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被太多人误解的“居住权”:为特殊人群而设,会不会颠覆房地产市场?

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12月23日开幕的十三届全国人大第十五次会议审议民法典各分编草案,其中的物权编草案拟对“居住权期间”作出明确界定。

居住权是此次民法典物权编编纂中的亮点。这一概念在国内提出已经有几十年时间,但因备受争议并未落地,物权法立法时也曾先写入后删除。

在网络上,有人混淆了房屋所有权和居住权,尤其是此次审议的草案对“居住权期间”作出规定后,又将居住权使用期混同为70年土地使用期。

被太多人误解的“居住权”:为特殊人群而设,会不会颠覆房地产市场?

图片来源 / 图虫

事实上,设立房屋的居住权,并不影响房屋的所有权归属,给居住权设立一个期限,更不会影响房主拥有这套房屋的期限。

房东也没必要担心租户以自己有居住权为由“赖着不走”。居住权与租住使用权性质不同,租房中,房东与租户是合同关系,双方为债权关系,合同只对双方有效。居住权则不仅要房东与居住人签订合同,还需要到有关部门进行登记,居住权属于物权而非债权,可以对抗合同双方之外的第三人,从而给予更好的保障。

事实上,居住权的出现,最初只是为了满足一些特殊的弱势人群的居住需要,比如父母、离婚后暂未找到居所的一方(通常是女方)、保姆。

比如一对老夫妻中的男性去世后,由其子女继承其房屋的所有权,但可以赋予老母亲居住权,直到她去世,从而保障其“老有所居”。

但在房价高企的当下,居住权制度被认为有更广阔的可能性。

比如,如果给公租房住户赋予居住权,很可能让他们更踏实、安心地住在公租房里,那么,会不会就没有那么多人去买房,从而改变整个住房市场的结构?

居住权更有保障功能

民法典物权编草案二审稿规定,居住权人有权按照合同约定,对他人的住宅享有占有、使用的用益物权,以满足生活居住的需要。

物权法专家、武汉大学法学院教授孟勤国告诉21世纪经济报道记者,这是物权法首次提出居住权,“居住权是独立于房屋所有权之外的权力,是一种用益物权,占有和使用是并列的法律关系”。

孟勤国表示:

居住权适用于一些特殊场景,比如一个老人被保姆照顾了几十年,老人去世了,保姆怎么办?老人就可以去有关部门登记一个居住权,要求把房子让保姆‘占有’,一直到保姆去世。这样,今后房子的所有权人也不能赶走保姆。正因为居住权只适用于特殊场景,所以必须经过登记。

著名法学家、中国政法大学终身教授江平在国内最早提出设立居住权。据《财经》报道,在1979年给中国政法大学第一届法律系本科生上课时,他就提出一个案例供学生讨论。

案例是一个归国老华侨的故事,他在广州市中心拥有一幢别墅,膝下有一子一女,老人临终前立了一份遗嘱,将别墅所有权归属儿子,但女儿可以终生居住。江平向学生提出的问题是,老人的遗嘱是否合法。

“当时我就想到居住权的问题,把房屋的居住权和所有权分开,所有权给一个人,居住权给另一个人,这应该是合法的,也合情合理,这也是对弱势群体照顾的一个很重要的措施。”江平说。

在2001年5月全国人大常委会法制工作委员会召开的物权法草案专家论证会上,江平还以保姆为例对居住权进行解释。

他说,很多家庭雇有保姆,一个保姆伺候一家人很久,年老的时候没有住所,“那能否定一个合同或者立一个遗嘱,让保姆有房屋居住权,能够让她养老送终?”

如果没有居住权制度,这样的问题也可以解决,比如老人的子女和保姆签订一个合同,约定房屋由保姆居住直至她去世。

但江平认为,这忽略了一个重要的问题,就是合同规定的是债权,不是物权。债权是相对的,在两方之间,而物权具有对世权。对世界上的任何人我都可以主张我的权利。“如果仅在合同中规定,那合同约定的一方不履行义务怎么办呢?没有办法强迫他来履行,他顶多是负有违约责任交付违约金。”

公租房住户也能拥有居住权?

正因此,民法典物权编增设居住权制度,具有浓厚的保障弱势人群的意味。这从条文也可看出,比如规定了“居住权无偿设立”“居住权人死亡的,居住权消灭”等。

但在12月23日提交审议的三审稿中,上述规定发生了变化。据介绍,三审稿增加规定“居住权期间”,明确提出,居住权期间届满或者居住权人死亡的,居住权消灭。居住权消灭的,应当及时办理注销登记。

同时,三审稿将二审稿上述条款中的“居住权无偿设立”表述,作出适度限制,修改为“居住权无偿设立,但是当事人另有约定的除外”。

这样的规定更为灵活,那么,这会给居住权的应用带来什么影响?

事实上,居住权适用范围的扩大已在讨论之中。

去年8月,全国人大常委会法工委主任沈春耀在向全国人大常委会作物权编立法说明时表示,居住权的制度安排有助于为公租房和老年人以房养老提供法律保障。

据《财经》报道,中国人民大学法学院教授杨立新认为:

目前,公租房的承租人只享有房屋的使用权,不具有物权,如果居住权的制度应用到公租房,承租人的租赁权经登记生效成居住权,就具有了物权的对抗效力。

即便是政府也不能随随便便收回,如果政府以公共利益为由征收征用,那还要给予公租房的居住权人补偿,这样才能更好保障承租人的利益,对于低收入家庭来说这是更高的法律保障。

在此背景下,将居住权是否无偿取得加以规定,以及增加居住权期间,这样的制度安排,无疑将让居住权适用于公租房更为畅通。

但是,哪些租住公租房的人群可以被赋予居住权仍需相关制度支持。

“草案写入公租房,是扩大了居住权的适用范围。但会严格限定于具有保障性质的公租房,而不是适用于一般租房户。”杨立新对21世纪经济报道记者表示。

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