增量走到存量”的思路，其实是公司在意识到“天花板”后，为下一个阶段做出的提前布局。
但要开拓这个新领域并非易事。
4月26日，上海易居研究院智库中心总监严跃进向21世纪经济报道表示，如果将其视作业务转型，华夏幸福的步伐已经明显慢于竞争者。目前，排名前20的房企几乎全都布局了商业地产，也大多将触角伸向了存量市场，轻资产的做法也大有人在。相比之下，华夏幸福在这一领域并无积淀。
他认为，除了以吴向东、俞建为班底的团队外，华夏幸福可倚赖的优势并不多。相反，挑战却不小。
比如，在城市核心区获取项目的成本，要远高于城市圈的外围地带；比如，存量市场和商业地产，都意味着大体量投资和长回报周期；再比如，新业务和传统业务的发展都会大量占用公司资源，如何进行有效的协调？
事实上，刚刚经历过资金危机的华夏幸福，投资策略开始变得谨慎。林成红说，“不管是做产业性的投资，还是拿地投资方面，我们做了大量的标准化制度建设。我很负责任地说，公司对于投资风险的管控力度比前几年有一个质的飞跃。”而且，就今年的情况而言，降负债和现金流回款，仍是公司关注的重点。
如此看来，在解决一个问题后，华夏幸福的下一个挑战已悄然开始。
本文来源：21世纪经济报道
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