长三角地区楼市迎长期利好 三四线调整压力犹存

5月份以来，长三角地区的房地产市场无疑备受瞩目。

先有2018年11月份由国家发改委启动编制的《长江三角洲区域一体化发展规划纲要》，在5月13日召开的政治局会议上正式审议，预示着长三角区域一体化建设正式进入全面提速阶段；随后，无论是住建部预警苏州房价涨幅过快、房地产市场趋热，还是南京传来的房贷利率上调的消息，均在一定程度上印证了长三角地区热点城市的楼市回暖。

“长三角地区的房地产市场确实对调控政策的敏感度更高。”5月28日，克而瑞地产研究中心副总经理杨科伟对《证券日报》记者分析称，随着长三角区域一体化的加速推进，对于核心城市与卫星城市来说，房地产市场前景着实可期。但要注意的是，长三角区域一体化更多的是属于长期规划利好，短期对房地产市场的利好程度相对有限。

不可否认的是，虽然长三角区域一体化更多的是作为区域经济发展的中长期战略，但对于调整了两年多的房地产市场而言，任何的利好政策似乎都可以炒上一炒。

仅以苏州为例，今年以来苏州房地产市场显著转暖。数据显示，仅1月份至4月份，苏州商品住宅成交面积约305万平方米，成交量同比增长41%；土地市场方面更是异常火爆，多区域、多板块频出地王。从金额上看，今年苏州卖地金额高达718亿元，同比上涨11.2%。不过，土地供应面积仅有1565万平方米，同比减少16%。

“这明显与当前的楼市调控目标相悖。”民生银行研究院产业研究中心负责人董运佳在接受《证券日报》记者采访时表示，从今年苏州房地产市场的表现来看，其调控政策升级可以说完全在意料之中。

在董运佳看来，综合考虑政策层面警示督导以及房企在资金层面可能有所收紧的情况，对于前期房价上涨偏快地区以及土地市场热度高涨的长三角相关城市来说，或可能陆续加码调控措施。

事实上，无论是从全国范围来看，还是从目前的长三角地区来看，各城市间的分化趋势愈加明显。如在长三角地区中，除南京、苏州等地保持着较高的市场热度，无锡、南通等少数三四线城市市场热度惯性延续，成交量有所回升之外，长三角地区的其他三四线城市成交量均有不同程度的回落。

数据显示，长三角地区的芜湖、扬州、台州三地，今年前四个月，其商品住宅成交面积同比分别下降71%、70%和54%。除此之外，舟山、台州、湖州、滁州、泰州的商品住宅成交面积同比跌幅亦超过15%。

“短期来看，受困于市场购买力透支，叠加棚改货币化安置退场等因素，预计长三角地区的多数三四线城市依旧面临一定的调整压力。”杨科伟表示。