网易首页 > 网易广州房产 > 正文

房企"利润黑洞"永续债重出江湖 新旧置换"粉饰"财务

0
分享至

房企“利润黑洞”永续债重出江湖

作者: 孙梦凡

[ 在房企负债水平、融资成本全面推高时,永续债无疑是把“双刃剑”。若运用过激,将为房企埋下利润隐患。克而瑞指出,未来融资环境仍将低位运行,房企应将重点放在销售回款,从而保证自身财务健康。 ]

不论主动或被动,会大量吞噬利润的高票息永续债,正重回房企融资舞台。

11月26日,中国建筑(5.220, -0.03, -0.57%)国际(03311.HK)公告称,公司拟发行本金5亿美元4.00%的次级担保永续资本证券。更早之前,包括华夏幸福(28.900, 0.16, 0.56%)(600340.SH)、雅居乐集团(03383.HK)、首创置业(02868.HK)等规模房企,均相继发行永续债,唯有利率各不相同。

在民营房企崛起之路上,永续债曾起到至关重要的作用,其中以中国恒大(03333.HK,下称“恒大”)最为典型。名义上是“债”,却可计入权益,在持续输血的同时优化财务报表,永续债摇身成为房企扩张融资利器。

实际操作中,永续债大多带有赎回条款,并设置“利率跳升机制”,由此被称为利润黑洞。两年前,受累高利息支出,恒大将1129亿永续债全部清空。但如今,融资与销售双重承压下,房企再次拾起这裹糖的砒霜。

新旧置换“粉饰”财务

一手清偿,一手发行,房企的债务腾挪游戏正越发火热。

11月25日,华夏幸福公告称,已清偿三年前发行的10亿可续期委托贷款。清空部分旧债的同时,该公司密集发新的脚步并未减缓。

9月6日傍晚,华夏幸福披露,中原信托拟设立信托计划,向华夏幸福子公司发放永续信托贷款,金额不超20亿元;9月4日,中信信托同样拟设立信托计划,向华夏幸福子公司进行永续债权投资,金额不超40亿元。

今年以来,华夏幸福俨然成为永续债“常客”,于4月至11月间连发四笔,总金额达103亿元,其中还包括来自大股东华夏控股的18亿永续债权资金。

无独有偶。10月25日,雅居乐称,拟发行5亿美元优先永续资本证券,预计完成日为2019年10月31日。不止于此,此前五月、六月份,雅居乐已分别发行6亿美元、1亿美元高级永续债。

后两笔合计7亿美元,将用于置换雅居乐在2013年发行的等额永续债。据悉,六年前这笔债券发行利率为8.375%,而目前已涨至10.215%。雅居乐称,此举是为降低融资成本而采取的融资安排,将优化公司债务结构。

左右手腾挪背后,冲上房企融资舞台的永续债,到底为何物?

实际上,永续债也叫无期债券,是非金融企业(发行人)在银行间债券市场注册发行的“无固定期限、内含发行人赎回权”债券。永续债无明确到期日,发行方没有还本义务,只需支付利息,有“债券中的股票”之称。

由于大部分永续债可计入权益资本,不用记为负债,这样既不稀释老股东权益,也不会提高发行人资产负债率,因而成为房企扩张利器。

典型案例如恒大,其扩张与动用永续债关系密切。2013年底,恒大销售刚跻身千亿,行业头部仍被万科、绿地等占据。通过杠杆运作,恒大永续债规模在四年间猛增十几倍,营收随之水涨船高,摇身变为头部企业。

2017年,恒大将高达1129亿的永续债全部清空,以减轻实际负债率。但当下,依旧渴求规模的房企,仍在上演这一戏码。

亿翰智库数据显示,上半年,30家典型房企永续债存量1766.5亿元,同比增加43.1%。增加较多的为绿城中国(03900.HK)、雅居乐、招商蛇口(19.030, 0.25, 1.33%)(001979.SZ)、首创置业,较去年末分别增加65.5亿元、48.1亿元、40亿元及31亿元。

有业内人士透露,永续债发行者多为有“降杠杆”诉求的房企。譬如首创置业,截至今年中期,该公司杠杆率高企,有息负债约1023.72亿元,净负债率达154.3%,远超安全警戒线。

近日,因杠杆率居高不下,惠誉已下调首创置业长期外币及本币发行人违约评级(IDR)至BB,此前为BB+。首创置业的母公司首创集团个体信用资质(standalone credit profile)也遭到惠誉降级。

反观绿城中国,截至今年上半年,公司永续债存量185.7亿元,仅次于央企中国中铁(5.800, -0.03, -0.51%)。通过此番运作,“粉饰”财务报表水到渠成。上半年,绿城中国净负债率56.3%,但若加入永续债,净负债率增加28.3个百分点至84.7%。

行业研报表示,实际上,高票息的永续债并非房企首选,多为国资企业发行。今年上半年,30家典型房企永续债总存量中,具有国企央企背景的房企所占存量超50%。

但当下,融资监管持续加码,任何可融资金均对房企至关重要。永续债大潮中,一些风格激进的民企也争相加入,其中多为销售额徘徊于千亿的房企,宁可牺牲部分利润,也想借此弯道超车。

债务滚雪球利润承压

看似宛若蜜糖,但永续债的“暗疾”丝毫不减。

通常情况下,永续债没有到期日,但会设立发行人赎回选择权、利率重置及递延支付利息条款。持有一定期限后,发行人可选择赎回该债券。如在赎回日未赎回,票面利率将大幅“跳升”,由此承担更高利息。

譬如,一些永续债的利率设计为2+N模式,即存续期前两年公司所需支付的利息较低,但从第三年开始,融资利率会大幅跳升。若企业未及时偿还贷款,利息将像雪球般越滚越大,甚至吞噬企业利润。

已有房企尝到苦果。

11月18日,路劲(01098.HK)发布公告称,公司完成发行3亿美元的7.75%优先担保永续资本证券。证券发行已于2019年11月18日完成,预期将于11月19日在新交所上市。

靠永续债输血的路劲,也在受永续债拖累。上半年,路劲期内净利润12亿港元,归属公司拥有人的净利润8.68亿港元。其中,路劲的永续资本证券持有人应占得净利润为1.75亿港元,分食净利润约14.58%。

如果说大中房企还可借此弯道超车,已挣扎于生存线的房企,无疑面临更严峻的处境。

1月31日,光明地产(3.310, 0.00, 0.00%)(600708.SH)披露2019年第一期永续债发行结果,此次基础发行额为3亿元,实际发行金额为6亿元,发行利率为5.9%(发行日1年Shibor+2.618%),平价发行,期限3+N年。

不久前,手持永续债的光明地产公布三季度业绩,期内合约销售、营业收入、净利润等均止步不前。其中,净利润同比下滑37%,管理费用与销售费用则上升8%及15%。距高光时刻仅过去三年,光明地产已走至困境边缘。

自去年提出500亿目标并加大投资后,光明地产负债节节攀升。截至今年前三季度,其净负债率高达238%,较年初提升44个百分点。若将永续债计入,净负债率将高达302%。短期偿债压力同样较大,历年现金短债比均在1以下。

今年7月,光明地产进驻成都的首个项目光明蓉府开盘,共推出218套住宅,但由于只有1人排队,最终取消摇号直接进入顺销状态。机构数据显示,光明蓉府认购80套,去化率仅37%。

内部销售回款不畅,光明地产通过ABS、永续中期票据、中期票据、冷链仓储物流资产支持专项计划、超短期融资券等方式,融得资金42亿元。但过度依靠发债续借现金流,同样潜藏财务风险。

有业内人士称,在市场融资收紧、企业自身经营状况不善时,发行人在永续债期限日可能不赎回。但如果企业无限次递延利息,其在资本市场上的声誉或受到影响,进而影响后续融资。

数据显示,今年上半年,174家房企加权净负债率(永续债作为权益)约91.37%,已达2015年以来最高值,较期初上涨4.39个百分点。70家重点房企融资成本也继续上升至7.04%。

在房企负债水平、融资成本全面推高时,永续债无疑是把“双刃剑”。若运用过激,将为房企埋下利润隐患。克而瑞指出,未来融资环境仍将低位运行,房企应将重点放在销售回款,从而保证自身财务健康。

相关推荐
热点推荐
超级超级巨大巨大...詹俊晒自己经典表情包:上半场的土耳其...

超级超级巨大巨大...詹俊晒自己经典表情包:上半场的土耳其...

直播吧
2024-06-23 01:01:28
时隔30年后重写代码!余承东用鸿蒙轻松上手:欢迎开发者加入生态

时隔30年后重写代码!余承东用鸿蒙轻松上手:欢迎开发者加入生态

快科技
2024-06-22 16:40:43
最后7公里,决定10万乌军命运,交出乌东四州,可放一条生路

最后7公里,决定10万乌军命运,交出乌东四州,可放一条生路

战域笔墨
2024-06-18 22:06:20
抛弃那英和刚出生儿子的高峰,如今19年过去了,他现在过得怎样?

抛弃那英和刚出生儿子的高峰,如今19年过去了,他现在过得怎样?

王小乖
2024-06-17 14:57:13
“抱头投降”后,菲律宾海军发布声明:不会对中国海警开第一枪

“抱头投降”后,菲律宾海军发布声明:不会对中国海警开第一枪

笔墨V
2024-06-22 21:42:22
啥情况?沪一壮汉穿上细高跟鞋,凌晨出没于此↗看过的人都沉默了…

啥情况?沪一壮汉穿上细高跟鞋,凌晨出没于此↗看过的人都沉默了…

鲁中晨报
2024-06-22 17:19:07
老两口买了郊区的房子,养花养老,住了4年多,却后悔不已

老两口买了郊区的房子,养花养老,住了4年多,却后悔不已

花小萌和你聊情感
2024-06-23 07:08:32
中俄刚说打通图们江,第一个跳出来反对的,一点不让人意外

中俄刚说打通图们江,第一个跳出来反对的,一点不让人意外

美食阿鳕
2024-06-22 09:07:12
社会全乱套了,追其根源是这三大罪魁祸首

社会全乱套了,追其根源是这三大罪魁祸首

蛙斯基娱乐中
2024-06-23 01:58:18
国产车冲击BBA!19万的奥迪,刺痛了多少中产玩家?销售人员:谁不降价就得“死”在沙滩上【附新能源汽车行业现状】

国产车冲击BBA!19万的奥迪,刺痛了多少中产玩家?销售人员:谁不降价就得“死”在沙滩上【附新能源汽车行业现状】

前瞻网
2024-06-21 19:09:11
45岁章子怡素颜健身,眼袋耷拉老态明显,太瘦没力气运动气喘吁吁

45岁章子怡素颜健身,眼袋耷拉老态明显,太瘦没力气运动气喘吁吁

缘浅娱深
2024-06-23 11:32:36
留置针导管断在婴儿血管里漂移 5年后终于取出来了

留置针导管断在婴儿血管里漂移 5年后终于取出来了

极目新闻
2024-06-22 12:13:21
杨帆任黑龙江塔河县委常委

杨帆任黑龙江塔河县委常委

鲁中晨报
2024-06-23 11:07:04
苹果iOS17.6推送,部分机型续航进步明显,信号稳,建议升级

苹果iOS17.6推送,部分机型续航进步明显,信号稳,建议升级

花生评测
2024-06-23 11:27:38
印尼记者:由于过往国字号经历,印尼很难归化里德瓦尔德

印尼记者:由于过往国字号经历,印尼很难归化里德瓦尔德

懂球帝
2024-06-23 00:29:10
消息人士:即使勇士开出竞争力合同 克莱还是会决定离开

消息人士:即使勇士开出竞争力合同 克莱还是会决定离开

直播吧
2024-06-23 02:05:35
拒绝老鹰!萨尔锁定榜眼,火箭领跑谢泼德,乌度卡要造出一个库里

拒绝老鹰!萨尔锁定榜眼,火箭领跑谢泼德,乌度卡要造出一个库里

巴叔GO聊体育
2024-06-23 13:13:15
实探淹水后的桂林南溪山医院:医护协助病人撤离一楼,有患者睡在大厅和走廊

实探淹水后的桂林南溪山医院:医护协助病人撤离一楼,有患者睡在大厅和走廊

极目新闻
2024-06-22 00:29:18
银行内部人员透露:有钱人,往往都有4点特质,3大习性

银行内部人员透露:有钱人,往往都有4点特质,3大习性

第一桶金学派
2024-05-17 21:24:57
张颂文18岁“儿子”亮相,身高快190!邓超猛夸:中戏北电双第一

张颂文18岁“儿子”亮相,身高快190!邓超猛夸:中戏北电双第一

八卦王者
2024-06-21 12:33:05
2024-06-23 14:02:44

广州房产

房贷利率历史低位 再降息面临双重约束

编辑推荐楼盘
每日成交前十
楼盘名称所在区域当前价格
楼盘名称所在位置套数
二手房推荐

头条要闻

男子为阻醉酒同事将电瓶车放其车前 结果上演"大片"

头条要闻

男子为阻醉酒同事将电瓶车放其车前 结果上演"大片"

财经要闻

美元落幕,人民币资产崛起!

体育要闻

别人去沙特养老,坎特去沙特练级

娱乐要闻

陈晓惹争议!被曝婚变离家出走冷暴力

科技要闻

特斯拉,要跟华为开战了?

汽车要闻

第8代宝马5系风格切换 是冒险还是自信?

态度原创

艺术
教育
游戏
时尚
房产

艺术要闻

穿越时空的艺术:《马可·波罗》AI沉浸影片探索人类文明

教育要闻

鸡蛋每个2元,鸭蛋每个3元,小明卖出30个蛋,共卖78元,各卖多少

《Project L33T》7月Steam抢测 战术撤离新游

女人不管多大年纪,夏季穿裙子要过膝盖,穿裤子要宽松才优雅

房产要闻

上海新房不再集中公示!最新一批11个新盘官宣

无障碍浏览 进入关怀版