避坑指南：一文读懂广东哪些城市适合返乡置业

受疫情影响，今年春节，“就地过年”对“返乡置业”形成冲击，但相对来说，广东省内受波及程度较小，加上2020年广深房价一路飙升，省内返乡置业仍是部分年轻买家的选择，那么，省内三四线城市，哪些更适合上车，后市潜力更大呢？

近日，保利投顾研究院发布《2020年广东区域市场年报》，其中对粤东和粤西北各城市进行了细化分析，总体而言，粤东区域，汕头成交稳定释放，表现领跑；粤西北区域，湛江、茂名势头更为强劲。

粤东区域：

汕头成交释放，汕尾、揭阳加快走量，梅州、河源周期滞后

汕头周期趋势相对领先，2020年企稳较早，二季度以来成交同比持续增长；揭阳、汕尾、梅州、河源以价换量稳成交，其中，揭阳成交走势与汕头较为一致，汕尾市场内生需求平稳，市场稳步增长，梅州、河源周期较之后，四季度有企稳趋势。

汕头：前期库存出清，内生需求较为稳定

汕头全年整体市场供应292万㎡，同比增加21%，成交257万㎡，同比增8%，市场持续呈现供过于求状态，价格上升主要因结构性拉动（龙湖区高价项目华润幸福里集中签约、濠江区部分项目小幅上涨）；宅地出让规模持续大于住宅成交量，后续供应充足，热点板块土地成交价有所回落，价格增长预期不强。

汕尾：房企预期一致较弱，以价换量持续

汕尾2020年月均成交20.5万㎡，较2019年月均上升14%（前11月）；客户对价格敏感，部分项目以价换量效果较好；土地市场较为冷清，2020年主城区推出6宗地块全部流拍，市场改善预期仍然较弱。

揭阳：前期库存积压，个别项目打出65折

近3年揭阳卖地规模均大于卖房规模，市场供应充足，成交规模维系，热点区域如榕江新城土拍成交楼面价有所降低（降幅约16%），客户对价格敏感度高，部分项目以价换量较为明显，个别项目多次降价（降幅最高达35%左右），在前期库存仍未有效去化，土地市场预期未得到改善的情况下，以价换量仍然是短期市场趋势。

河源：内生需求支撑市区走量，外围持续流拍

2020年河源市区成交商品房192万㎡，较去年小幅增长3%，整体价格基本持平，各板块项目实际价格均有一定调整，且促销动作多。河源近年外溢客有所退潮，市场内生属性上升，从土拍表现看，内生属性较强的老城区土拍热度维持，而江东新区、高铁新城、高新区板块均出现不同程度流拍。

梅州：主城区量价平稳，外围持续以价换量

梅江区近两年供求关系较为平衡，2020年整体供求量均有上升，价格整体有所下滑，但三季度以来有企稳迹象，梅县区2020年商品房供应面积大幅下降48%，成交量下降6%，整体均价整体仍处于环比下降区间，在前期土地出让规模较大、市场去化放缓的市场环境下，市场预期仍未出现改善。

粤西北区域：

走出调整期，茂湛成交强势，阳江成交企稳，韶关势能略弱

粤西北整体市场上升特征较为明显，湛江、茂名一二季度以价换量效果明显，三四季度价格企稳，成交上升势头较为强劲，阳江、韶关市场周期相对滞后，且上升势能相对较弱，整体市场调整压力有所缓解。

茂名：内生需求强劲，主城区优质地块稳预期

茂名主城区中，茂南区以价换量效果显著，全年成交较去年量增71%，价降8%，价格下降对成交撬动作用明显；电白均价亦降2%，成交增幅10%；茂南区成交多宗高价地块（世茂、碧桂园等地块均超过3000元/㎡），且潜在库存规模有限，预计价格较有支撑；电白前期土地出让规模较大，预计仍面临去化压力。

湛江：量升价稳，供应控量，老城区量价有支撑

湛江市区上半年加快以价换量，下半年量升价稳，四季度价格有所回升，价格企稳，全年成交量较去年增长32%，成交势能逐步回升。分区域看，老城区霞山、赤坎、开发区全年价稳量增，市场较为坚挺，且近年来土地成交规模有限，后续量价较有支撑，麻章及坡头今年以价换量特征较为明显，且预计后续供应依然充足，价格支撑度有限。

阳江：主力区供应控规模，带动下阶段市场氛围

阳江城区整体供应较2019年下降明显，其中，江城区预计仅为去年50%，但成交预计与去年基本持平，全年供求比仅为0.6，且去化周期仅为5个月左右，后续市场热度较有支撑；阳东供求关系较为平衡，全年成交量超去年25%；受疫情影响，海陵区文旅项目去化显著放缓，去化周期升至历史高位。

韶关：价格调整到位，带动一步到位改善需求入市

2020年韶关市区商品住宅新增供应134万㎡，成交167万㎡，其中，下半年月均成交量创近三年新高，均价6250元/㎡，上半年房企持续以特价房、首付分期、折扣包装方式促销换量，节点效应好于往年，四季度价格基本稳定，改善需求支撑市场（120㎡以上四房成交占比由2019年40%升至59%），目前价格基本调整到位，土地市场预期有所改善，中骏、金科等大型房企首入韶关，宅地成交量为近年新高。

总的来说，不同三四线城市之间已出现明显分化，而城市内部也存在冷热不均，而且大部分三四线城市更依赖内生需求，因此老城区的成交后劲更有保障，对于返乡置业而言，选择领跑城市的成熟板块，未来脱手难度低，升值空间更可观。