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“旧改”生意经:高毛利,易融资,房企抢滩

2020-04-02 10:39:06 来源: 网易房产原创 举报
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富力给出了粤派房企的“赚钱”样本。


地产江湖,门派林立。“国家队”有恃无恐,“野蛮人”攻城略地。

身处其中,粤派房企低调、吃苦,像是大隐隐于市的“扫地僧”,典型代表就有崛起于90年代、“华南五虎”之首——富力,用总裁张力的话来说就是:“力不到不为财”。

在去年的业绩会上,董事长李思廉笑称:“在外看了一圈,还是地产最赚钱。”彼时,富力刚刚实现同比60%的规模增长,跨入千亿阵营。

而3月26日发布的2019业绩报告显示:富力去年销售规模1382亿元;营业收入908亿,同比增幅18%;净利润100.9亿,同比增长16%。此前,李思廉向地产壹线表示:“富力没有掉队,我们赚钱不错。”

富而思源:

抗风险、高毛利,旧改来到收成期

关于地产赚钱,作为第一批“吃螃蟹”的房企,富力当然有发言权。

90年代前后成军的地产大佬,有的单打独斗如今功成身退,有的夫妻开店最终拆伙收场,而李思廉和张力合伙创业的富力,一直延续至今,一文一武,江山易攻能守。

毕业于港大数学系的李思廉,主抓销售和财务;当年凭2千块下海的张力,主抓开发和成本。富力把两个人的名字嵌进8个字:“富而思进,力拔山河”,挂在总部大楼。

富而思进,前半句是,富而思源。而富力发家的起点,始于旧改。

1994年,富力以广州荔湾嘉邦化工厂旧改打响“开山之作”,此后一骑绝尘,相继收购了广州钢材厂、硫酸厂、锅炉厂等,短短7年,在广州完成10个大型旧改项目,涉及总面积超过250万平方米。

“广州每根烟囱的倒下,都有富力的功劳”。奠定了富力的江湖地位。

2003年,富力把触角从“旧厂”延伸至“旧村”,首个城中村改造项目猎德,至今仍是“广州传奇”,此后,富力又操刀了广州首个由民企完成的旧村改造项目杨箕,赚得盆满钵满。

如果说,富力的上个高光时刻是2007年——凭161亿销售额跻身全国房企四强,那么,12年一轮回,属于富力的下个高光时刻,或许就在2020年。而这次,富力手里还是那张最管用的王牌:旧改。

2020年开局,“黑天鹅”突袭,房地产“速冻”,销售和投资双线面临断崖式下跌。

今年1-2月份,全国商品房销售面积8475万平方米,同比下降39.9%;商品房销售额8203亿,同比下降35.9%。自2015年4月以来,5年内首次出现“双降”。

受此影响,房企也变得更为谨慎。同期,全国房地产开发投资金额10115亿,同比下降16.3%;全国房企土地购置面积1092万平方米,同比下降29.3%。

正是在这“至暗时刻”,旧改开发模式“抗风险、高毛利”的特点显现出优越性。

业内人士认为,目前看来,“高周转”受资金回笼放缓影响,在此次疫情中难以为继。相反,慢节奏的旧改项目不容易被“黑天鹅”打断,表现出强大的韧性。与此同时,旧改在释放土地具有持续性和长效性,货值转化可观,可以为房企带来持续的销售增长和盈利保障。

因此,此前持续在旧改上加大投入的房企,经过文火慢炖,逐渐尝到了甜头。

业绩报告显示,富力已透过3个城市的城市更新项目转化179万平方米土地储备,预计未来数年内,通过城市更新项目转化的潜在土地储备建筑面积超过4000万平方米。

比土储体量更值得注意的是拿地成本。

目前,富力的整体土地储备成本为2600元/平,比2017年的3200元/平,还降了15.6%。这个数字,几乎与布局三四线城市的房企持平,但实际上,富力2019年64%的销售来自一二线城市。

对于以广州为大本营重点布局一二线的富力来说,在高土储的同时能保持低成本,靠的正是口袋里超大体量的旧改项目。

更关键的是,除了低成本,旧改释放的土地,往往位于城市核心,是招拍挂难以进入的地段。加上政府让利,房企还能获得容积率、建设条件方面的放宽,为后续的开发扫清障碍。

低成本+好条件=高毛利,这就是旧改能成为利润收割机的关键。

去年4月份,富力专门成立了城市更新集团,组建超300人规模的团队。目前,富力已签约的建筑面积超过4000万平方米。根据预计的短期转换建筑面积,潜在增加的可售面积约1000万平方米,相当于人民币2000亿元可售货值。

仅广州,已签订合作协议或意向合作的旧村项目就超过20个,其中就包括黄埔笔村、茅岗村、白云陈田村等数个“巨无霸”项目。

显然,千亿之后,富力有意回归“基本盘”,把最擅长的旧改再做到极致。

融资破题:

旧改打开资金口,授信额度1200亿

今非昔比,旧改能带来的除了地,还有钱。

首先是节流。以往旧改主要由政府征地,再通过“招拍挂”出让,但考虑到前期征地成本,政府通常提前引入意向房企,将征地工作前置到房企头上。

但从2018年开始,广东旧改土地逐渐从“招拍挂”向“协议出让”改革,这意味着,房企不用担心前期垫资压力高,更无需承担征地后拍地折戟的风险。

其次是开源。虽然旧改表面资金需求量大,但在确定投资主体身份后,房企可以就此进行融资,值得注意的是,目前各大银行均大力鼓励旧改项目。

因此,在“融资难、融资贵”的市场大环境下,谁能拿下旧改项目,等于变相找到缓解资金压力的出口,比同行更有机会在当下拿到成本合理的钱。

年报显示,2019年,富力凭借有利的市况筹集境外债券22.5亿美元及境内债券人民币67.8亿元,同时自2006年以来首次进行股票配售,按发行价每股13.68港元发行2.73亿股的H股新股,募集资金总额为37.35亿港元。

瑞银认为,虽然配售事项将令每股盈利短期内有所摊薄,但相信公司将通过扩大股权基础,长远有助降低负债比率,从而减轻投资者对其高负债的忧虑。维持富力地产“买入”评级,目标价22港元。

目前,富力持有384.4亿元的现金结余,而2019年,富力整体融资成本维持在每年6.6%,低于行业平均水平。富力地产管理层在日前的业绩会现场表示,目前富力地产比较重视短债,大概一半已经还掉或者已经延长了。

此外,富力从多间联系银行获得非承诺性银行授信额度,其中约1200亿元尚未动用。该信贷融资额度显示在符合条件的情况下,银行可向富力贷款至该额度上限。

多元并举:

克制规模野心,寻找效益新增长点

可以拿到便宜的地,还可以拿到成本合理的钱,富力解决了目前房企最头疼的两大难题,剩下要做的就是,怎么打好手里的牌?

后千亿时代,富力克制了规模的野心,转而在多元化策略上寻找新的增长点。

早在2003年,富力就是广州CBD最大的业主,当年,珠江新城更被称为富力新城。如今,富力的物业主要分布在一二线城市,包括甲级写字楼、购物商场、零售商铺、以及物流园区等多种业态,2019年租金收入99.53亿,增长10%。

除此之外,2017年富力收购万达74家酒店,经过2年发展,目前富力运营中的酒店达90间,加上在建及规划中的42间,富力共拥有132间酒店,是全球最大的豪华酒店资产拥有人。该项资产市场评估值约520亿元,与目前380多亿元的账面计价差额巨大,隐含了未来可在资产证券化等资本运作中释放的巨额价值增长空间。

旧改王、一线CBD大业主、全球最大豪华酒店主……顶着多个头衔,近年富力又开始布局线上业务。

年报显示,2017年上线的“富力好房”平台,目前交易总额超过人民币300亿元, 活跃注册用户超过300万,而在疫情高峰期,富力线上卖房的前7天,已录得近10000个单位销售,建筑面积接近100万平方米。疫情期间,富力是线上购房反应最快的首批房企,未来,富力将借此加快推动协议销售,建立更具成本效益的销售网络。

始于旧改,兴于旧改,商住并举,多元发展。富力要把手里最管用的牌,打到底。

黄冰馥 本文来源:网易房产原创 责任编辑:黄冰馥_NO8071

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