购"托管返租公寓"管理人员一月换三轮业主称忧心

开发商表示积极协助业主与恺驰物业进行沟通，后者承诺一个月内将试运营

↑ 有万科·深南广场业主反映，购房托管公寓，遭遇项目管理人员一月换三轮。

→ 业主提供的《委托管理协议》。

近日，有万科·深南广场业主向南都记者报料，2017年冬，因看好项目物业投资、托管返租的价值点，而购下该项目T1座一套约60㎡的公寓；但在2019年7月交房时，委托管理的深圳恺驰物业服务有限公司因“实际控制人脑出血住院无法正常工作，以致短期内资金周转困难”。业主王女士告诉南都记者，目前该项目的物业管理人已更换三轮，后续运营能力再难获得业主信任，之前大家交的一笔物业费也不见踪影。

对此，万科方面回复南都记者，是否委托恺驰托管系业主自由选择，万科将高度关注此事，积极协助业主与恺驰进行沟通，推进事态朝良性发展。

业主

购指定楼层，“签认购合同的同时还需签订托管协议”

万科·深南广场位于罗湖区深南东路和文锦路交界处西南侧，其另一个案名，也叫“万科深南道68号”，深圳市住建局信息平台资料显示，该项目于2016年12月14日取得销售许可，用途为商业、办公、商务公寓。

资料显示，万科深南广场开发商为美洲联冠置业（深圳）有限公这司；天眼查数据显示，该公司法人张海涛也是万科系多家公司的法人代表。项目自1993年开工，曾被指“烂尾”，中间又经历多次权属人变更，直到2015年5月，万科通过股权收购方式获取该项目，并确定案名“万科深南道68号”。根据万科2015年上半年年报，万科占有该9项目65％权益。

一名业主向南都记者提供的一份合作协议显示，2017年8月，万科已将T1楼外包给恺驰物业，合同时间为十年。根据《万科深南广场T1座塔楼外包合作协议》（以下称协议），万科商业物业管理有限公司将T1座的公共区域物业管理服务工作外包给深圳恺驰物业服务有限公司管理，恺驰负责人工、材料、能耗等费用，且自负盈亏。

《协议》也明确T1座14-25层恺驰、业主、开发商的三方关系。“因T1座的14-25层业主与恺驰存在委托资产管理关系，因此恺驰需按时向万科物业签订物业费、水电费等相关费用。”

业主王女士告诉南都记者，这次因物业公司经营不善受牵连而利益受损的业主，也主要是T1楼14-25层与恺驰存在委托资产管理关系的业主；根据业主提供的目前业主群自发统计的申诉名单，受牵连业主已有240余户。

多名业主向南都记者还原了事情经过：2017年该项目T1座公寓推货，因看好项目的投资收益，尤其是其承诺160元/平方米的托管收益，决定购买；彼时，在项目的营销中心，恺驰物业既已进场，“签认购合同的同时还需签订托管协议，购买了14-25层都得签”，因信任万科品牌，及恺驰本身的运营能力，业主们放心签下。

一名业主对南都记者出示与深圳恺驰物业服务有限公司签署的《委托管理协议》显示，2017年3月，该名业主与恺驰物业签署委托管理合同，一套建筑面积为61.8㎡的房屋，恺驰承诺第一年赠送软装，第2年始至第6年每年返租122000元—129000元不等，折算下来约164元/㎡/月最低。恺驰方实际收到的租金减去这一返租金额，为恺驰自留收入。

根据深圳房地产信息网数据，该项目于2017年8月首批户型40-152㎡商办产品开售，整体均价为59000元/㎡，预计交房时间为2019年7月底。

业主

交房经历曲折，物业公司称实控人脑出血陷经营危机

不过，在2019年7月项目交付时，恺驰公司却出现经营问题，物业管理人员接连更换。数名业主告诉南都记者，2019年10月份，业主们多次尝试联系恺驰方未果，后面其员工曝出申请劳动仲裁，解决恺驰拖欠工资问题。

最初对接该项目的恺驰方物业管理人员为周姓工作人员，业主出示的截图显示，该工作人员发起针对恺驰公司拖欠自身工资的劳动仲裁；业主们称，作为取回工资的筹码，该名工作人员拿走了众业主首批缴纳的物业费，周姓女士在业主群中自称总额是“四十万元”。

随后，恺驰方一名袁姓工作人员出现，但在不到一个月内，该工作人员亦提起工资拖欠的劳动仲裁，并对业主公开申明：已不在恺驰就职。目前，恺驰方暂管该项目的是一名石姓工作人员，该工作人员已作出承诺，半个月内家具进场，两个月开始试运营，同时，该名男子2019年12月4日出具公司就职委任书，但因该份委任书并无恺驰公司公章，遭业主不信任。

经历波折，众业主表示已不再信任恺驰公司，希望与恺驰公司无条件解约，厘清此前上交的物业费；此外，业主也希望开发商万科方面，能代为寻找有能力的物业公司接管运营。对此，业主多次尝试与万科沟通，未收获结果。万科方面彼时回复，因没有签署三方协议，万科方面没有义务满足业主以上诉求，但出于人道主义不会不管不问，会尽力帮助协调。

开发商

销售时有两种形式供业主自由选择，即带恺驰运营或不带恺驰运营

一个重要问题是，开发商究竟有无强制购房业主签署与恺驰公司的物业委托协议？这也成为业主施压开发商包办赔偿并协助更换物业管理公司的出发点。

多位业主告诉南都记者，当初购房时，实际是在销售人员口头要求下签署的“绑定协议”，即签署认购合同，就必须与恺驰方签署托管协议。因而，众业主对万科表示“没有义务”的回复表示不满。

近日，万科相关部门工作人员回复南都记者称，深南广场项目销售期间引入恺驰公司进行房屋托管运营，销售阶段有两种形式供业主选择，带恺驰运营和不带恺驰运营，业主均可充分考虑之后自愿选择，恺驰此前因运营情况引发业主投诉，万科也高度关注此事，积极协助业主与恺驰进行沟通，推进事态朝良性发展。

为证明此观点，万科相关部门工作人员同步向记者出示了一份《签约承诺书》，该份承诺书指出，“本项目带有托管方案的商品房、也可不进行托管，可供本人自由选择……”；此外，内容也包括签署人“需遵照《委托管理协议》的约定，与恺驰公司处理该协议项目下的托管事务，并与开发商无关”。该名工作人员表示，业主在签署购买合同时也需同步签署此份《签约承诺书》。

律师说法

是否属于捆绑签署，需业主出示工作人员聊天或现场录音证据

信荣（全国）房地产律师团队合伙人郑博恩告诉南都记者，要判定是否捆绑协议，首先要看业主是否事先知晓，目前业主已经签署了与恺驰物业的双方协议，说明业主已经知晓；如果要认定开发商属于捆绑签署，则需业主出示相关工作人员的聊天记录，或者是现场录音，证明内容具有在业主质疑的前提下仍然强迫要求签署的成分。

同时，郑博恩也指出，若能成功证明与恺驰物业的委托协议属于在开发商强迫之下的捆绑签署，则开发商现在也有义务满足业主诉求，包办更换物业公司等相关要求。

那么，业主是否有权与恺驰物业公司解约？郑博恩律师表示，要看恺驰是否有触犯委托管理合同中的相关违约条款，如触犯，可以提起解约。而南都记者翻阅《委托管理协议》发现，在“规定协议变更、终止与解除”的项目下，仅在“该房屋遭遇不可抗力丧失使用功能”的前提下，合同方可终止；除此之外，未见合同中有明确规定协议可解除的条款，“未经本协议双方协商一致，任何一方均无权提前解除本合同。”

恺驰物业

承诺一个月内试运营，希望业主给予理解支持

多名业主告诉南都记者，一直无法联系上恺驰物业公司负责人，而目前进场的石姓工作人员其真实身份也存疑。

那么，恺驰公司目前实控人所谓脑出血住院消息是否属实？恺驰物业经营状况究竟是否能继续维持？以及，目前进场的石姓工作人员是否属于恺驰公司，其与业主的约定能否视为恺驰公司的正式承诺？

2019年12月19日，南都记者联系上深圳恺驰物业公司实际控制人黎芸桦。黎芸桦回复记者，其人确实已于2018年1月中风昏迷，目前人还在医院休养之中。黎芸桦也表示，目前进场与业主进行沟通的石姓工作人员为公司委任的项目总经理，对业主的承诺是会继续履行合同相关的规定，而且目前推进很快，业主也看到我们的积极动作。

黎芸桦同时也表示，公司在积极推进各方面业务，家私已开始进场，一个月试运营，二个月内所有楼层投入正式运行，希望业主尊重契约精神，给予理解与支持。