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房贷利率换锚 实测各大银行怎样选更划算?

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每经记者 胡琳 廖丹 李玉雯    每经编辑 易启江    实习编辑 段炼

存量房贷利率正式迎来重大调整!2月的最后一天,各大银行发布存量浮动利率贷款定价基准转换为LPR(简称定价基准转换)的通告,这一通知的发布牵动了广大房贷一族的心。不少还在还房贷的用户,昨天已经从银行各种渠道获悉这一消息。

3月1日,定价基准转换业务上线第一天,记者亲测该业务办理,手把手教你怎么办理房贷利率“换锚”。

由于定价基准只能转换一次,转换之后不能再次转换,无数房贷族最关心的就是:到底选择固定利率还是浮动利率更划算?《每日经济新闻》记者采访了业内专家,告诉你怎么选更划算。

亲测房贷利率“换锚”

昨天,中国银行(3.550, -0.07, -1.93%)发布公告,提醒客户通过该行手机银行、网上银行相关贷款模块办理定价基准转换业务。

虽说中国银行已发布通知,表示线上、线下渠道均可办理相关业务,但通过手机银行APP,记者并未找到进行定价基准转换的相关入口,为此,每经记者致电中国银行客服了解相关情况。

在得知记者通过IOS系统手机银行未找到业务办理入口时,中国银行客服表示:“苹果手机的话(系统)我们目前还没有投产,目前投产的是安卓手机。” 也就是说,目前要通过安卓手机的中国银行手机银行进行定价基准操作。“目前最新版的安卓手机银行是6.4.2的,苹果(手机银行系统)还没更新,(版本)还是6.4.1的。安卓最新版的手机银行里面有个贷款(模块),点开,直接有个LPR转换的功能。”

记者尝试用安卓手机登录最新版的中国银行APP,进入贷款模块,能看见“LPR利率专区”,通过专区的“转换LPR利率”按钮,进入到利率转换页面。在进行利率转换时,需要操作变更的要素有两处,一是利率转换方式(可选择LPR浮动利率或固定利率),二是重定价日(可选择放款日期对应日或每年1月1日)。

图片来源:中行手机银行页面截图

图片来源:中行手机银行页面截图

记者注意到,在利率转换页面,中国银行提示,选择LPR浮动利率,加点数值等于原合同利率与前一年12月相应期限档次LPR基准利率的差值,转换后重定价周期默认为12个月。在转换要素选择了“LPR浮动利率”和“放款日期对应日”后,对比记者此前的5.635%的商业性个人住房贷款利率,本次转换后的LPR基准利率为4.8%,加点数值为83.5BP,前后贷款利率一致。

除了线上的手机银行可以实现定价基准转换,在线下的营业网点如何进行转换呢?记者随后来到了中国银行成都府青路支行,以中国银行贷款客户身份咨询相关定价基准转换业务的办理流程。

可能是正值疫情期间,又是中午时分,营业大厅里并没有客户办理业务,柜台也处于关闭状态,大厅里只有一位值班的工作人员。在得知记者打算办理线下的LPR利率转换后,工作人员建议,明天(3月2日)在办理贷款业务的支行找商贷部门咨询。

“因为目前我们内部还没有培训过,有些问题解释不清楚,所以具体疑问你可以明天找商贷部门解释。”该行工作人员表示,上午有客户前来咨询LPR利率转换,提出了很多问题,他们解释不了,而利率转换一旦办理后,贷款的利率要素将不可再修改。

在记者提出是否可以体验一下线下如何办理定价基准转换业务后,工作人员表示即使不是在他们支行贷款的客户也可以进行操作。

中国银行是通过智能柜员机进行线下贷款利率转换操作的,办理转换业务所需的资料也只有身份证,在通过“个人业务”项下的“个人贷款与分期”模块,可以看到柜员机页面新增了“基准利率转换”通道。插入身份证后,还需要“刷脸”进行面部识别,身份信息审核通过后,页面会弹出“符合利率转换条件的贷款”,点击贷款利率转换按钮进入利率转换申请。

图片来源:每经记者 廖丹 摄

与手机银行APP操作方式相似,智能柜员机上转换利率也需要选择利率转换方式和重定价日。

据了解,利率转换申请提交之后实时生效,而关于转换之后贷款合同是否需要做相应变更处理,中行客服表示,目前没有详细说明,“可能会存在不需要更改,只需要进行相应转换就可以了”。

多家银行目前暂未开始转换

3月1日,定价基准转换业务上线的第一天,房贷利率如何转换,线上线下怎么操作,每经记者走访了多家银行。从实际走访过程中,记者注意到,部分银行虽然发布定价基准转换通知,但暂未开展定价基准转换业务。

记者走访了农业银行(3.410, -0.05, -1.45%)成都某营业网点,此时银行门外已有多位客户在排队检测体温,等待进入大厅办理业务。

记者随后就农业银行目前是否可以办理定价基准转换相关业务咨询该行工作人员时,对方表示:“会通知你们的,到时候到开户行,你们愿意去改就去改。”在记者问及是否只能到贷款行去做定价基准转换,该工作人员表示, “肯定的,只有他们才有你的资料”,而且今天(3月1日)办不了。

记者接着追问之后能否在手机银行或网上银行办理,是否只能在线下办理时,对方解释道:“可能目前只支持线下,(定价基准转换)时间比较久,银行还是要先收集一下到底有多少要变更的。但是今天是办不了的。”

除了农业银行,还有多家银行目前暂时也还没开始定价基准转换业务。

记者在深圳和成都的工商银行(5.300, -0.10, -1.85%)的网点都了解到,该行智能柜员机暂时还无法办理定价基准转换业务。工行智能柜员机预计在3月中旬上线定价基准转换功能,客户可携带身份证到网点通过智能柜员机办理。

当记者问及目前是否可以在柜台上进行相关定价基准转换操作时,该行工作人员表示,“现在还没有说柜台上(转换)的事,现在手机银行可以做(转换)。”同时,该行工作人员建议记者通过“中国工商银行客户服务” 公众号了解相关转换渠道和操作攻略。

工商银行预计将在4月中旬上线短信银行,该渠道仅适用于共同借款人。对于已在工行预留手机号的共同借款人,在主借款人发起定价基准转换后,共同借款人会收到定价基准转换短信,直接回复短信即可完成定价基准变更确认。

据了解,在转换渠道上,工商银行可以通过手机银行“一键转换”,下载工行手机银行APP并登陆后,通过路径“最爱-全部-存贷款-利率基准转换-一键转换”进行相关操作。

此外,客户还可以到贷款服务行办理相关转换业务,可以就近选择任意一家贷款服务行预约办理,无需到原贷款经办行。办理时,主借款人及共同借款人携带身份证前往办理。

《每日经济新闻》记者从浦发银行(10.850, -0.36, -3.21%)了解到,该行受疫情影响暂未启动转换工作,转换办理的时间以通知为准。

此外,交通银行(5.200, -0.11, -2.07%)、上海银行(8.610, -0.20, -2.27%)也均支持线上办理。交通银行方面告诉记者,会给部分客户发送手机短信提醒,通过手机APP自主办理,如果不方便线上操作,可先联系贷款经办网点和客户经理,网点正常营业的话可去办理。

记者从上海银行获悉,该行对于房贷定价基准转换业务线上线下都可办理,线上最快三分钟可处理完,线下最快当天处理完。

选择固定利率还是浮动利率划算?

对于存量浮动利率贷款定价基准转换业务,大家最关心的问题是究竟选择固定利率还是转换LPR浮动利率,哪一个更划算?

首先,存量浮动利率贷款定价基准挂钩LPR后,住房按揭贷款2020年利息不受影响。

中泰证券宏观分析师梁中华指出,继2月17日MLF利率下调以后,2月20日LPR报价也如期回落,1年期LPR下调10bp至4.05%,5年期LPR下调了5个bp至4.75%。但今年大多数存量房贷可能无法享受到连续降息的优惠。按照去年12月央行发布的存量房贷利率从基准向LPR转换的政策,今年3月起陆续开启转换工作后,确保两种定价标准下居民实际支付的房贷利率维持不变。而利率调整周期一般是一年一次,重定价日往往为每年1月1日。所以存量房贷利率即使转换成LPR为定价基准,要享受LPR降息的优惠,大多也要等到明年。而增量房贷需要看央行对各地房贷利率的指导政策。

东方证券(9.970, -0.65, -6.12%)分析师唐子佩指出,存量贷款挂钩LPR后,除住房按揭贷款2020年利息不受影响外(定价公式中,对2020年而 言,“上一年”指2019年,其LPR已经报价完毕),其余类型贷款均采用在LPR基础上加点(可为负)的方式,因此均会受到LPR变动的影响。由于具体加点数由借贷双方协商确定,企业贷款的定价取决于借贷双方的议价能力,在我国信贷供需格局下,银行总体议价能力强于企业,企业贷款利率短期尚不具备大幅下行空间。

融360大数据研究院分析师李万赋表示,长期来看,LPR利率水平下行空间大。存量浮动利率贷款定价基准转换,意味着未来银行来自于存量贷款的收益也会下降。按照公告,占比最大的个人住房贷款利率2020年调整后维仍持现有水平,最早发生变动也在2021年,主要是考虑到房地产市场的调控要求,同时也在一定程度上缓解了银行将要面对的成本压力。

房贷用户选择存量浮动利率房货定价基准转换为LPR定价基准的方案,2020年无法享受到前期LPR下降的红利。接下来,选择何种方案更划算无疑取决于LPR是否会继续下降。

新网银行首席研究员、中关村(9.570, -0.66, -6.45%)互联网金融研究院首席研究员、国家金融与发展实验室特聘研究员董希淼告诉记者,毫无疑问,转成LPR!在看得见的未来,LPR呈下降趋势,转了之后,2021年开始你的贷款利息会减少。不过30年后LPR是上升还是下降未知。

他表示,无论是何种转换方式,转换后的房贷利率应不低于原有的利率,除非采用第一种方式后LPR下降。这主要是为了贯彻落实房地产市场调控要求,在流动性合理充裕、市场利率有望下行的情况下,坚守“房住不炒”的定位,不向房地产市场发出错误信号。

李万赋告诉记者,虽然无法享受到前期LPR下降的红利,但中长期来看,LPR大概率仍将继续下行,用户选择转换成LPR定价基准的方案比较有利,未来利息支出会有所减少。当然,相比LPR可能下降带来的利息支出减少,如果用户更重视利率稳定性和便捷性,也可以选择转换为固定利率。

中长期浮动利率的企业贷款、政府贷款等其他类型,公告没有给出详细规定,给予了借款方与银行协商的空间。结合目前的经济形势和央行政策,这部分存量合同转换成LPR贷款基准后,贷款利率下行红利可能比房贷来得更早一些,企业或将在2020年就享受到调整后的好处。

封面图片来源:摄图网

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