广州旧改项目密集推出 至少192条村改造提上日程

广州的城中村，基本上都长着一样的面孔。从高空俯瞰，就像铺开的拼接在一起的积木。图为沥滘村。

一场开发商之间的暗战，早已在广州城中村打响。2019年5月13日，新世界中国P k掉合生创展和保利地产，正式与海珠区南箕村签订旧村改造合作意向协议。而在4月份，前一脚，自2009年起就跟进海珠区赤沙村旧改的富力地产被爆可能“出局”：该村58名村民代表投票不同意富力成为村子的改造合作意向企业，同意率仅43 .52%。后一脚，保利就带领赤沙村近800村民参观琶洲村，强势介入该村旧改。不输土地公开竞拍时你来我往的“互撕”，房企在争夺城中村旧改主权时更加酷烈。目前，广州城中村改造进程大大提速。据南都记者不完全统计，除当前已完成改造的8条村之外，广州至少还有192条村的旧改工作在计划或开展中。

10年成功改造8条村

广州的城中村，基本上都长着一样的面孔。从高空俯瞰，就像铺开的拼接在一起的积木，之间近乎没有缝隙，密集恐惧症者多看会心慌。走在村中，抬头普遍一线天，还有可能迎面接上楼上滴下来的水；低头，小巷幽暗潮湿，在一些窄巷，开门真会撞到墙。

早在9年前，2010年5月，彼时的广州市三旧办相关负责人就公开表示，广州到2020年能够新增的土地只有148平方公里，而广州正常建设每年有20多平方公里。按1996年到2009年建设用地规模年均增长41 .07平方公里计算，广州市规划到2020年的建设用地指标，仅3年就将用完。换言之，未来10年内，广州的新增建设用地仅够用3年。

鉴于此，广州的城中村改造从彼时起大力上马。彼时计划在2020年前，挖掘220平方公里“三旧”的存量土地，当中120平方公里用于全面改造，100平方公里以整治为主。

那一年，广州还拿出五年计划：138条需整治改造的城中村中，有52条城中村会进行全面的改造，并力争3年至5年基本完成改造任务。

说时容易做时难。一晃十年过去，广州截至今日，只完成了猎德村、林和村、潭村、杨箕村、琶洲村、黄埔村、永泰村、线坑村8条城中村改造。这也是广州自1999年筹划城中村改制改造工作以来，20年里取得的旧改工作最大的成果。

城中村改造背后的较量

每一个成功改造的城中村，背后都曾历经鲜为人知的较量。

近期被爆“出局”赤沙村旧改的富力地产，是当前广州拥有最多旧改项目的房企，目前至少手握9个城中村旧改(含已改)。早在2009年8月，富力就与赤沙村签订旧改意向书。但赤沙村直到2018年才完成旧改意愿表决工作。

微妙的是，更早之前的2005年，珠江投资就已在此拿地。在2017年的规划公示中，政府批复珠投在此建设占地168.9万平方米的珠江国际智能科技产业园。这意味着，即便富力啃下赤沙村，当中也有不少地块属于珠投。尽管富力对赤沙村深情款款，尚未表决就同意提供3亿元现金作为履约保证金存到赤沙村指定的银行，但富力最终还是被过半的村民代表否决。相关信息称，虽然保利已进村，但富力仍未放弃。为推进赤沙相关工作，富力一哥张力甚至亲自出马斡旋。

广州其他城中村的推进工作，普遍和赤沙村一样。绝大多数房企在官宣成为村的合作改造企业之前，普遍都曾经历手撕同行的情况。这几年来，即便最终强势宣誓入主了，还需要再走一道正儿八经的公开招拍挂。但这并不影响广州的旧改工作驶上快车道。

至少19 2条村改造提上日程

继去年12月底佳兆业拿下白云区小坪村、中铁建拿下南沙坦尾村之后，今年以来海珠区新市头村、白云区陈田村、荔湾区鹤洞村、南沙东湾村纷纷官宣各自的合作企业。与此同时，一大批房企与各自暗许的城中村相谈甚欢，纷纷喜签约。

2月，星河地产宣布入驻荔湾龙溪村，介入番禺罗边村、南草塘村、沙亭村的旧改。3月，时代签约从化禾仓村、番禺福涌村；珠光签约从化东风村；雍晟置业签约增城联星村；合景牵手黄埔红卫村三四社。番禺沙溪村旧改招合作企业；南沙大涌村改造调整规划；天河冼村控规通过；海珠沥滘村12栋复建房工程上马。4月，番禺南浦岛东乡村公开招标，西一村、西二村表决加速。合生创展签约海珠区鹭江村、康乐村。黄埔何棠下村开始征迁动员会；旺村举行合作协议签约。海珠区三滘村等一大批城中村开启入户测量工作。5月，海珠区南箕村签约新世界中国；星河湾计划开放黄埔萝峰村改造项目的展示中心。一大批房企仍在继续与同行PK，争夺更多的城中村改造主权。

据南都记者不完全统计，当前广州至少有192条村在计划或已启动旧改方面的工作。全市11区中，只有越秀区城中村改造最少，当前仅1条村。其次是天河，有9条村。从化、海珠、花都、增城、南沙、荔湾六区当前计划或已启动的村均在20条以内。黄埔、白云、番禺三区计划或已启动的村在26条至29条之间，当中番禺最多，达29条村。

272条村要改造，未来供地靠旧改

回溯近20年，广州的城中村改造越来越火。

广州自1999年开始筹划城中村改造。在2009年迎亚运整饰工程中，包括城中村改造在内的“三旧改造”正式展开，猎德村成为首个吃螃蟹的村。

在广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理赵卓文看来，过去10年，广州旧村改造的进程并不快，“由于过去10年旧改规模不大，未来几年，广州旧改的机会很多”。

纵观当前已启动改造的旧村，不少巨无霸。当中最大的要数黄埔区九龙镇的汤村，总用地面积为994.66万平方米！此外，白云区五龙岗村占地669.8万平方米；安平村328万平方米；番禺东乡村322.6万平方米；天河吉山村518万平方米等。仅凭一村占地，就几近是广州全年成交的商住用地的面积。

广州中原数据显示，2018年广州商住用地成交面积430 .34万平方米(当 中 不 少 旧 改 用 地)，同 比 上 升62 .9%，超过2016、2017年成交量的总和。预计可为市场提供8万至9万套住房，与广州一年一手成交量接近。

而在2015年至2017年间，广州商住用地成交面积介于155 .25万平方米至264 .15万平方米之间。或鉴于此，这几年，广州的一手住宅库存去化厉害。截至今年4月底，广州全市一手住宅库存去化周期只需10 .2个月，当中天河只需4 .7个月。

为满足市场供需，广州这几年在加大土地供应的同时，城中村改造也快马加鞭。去年出台的《广州市“城中村”改造三年(2018- 2020年)行动计划》，全市272条城中村纳入改造。

赵卓文认为，目前广州在旧村改造上态度更积极、运作更务实，城市更新将进入新阶段。

采写：南都记者 邱永芬 实习生 叶健雯

摄影：南都记者 林广