大湾区9城楼市“期中考”放榜：谁亮了？谁凉了？

楼市“期中考”放榜，大湾区9城的成绩如何？

保利投顾研究院近日发布《大湾区房地产半年刊》，数据显示，大湾区内部冷热分化明显，深莞惠带动恢复，广佛肇规模萎缩，珠中江表现疲软。供应端，上半年仅广州供应同比为正，增幅为10%；成交端，上半年东莞以“黑马”姿态跑出，成为唯一实现同比上涨的城市，涨幅为5%。

疫情冲击下，大湾区9城上半年商品住宅成交同比跌幅2成，深莞惠领先带动恢复。

整体来看，大湾区9城商品住宅成交面积2559万㎡，同比下降19%。其中上半年深莞惠领先带动恢复，同比降幅最小，为12%；其余两个区域同比降幅约20%，广佛肇成交规模逐年下降。

供应仅广州同比为正 成交仅东莞同比上涨

受疫情影响，大湾区多城上半年供应偏紧，同比处于负区间，唯独广州供应同比为正，增幅为10%，市场供应充足。深圳供应短缺明显，上半年供应同比下降超50%，佛肇惠珠供应同比下降约30%。

上半年，大湾区9城中东莞表现最为亮点，供应持平情况下，成交在经历逆市冲击下同比上升5%；深圳、江门成交基本持平，降幅小；多数城市普遍同比降幅为20%，珠海由于受外部需求不足影响，成交严重受挫，上半年同比下降42%。

广州：成交赶不上供应 去化周期已达18个月

广州上半年供应提速，同比增长10%，白云、番禺、黄埔供应放量明显，成交势能不及深莞，同比降幅约20%。4月以来库存上升较明显，去化周期达18个月，成交赶不上供应增速。

为此，市场存在一定程度的“以价换量”，客户价格敏感度高，对高价项目抗性大。

区域方面，白云、南沙随着新项目入市价格梯队明显；黄埔5月以来，由于人才新政及叠加新项目入市热度有所上升；增城持续降价，6月折扣进一步加大。

深圳：供应暴跌50% 量价齐涨引发调控升级

深圳上半年供应同比降幅超50%，因避险保值需求涌入，成交基本持平同期，供不应求态势下成交火热。6月多项目加推，成交热度延续，环比上涨12%，同比持平。

上半年成交率先恢复，引领湾区，量价齐涨之下政府出手调控，要求开发商不得收取价外费用，多人抢房需公证摇号。强监管、强限价下一二手倒挂项目去化火热，二手市场逐渐恢复冷静。

东莞：成交增速领跑大湾区 地市拉高市场预期

在上半年供应持平的状况下，成交表现喜人，在大湾区众城市中脱颖而出，同比增长5%，整体市场热度提升明显，多项目开盘去化率超8成，6月新房均价小幅上涨3%。

东莞二季度紧跟深圳热力轮动，临深、临广、滨海等板块火热，板块内多地块以高溢价、高单价成交，进一步拉高市场预期。由于市场过热，7月初政府针对供需矛盾、房价上涨问题出手调控，打击捂盘惜售行为，加强限价指导，预期后市趋于冷静。

佛山：供应和成交仅恢复7-8成 限购区更抗跌

佛山上半年市场供求，受疫情及客户购买力双重影响，恢复较慢，仅达到往期7-8成，成交表现，限购区好于非限购区。价格整体持稳，南海微涨、禅城微降，形成对冲。

6月核心三区持续恢复，年中节点各开发商提前供货，端午节前热度较高；外围高明密集加推明显，但去化较差。

惠州：恢复能力不及深莞 热门板块抬价达10%

惠州上半年以去库存为主，开发商供应力度不及去年，二季度供应小高潮带动上半年整体成交恢复同期8成，恢复动能弱于深莞。

因备案价松动，金山湖以及惠湾板块主流大盘或高品质项目，因货量较少价格抬升5-10%；其他余货较多的中小项目，仍以特价房+高佣金刺激走量，相抵之下，整体价格稳中有小幅上涨。

北站新城高铁通车在即，临深板块受大深圳概念利好，近期相关板块热度有所提高。

肇庆：市场冷清价格震荡下探 渠道战持续加重

上半年肇庆整体市场较冷清，供求同比分别下降28%和19%， 5月为年内成交小高峰，价格持续小幅震荡下探，价格战与渠道战持续。

6月肇庆供应同环比增加约20%，但成色有限，成交同环比为负，价格呈小幅回落。端鼎市场以价换量有效果，对渠道依赖严重。

珠海：成交不及同期6成 开发商供货意愿不足

因港澳客与外省客流失严重，珠海上半年需求下滑，导致开发商供货意愿不足，整体市场热度一般，上半年成交恢复不及同期6成。6月供求环比小幅提升，但较去年同期仍有较大距离，同比分别下降24%和57%。

珠海目前渠道为王，渠道客户占比高达70-80%，搭配特价房+首付分期常规手段撬动客户。部分项目通过外省看房团拓宽客源，采取由渠道商包销方式走货。

中山：“以价换量”刷新下限 市场整体持续低迷

中山上半年市场较低迷，市场下行叠加开发商推货意愿较低，成交同比下降19%。项目价格普遍继一季度下调2-3%后，二季度保持低位平稳。

项目普遍以包装特价房+渠道为主要营销手段。东部片区受深中通道规划利好，热度尚可；其他板块项目周度基本个位数成交。黄圃镇个别项目进一步刷新特价房下限（降幅9%），以价换量有效果。

江门：疫情后恢复节奏慢 冷热板块对冲稳房价

江门上半年疫情后市场恢复略晚，需求集中释放后5月成交达到高峰，整体成交同比仅下降5%。6月新会因枢纽新城成交量增，结构性拉升成交均价，对冲蓬江江海、台山因片区激烈竞争下的价格下探，江门整体价格维持稳定。

整体来看，大湾区楼市尚未完全从疫情中恢复元气，但6月增速开始提升，深圳和东莞是上半年大湾区楼市的“双料C位”；广州供应和成交失衡，库存承压；佛山和惠州承接广深地段优势，部分板块逆市微涨；相对而言，珠中江的压力更大，抗风险能力偏低。

资料来源：保利投顾研究院