超六成地块流拍或延期 广州11月调整供地策略

广州10月共有11宗商住地块出让,其中成功出让4宗,6宗中止出让,1宗延期。合富研究院分析称,现阶段房企普遍面临“二级市场去化效率走低”“前端融资收紧”“后端开发销售信心不足”等问题,预计这些问题均难以在短期内明显改善,房企取地仍将谨慎。政府因此调整了供地策略,但对“优质土地”仍然倾向于“坚守价值”,后续土地成交将会是“有限度的改善”。

■新快报记者 丁灿

天河白云等中心区地块也未成功出让

10月广州11宗商住地块中近40%来自中心区,且不乏优质稀缺宅地,如:天河区广氮地块、海珠区一线望江的大干围地块和白云区金沙洲地块,亦有外围增城区朱村地铁上盖等优质地块。而其中,天河区商住地块面临如此“尴尬”,实属罕见。根据消息称,部分房企认为广氮AT0607113地块面积仅1.8万m2,起拍楼面价高达32000元/m2,“发展空间不足,定价能力不强”,最终放弃竞价。

合富研究院认为10月份流拍土地可以分为两类: 其一是起拍价较高,尤其是在现时二级市场景气下行的情况下,土地起拍价对地块溢价空间造成明显抑制,无利可图或甚至亏损。广州10月份6宗“终止出让”的土地,地价房价比值均接近六成,如果加上其他财务成本和配建成本,按现状的市场背景推算将来开发产生的溢价空间相对较小,其中部分地块所处区域的去化速度亦较难达到房企投资回收期(现时多数房企更倾向于在较短时期能够形成走量回笼资金)要求。 其二是放在以往的时点来看无疑属于“靓地”,但放在现时“资金”与“市场环境”下,对于企业而言则仍“不够靓”。细看包括大干围、广氮和金沙洲等中心区地块,或多或少存在瑕疵,这对企业取地决心带来影响。

调整策略,提高供应地块素质

针对当前的土地低潮期,政府已逐步调整推地策略,如提高供应土地素质。自10月24日广州中心区天河广氮113号地块、金沙洲地块和白云江高中心等地块终止之后,广州于11月4日另挂牌中心区两宗质素相对较好的地块,包括广氮不临路的084号地块和逐步成熟的广钢新城地块。

本次挂出的广氮AT0607084地块占地面积达5.2万m2,满足了“大体量需求”,但起拍楼面价高达34000元/m2,总价更是高达52.7亿元。广州中原研究发展部认为,该价格对于部分中型房企而言难以“吞食”,预计该地块以吸纳标杆房企为主。而本次挂出的广钢AF040225-A地块起拍价楼面价为28150元/m2,价格相对适中。面对板块缺货,广钢板块发展日趋成熟等积极因素刺激,该地块极有可能成为本轮出让中各路房企重点关注对象。

另外,合富研究院认为部分土地起拍价格会适当调低,如近期包括花都等部分土地起拍价出现回调。与此相对应的是,花都二级市场成交相对乏力(2017年以前广州作为楼市成交大户,月均成交10万—15万㎡,但2018年至今年10月,花都区域去化效率持续低迷,月均成交萎缩至5万—7万㎡)。