合生创展失速往昔 “二代”朱桔榕接班意味着什么

忆往昔，曾与恒大、碧桂园、雅居乐及富力地产一同被誉为地产界“华南五虎”的合生创展，在2004年触及巅峰后，其销售额就长期徘徊于100亿元上下，这是为什么呢？

新年伊始，公司迎来董事会主席一职的新老交替。朱孟依之女朱桔榕正式执掌公司，她能否带领沉寂已久的合生创展再创佳绩，投资者颇为关注但尚无答案。

2020年1月13日，曾于2004年突破百亿销售记录的“地产航母”——合生创展集团有限公司（以下简称“合生创展”，股票代码：00754.HK）发布公告称，朱孟依先生辞任董事会主席及执行董事职务，其女朱桔榕获任董事会主席，任命于1月10日起生效。公司方面认为，合生创展的管理系统已经成熟且集团的表现趋于稳定，故朱先生对集团未来的健康发展充满信心，并认为现在是其退出董事会的适当时机。

这一消息令投资者把关注焦点投向“新掌门人”朱桔榕能否带领昔日的“地产航母”重返巅峰。针对董事长更迭，以及未来公司的发展战略等问题，合生创展投资者关系部相关负责人告诉《企业透明度报告》，自从公告发布后，公司股价数日内有上涨趋势，说明投资者对合生创展的发展前景持积极看好态度。至于公司未来战略是否会调整，换人对公司将会有哪些影响等问题，该负责人表示不便回应。

二级市场上，自合生创展公布消息当天至1月17日港股收盘，公司股价经历了小幅上涨后有所回调，并再得到拉升的走势，最高股价为8.5港币，振幅约7.5%。

公开资料显示，朱桔榕，1989年出生，是合生创展创始人朱孟依的小女儿。曾就读于中国人民大学金融系专业，从2009年12月起，开始在合生担任总裁助理，分管公司财务、人力行政管理等方面工作，2012年担任合生创展常务副总裁，2013年7月11日担任副主席职务。

“华南五虎”之首失速的十年

创立于1992年的老牌房企合生创展，曾经收获过一段“高光”岁月。1998年，合生创展成功登陆港交所。在资本的助力下，上市后公司仅用两年时间就在广州开发了100多座楼宇，这相当于万科在全国五大城市开发规模的总和，一举成为广州地产界的“霸主”。

一鼓作气之下，合生创展在2004年突破了百亿元销售规模，成为内地首家打破销售记录的房企。恒大、碧桂园、雅居乐、富力这四家房企也紧随其后，与合生创展一同被誉为房地产界的“华南五虎”，合生创展彼时被称为“地产界的航空母舰”。

然而，出乎市场意料的是，这一“地产航母”在2004年触及巅峰后，其销售额就一直徘徊于100亿元上下。直至2019年，合生创展的销售额才出现同比增长42%至212.58亿元，十五年来首次突破200亿元。

在这15年间，合生创展经历了一段由巅峰转向低迷之路。其中，一个不得不提的公司发展转折点——2008年。当年，合生创展前董事会主席朱孟依因牵涉国美黄光裕经济案而遭调查，而公司也在随后开始呈现走下坡路的态势。

2014年，合生创展与恒大、碧桂园等房企逐渐拉大了差距，后者都在2013年实现了千亿元规模，而合生创展则跌出“华南五虎”的队列。

回顾2008年至今，合生创展无疑错失了一些发展良机。业界关于公司错失黄金十年的原因有各种不同的分析。有业内人士认为，这与其家族式管理模式有关。然而，进一步究其根源，或许更多是在于其实行的“慢周转、高溢价、多囤地”模式不适用当时的房地产发展节奏。

“早些年，合生创展的慢周转模式，的确并不适合前几年房地产的快速发展节奏，加之大量的高溢价拿地也为后续开发销售带来一定压力，这也是公司前几年规模化放缓的重要原因所在。”58安居客房产研究院分院院长张波向《企业透明度报告》表示。

经《企业透明度报告》梳理相关资料发现，合生创展的慢周转、多囤地模式多进行在北上广深一线城市。如：2004年，合生创展试图在天津宝坻打造包括酒店、度假村、高尔夫球场等项目的亚洲最大别墅区，并斥巨资近200亿。出乎意料的是，该项目开发进度慢，销售不如预期，十多年来未能给公司创造实质性收益，成为当地最大的“空城”项目。除此之外，还有待开发项目如北京霄云路8号项目，自拿地至今已有十多年时间，仍有48万平米待开发，广州的珠江帝景等项目的开发周期也超十年。

据公开数据显示，自2014年至2018年，合生创展的土储面积分别为3269万平米、3099万平米、3013万平米、2933万平米、2922万平米。截至2019年年中，合生创展的土储面积达到2940万平米。值得注意的是，这样的土储面积数据一旦与公司的销售面积进行对比，不难发现，其销售面积仅约土储面积的10%左右。

同时，根据公司数据显示，2014年至2019年，合生创展的合约销售额分别为53.12亿元、99.87亿元、80.89亿元、92.28亿元、149.75亿元、212.58亿元，同比增速分别为-52.85%、88.01%、-19.00%、14.08%、62.3%及42%。

不过，众所周知，囤地多、开发周期长的发展模式使公司的资金回笼周期变长，令公司的经营步伐减慢。反观近几年来，国内大部分房企都是依靠高周转、快速布局的策略来取胜。由此可见，合生创展的开发模式在当时的房地产环境中显得“水土不服”。

“二代”如何引领未来？

对任何企业来说，其发展脉络与经营模式都与其“掌门人”的经营理念息息相关。在地产界中，“二代”上台已经成为非常普遍的现象。

张波认为，“通常来看‘二代’往往和一线在管理风格上有着较大差别，同时也不意味着可以躺在一代的成绩上睡大觉。对于二代的最大挑战在于是否可以带领团队跨上新台阶，并用实际的业绩让公司管理层对其认可”。

回顾合生创展在刚过去的2019年的扩张节奏，明显大改以往的保守谨慎风格。2019年，国内大部分房企在投资布局上放缓速度，但合生创展却频繁在土地公开市场和并购等领域进行布局，尤其在2019年7、8月份公司的拿地动作最为活跃。如：7月9日，合生创展以9.36亿元斩获江门蓬江区两宗商住用地，首次进驻江门；7月22日，合生创展以底价11.19亿元揽入广州增城陆村一地块，占地面积3.9万平方米。8月29日，公司以13.64亿元收购新城杭州江干区的土地，土地面积4.9万平方米。紧接着9月16日，公司拿下广州番禺新基村旧改项目，斥资29亿元，总用地面积为24.71公顷。2019年合生创展高歌猛进地大力扩张，难免在这样的行业环境下显得“逆势而为“。

“拿地节奏的加快说明合生有着奋起直追的目标，但在目前调控从紧、融资承压的大环境下，过于激进的拿地往往会引发财务风险的快速上升，同步提升企业的经营风险。“张波对《企业透明度报告》表示。

那么 ，合生创展未来能否重返巅峰、王者归来？更为关键的是，较以往房地产高速发展的时期相比较，目前房地产基本面已出现明显变化，在房地产去投资化、去库存化的大背景下，对于合生创展而言，再次选择加快拿地和销售节奏是否能够适应未来楼市发展？新的接班人是否能够带领团队迎接新挑战，把握新机遇？市场只能拭目以待。