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长租公寓经营者:疫情冲击下的惊心动魄

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2019年初,长租公寓行业正如火如荼,我与几位朋友开始一起创业,成立了一家产业园区物业运营公司,最早的两个项目即是长租公寓,一个37间房,一个65间房,均属于小型项目。

在经历了前期筹集资金、租赁项目、改造装修、创建团队后,这两个项目终于步入正轨。但当我们正准备2020年春节后大展拳脚时,却遭遇了突如其来的新冠肺炎疫情,整个长租公寓行业都遭受了前所未有的严峻考验,我们项目的经营也一度难以为继。

幸运的是,经历了惊心动魄的上半年,在政策利好和我们的一系列自救举措下,两个项目渐渐有所起色。下半年,我们希望能有更多突破,风雨过后迎来暖阳。

疫情冲击下,退租现象频现、客源锐减

今年春节还没到,新冠肺炎疫情就暴发了,并迅速蔓延到广州,而后几乎贯穿了整个上半年。等到湖北疫情解除后,广州这座国际大都市,又因为境外经商人员聚集、留学归国学生繁多,一度成为疫情最严重的地区之一。

对我们公司来说,疫情的影响立竿见影。春节前,我们与一湖北籍电商兼直播经营者达成合作,其为公司员工签订了20间套间。本以为在做足防疫措施、严格管理制度后,我们能在湖北疫情解除之际迎来一波入住者。谁承想,湖北籍客户刚在公寓里放下行李,我们即刻就接到了投诉电话,再怎么向投诉者解释都无济于事,无奈只能把该批入住者劝退。春节前其他很多已签订合同但未正式入住的客户,也纷纷提前退租解除协议。

在这样的情况下,两个长租公寓项目损失客户均在30%以上。2019年底我们努力招商的业绩成了泡影,“一朝回到解放前”。

很快我们发现,疫情之下,客源量也大幅下降,招租难度非常大。不仅是我们公司,整个长租公寓行业都首当其冲面临这个问题。一方面,由于疫情防控的管制,很多务工人员返工推迟;另一方面,部分租户因疫情而失去了工作,他们有的从长租公寓搬到了城中村农村房,有的干脆回乡发展,这批客源流失很大。

而当我们把目光定在附近中小学生家长和培训机构老师时,却发现学校、培训机构都已转向线上课程,科技公司、电子商务公司、互联网企业也实现了在家办公,远在千里以外,都可实现996……

现金流紧张、融资不易,长租公寓行业承压

在客源锐减的窘迫下,经营中的成本却仍要支出。人工成本无法减免,业主租金也不肯减免,我们的公寓项目面临着现金流断流的风险。

于是,我们与股东们协商,希望其能追加投资,让项目渡过难关。然而,股东们也不容易,投资餐饮和培训教育的都是“苦不堪言”,他们甚至提出退股撤资。有点积蓄的股东,也是持观望态度,不敢贸然追加投资。

这期间,我们也在积极与各大银行沟通,看是否能有债权融资利息方面的优惠政策或补贴。但是,目前银行对于经营困难企业的贷款资格及还贷能力综合考量已更加谨慎,银行贷款这条路子并不便利。最后,我们就只能寻求民间借贷了。

一边是经营上的压力,另一边,我们还要尽力解决租客的诉求,管理服务上一点都不能打折扣。有一件事我记忆深刻,5月份某天凌晨2点,租客投诉公寓停电了,电工鼓捣半天,也没查出哪个房间电器跳闸。广州夜里闷热得很,停电没空调可不是小事。这边管家一位位客户去解释、道歉,那边电工大汗淋漓查询,直到早上8点才查清“罪魁祸首”是某个房间的大灯导致整栋公寓跳闸。来电的那一刻,我几乎热泪盈眶。

这半年来,我每天下班回到小区停好车,都要在车里发呆一段时间,平缓心情后才踏入家门。担心的事情不少,害怕接到政府部门的电话,害怕接到业主催租的电话,害怕财务告知银行账户里的金额数目,也害怕员工汇报解决不了的现场问题。

据不完全数据统计,2020年上半年,陷入资金链断裂、跑路、倒闭的长租公寓超过半数,各企业签房量基本都降至往年同期的30%-50%,出租率跟往年同期项目相比,已下降30%左右。这样看来,相比之下,我们虽然也有辛酸,但并不算最“惨”,我相信,雨终会停,天也会晴。

迎来多方利好,奋力一搏期待下半年

并不是我盲目乐观,这一路坎坷,但也能看到希望的曙光。对行业来说,一大利好消息是,疫情之下,政策层面对于中小企业的支持也在增多。

一位朋友去年在白云区城乡接合部承接了一个在营公寓项目,然后一边经营一边升级改造,2020年1月-3月空置率达到65%,但是4月开始,出租率恢复60%,基本实现回本。这得益于白云区村社集体物业的减租政策,更得益于该区大力支持工厂企业复工复产的政策举措。

事实上,不少地方政府都提出了类似的减租减税以及延缓社保缴费等措施。同时,国家倡导支持中小微企业渡过难关,银行也推出了不少优惠政策,以期促成中小微企业尽早融资贷款成功。

而就我们公司而言,6月初,股东们也稍微缓过劲来了,决定一起奋力一搏。我们采取了多方措施,一是与业主方申请缓租,压缩人员编制,做好公寓的节能减耗,暂时缓解成本压力;二是做好线上宣传推广,寻找第三方平台加强房源宣传;三是降低房租,甚至推出“租一送一”的活动,践行现金流为王的宗旨。

这些措施,在一定程度上提升了出租率,实现部分现金回流。而另一方面,据业内专家分析,7、8月份就是大学生的“毕业季”了,想必会给租赁市场增添新鲜“血液”,也能增加客源拉动成交。

与此同时,目前我们也在接洽一些品牌公寓经营方,持续进行推销、谈判,接下来可能会做出适当让利,以托管或合作经营方式,把公寓项目盘活起来。

这半年,可以说是“心力交瘁”,幸运的是,两个项目还在坚强支撑着。也许,疫情不会马上完全结束,长租公寓前景也仍不明朗,前面还有许多“坎”在等着我们,但我相信天道酬勤,努力与付出总会有回报。那么,期待下半年,我们能把上半年的辛酸泪换成喜极而泣。

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