产业地产经济效益稳定 50强房企九成入场

产业地产经济效益稳定50强房企九成入场

时代周报记者 古月 发自广州

20世纪70年代末，中国第一个对外开放的工业园区—蛇口工业园创立，工业地产随之兴起。2003年，业内首次提出产业地产概念，并将之作为工业地产的升级与换代。

也就是这一年，国内产业地产开始进入密集开发阶段。据明源地产研究院研报显示，截至2018年底，销售50强房企中已有45家进入产业地产。

9月16日，作为时代传媒2019中国地产时代百强榜的子榜，《中国产业地产20强榜》（下简称《产业地产榜》）重磅出炉。据悉，本次榜单评测，系由时代传媒依托“时代传媒地产数据库”，以产业地产板块切入，以房企产业地产板块2019年上半年收益、产业投资占总营收比率、产业地产项目价值共三大指标进行综合评分排名。

《产业地产榜》显示，张江高科（600895.SH）、亿达中国（03639.HK）、浦东金桥（600639.SH）综合评分位居前三。其中，张江高科2019年上半年实现产业运营收入达5.92亿元，产业投资达19.29亿元。

招商蛇口、中电光谷、宏泰发展、天安数码城、宝能城发均进入榜单前十。其中，招商蛇口（001979.SZ）产业运营收入达164.16亿元，产业投资达31.05亿元；宝能城发产业运营收入达15亿元，产业投资达9亿元；天安数码城产业运营收入达8.07亿元，产业投资达0.37亿元。

龙湖集团、中海地产、金地集团、联东集团纷纷进入TOP20。其中龙湖集团（00960.HK）产业运营收入达4.41亿元，产业投资达86.35亿元；中海地产（00688.HK）产业运营收入达18.63亿元，产业投资达42.2亿元。

“产业地产的经济效益不仅体现在经济周期的对冲机制和稳定期，还能成为优质土地、优惠政策、中周期利润、相关业务的重要来源。”早在2016年，一家大型房企高管曾向时代周报记者透露。

戴德梁行则发布报告称，未来，产业地产的发展理念将越来越重视生态、环保、智慧城市、低碳等问题，办公区域与更多城市生活元素进行结合，形成文化特性，同样也是未来产业地产追求的价值核心。

张江高科综合评分居首

从2003年至今，产业地产历经十六年发展，已然崛起了一批以产业为依托，地产为载体，实现土地的整体开发与运营的产业生态运营商。

《产业地产榜》显示，以产业地产板块2019年上半年收益、产业投资占总营收比率、产业地产项目价值共三大指标进行综合评分排名，张江高科以42.6分高居榜单首位。

财报显示，2019年上半年，张江高科营业总收入同比增长33.64%至5.92亿元，实现归属于上市公司股东的净利润2.76亿元，产业投资则为19.29亿元。

张江高科在财报中表示，今年公司将加快建设集成电路产业设计园，积极实施“千亿、百万”工程；围绕“长三角资本市场服务基地”建设，充分发挥“产业投行”的优势；聚焦“产业投资”；以科学城“五个一批”为发力点，重点打造充满活力的产城融合平台；加快推动张江高科与康桥镇合作打造集成电路产业集聚区，聚焦重点、创新管理模式，“谋定而后动”推进镇企合作。

而集园区开发、园区运营、工程建设、物业管理等业务于一体的综合性集团化企业亿达中国，则以38.2分位居榜单第二名。

数据显示，2019年上半年，亿达中国产业运营收入达23.33亿元，毛利润率为44%，归属于公司股东的净利润为2.99亿元，产业投资5.49亿元。

亿达中国在财报中表示，2019年6月，公司成功竞得郑州科技新城二期土地，并与当地政府就商务园区达成办公室回购协议，预计园区建筑总面积达约70万平方米，并将吸引超过300家科技创新型企业进驻。

此外，报告期内，亿达中国商务园区委托运营项目逐步积累产业项目资源，新增5家世界500强及行业百强进驻商务园区。

而浦东金桥则以36.3分位居榜单第三。

财报显示，2019年上半年，浦东金桥实现营业收入14.3亿元，同比超62.5%；实现归母净利润4.4亿元，同比超11.1%；截至2019年6月末，公司可出租物业面积236.7万平方米，拥有酒店式公寓1056套。

此外，公司拥有出租土地34.8万平方米，且仍在加大投资性物业的建设和经营力度，这些优质资源可以为公司创造稳定和持久的租金收入。

针对下半年工作，浦东金桥表示，预计2019年全年经营性现金流入为24.09亿元，上半年完成11.27亿元，下半年经营性收入力保12.82亿元。

此外，浦东金桥还通过聚焦科创板、央地合作等战略契机，持续挖掘信息通信5G、新能源汽车领域的重点项目，持续服务好华为、中移动等龙头企业，力促重点功能性平台项目落户金桥；针对服务公寓品牌输出，加大研究，尽快锁定合作伙伴、形成合资合作模式，进一步打响“碧云花园” “碧云服务公寓”品牌。

招商中海金地入榜

除上述企业外，招商蛇口、中电光谷、宏泰发展、华夏幸福、宝能城发、龙湖集团、中海地产、金地集团也纷纷进入TOP20。

《产业地产榜》显示，招商蛇口以33.1分综合评分位居第四位。

财报显示，2019年上半年，公司实现营业收入166.87亿元，其中园区开发实现营收40.08亿元，同比增长31.3%，毛利率同比提升6.5个百分点。据悉，招商蛇口在蛇口自贸区、太子湾片区、前海妈湾片区、宝安空港新城的深圳国际会展中心等区域拥有大量待开发资源。

位居榜单第六名的中电光谷，在2019年上半年实现收入约11.43亿元，同比增长52.14%，其中产业园空间服务收入占总额45.0% ，产业园运营服务收入占总额55.0%；公司拥有人应占纯利1.41亿元，同比增长36.75%。

此外，中电光谷上半年产业园运营服务签约38.74亿元，占总签约83.1%；产业园销售签约7.86亿元，占总签约16.9%。据悉，中电光谷在多个城市拥有优质产业园用地储备约592.5万平方米，主要为位于成都、长沙、上海、宁波、洛阳等城市的优质产业园用地。

而创立于1998年的华夏幸福，则始终致力于产业新城的投资、开发、建设与运营。

榜单显示，华夏幸福以22.4综合评分位居第11。2019年上半年，华夏幸福归属于上市公司股东净利润84.8亿元，同比增长22.4%；营业收入387.3亿元，同比增长10.7%；总资产4570.7亿元，同比增长11.6%。

过去五年，华夏幸福归属上市公司股东的净利润年复合增长率达到35%，充分展现了华夏幸福产业新城模式的强劲生命力。

龙湖集团、中海地产、金地集团综合评分分别为17.9分、13.1分、12.5分，分别位居第16名、19名、20名。

其中，龙湖集团产业运营收入达4.41亿元，产业投资86.35亿元。

2018年6月20日，龙湖集团发布了位于上海闵行区颛桥镇的“龙湖闵行中心”，这是龙湖首个对外公布的“产业园”项目。

在产业园发布会上，龙湖上海公司总经理温介邦称，这体量达到34.3万平方米的项目为上海南部科创中心服务平台、科创产业综合体，几乎囊括了龙湖集团现有的所有业态，包括办公、商业、长租公寓、文化中心等，其中80%的物业将会由公司自持经营，而产业园的部分面积为6.3万平方米。

中海地产在聚焦住宅开发主业的同时，也把业务触角延伸至产业地产领域。

其在罗湖清水河片区的银海时代中心项目，是中海在深圳首个全自持的类产业园项目；同时，中海还在天津滨海新区运营管理中海物流科技园。

2017年6月21日下午，中海地产分别与中建方程投资发展有限公司（从事新型城镇化投资）、中建资本控股有限公司在北京签署战略合作协议，并就郑州高新区项目签署了合作协议。该项目被视为中海地产多元化投资的新突破。

2017年11月28日，中海还以47.9亿元中标位于成都市天府新区秦皇寺板块的299亩产业项目用地。据悉，在成都天府新区2017年规划文件里，上述地块中的超高层建筑被命名为“天府中心”，天府中心占地30亩，建成后，其高度将达677米，成为世界第二、中国第一高楼。

榜单显示，中海地产产业运营收入为18.63亿元，产业投资为42.2亿元。

榜单第20名的金地集团，在产业地产方面亦向多元化发展。

今年9月，金地集团助理总裁王勇对外公开透露，目前公司在产业园、产城融合方面已经形成了智造园、科创园、文创园、特色小镇四大系列。

同时，金地集团自主开发及轻资产运营的纯产业类项目共16个，布局中国长三角、珠三角、环渤海和美国硅谷等全球产业高地。

此外，金地还引入全球知名创投基金、孵化器等资源平台，构筑互联互通、共生共赢的产业生态圈。依托金地30年综合开发运营经验，多元业态创新互动，厚积薄发，不断探索城市价值。