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避坑指南:一文读懂广东哪些城市适合返乡置业

2021-02-01 16:20:24 来源: 网易房产 举报
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受疫情影响,今年春节,“就地过年”对“返乡置业”形成冲击,但相对来说,广东省内受波及程度较小,加上2020年广深房价一路飙升,省内返乡置业仍是部分年轻买家的选择,那么,省内三四线城市,哪些更适合上车,后市潜力更大呢?

近日,保利投顾研究院发布《2020年广东区域市场年报》,其中对粤东和粤西北各城市进行了细化分析,总体而言,粤东区域,汕头成交稳定释放,表现领跑;粤西北区域,湛江、茂名势头更为强劲。

粤东区域:

汕头成交释放,汕尾、揭阳加快走量,梅州、河源周期滞后

汕头周期趋势相对领先,2020年企稳较早,二季度以来成交同比持续增长;揭阳、汕尾、梅州、河源以价换量稳成交,其中,揭阳成交走势与汕头较为一致,汕尾市场内生需求平稳,市场稳步增长,梅州、河源周期较之后,四季度有企稳趋势。


汕头:前期库存出清,内生需求较为稳定

汕头全年整体市场供应292万㎡,同比增加21%,成交257万㎡,同比增8%,市场持续呈现供过于求状态,价格上升主要因结构性拉动(龙湖区高价项目华润幸福里集中签约、濠江区部分项目小幅上涨);宅地出让规模持续大于住宅成交量,后续供应充足,热点板块土地成交价有所回落,价格增长预期不强。


汕尾:房企预期一致较弱,以价换量持续

汕尾2020年月均成交20.5万㎡,较2019年月均上升14%(前11月);客户对价格敏感,部分项目以价换量效果较好;土地市场较为冷清,2020年主城区推出6宗地块全部流拍,市场改善预期仍然较弱。


揭阳:前期库存积压,个别项目打出65折

近3年揭阳卖地规模均大于卖房规模,市场供应充足,成交规模维系,热点区域如榕江新城土拍成交楼面价有所降低(降幅约16%),客户对价格敏感度高,部分项目以价换量较为明显,个别项目多次降价(降幅最高达35%左右),在前期库存仍未有效去化,土地市场预期未得到改善的情况下,以价换量仍然是短期市场趋势。


河源:内生需求支撑市区走量,外围持续流拍

2020年河源市区成交商品房192万㎡,较去年小幅增长3%,整体价格基本持平,各板块项目实际价格均有一定调整,且促销动作多。河源近年外溢客有所退潮,市场内生属性上升,从土拍表现看,内生属性较强的老城区土拍热度维持,而江东新区、高铁新城、高新区板块均出现不同程度流拍。


梅州:主城区量价平稳,外围持续以价换量

梅江区近两年供求关系较为平衡,2020年整体供求量均有上升,价格整体有所下滑,但三季度以来有企稳迹象,梅县区2020年商品房供应面积大幅下降48%,成交量下降6%,整体均价整体仍处于环比下降区间,在前期土地出让规模较大、市场去化放缓的市场环境下,市场预期仍未出现改善。


粤西北区域:

走出调整期,茂湛成交强势,阳江成交企稳,韶关势能略弱

粤西北整体市场上升特征较为明显,湛江、茂名一二季度以价换量效果明显,三四季度价格企稳,成交上升势头较为强劲,阳江、韶关市场周期相对滞后,且上升势能相对较弱,整体市场调整压力有所缓解。


茂名:内生需求强劲,主城区优质地块稳预期

茂名主城区中,茂南区以价换量效果显著,全年成交较去年量增71%,价降8%,价格下降对成交撬动作用明显;电白均价亦降2%,成交增幅10%;茂南区成交多宗高价地块(世茂、碧桂园等地块均超过3000元/㎡),且潜在库存规模有限,预计价格较有支撑;电白前期土地出让规模较大,预计仍面临去化压力。


湛江:量升价稳,供应控量,老城区量价有支撑

湛江市区上半年加快以价换量,下半年量升价稳,四季度价格有所回升,价格企稳,全年成交量较去年增长32%,成交势能逐步回升。分区域看,老城区霞山、赤坎、开发区全年价稳量增,市场较为坚挺,且近年来土地成交规模有限,后续量价较有支撑,麻章及坡头今年以价换量特征较为明显,且预计后续供应依然充足,价格支撑度有限。


阳江:主力区供应控规模,带动下阶段市场氛围

阳江城区整体供应较2019年下降明显,其中,江城区预计仅为去年50%,但成交预计与去年基本持平,全年供求比仅为0.6,且去化周期仅为5个月左右,后续市场热度较有支撑;阳东供求关系较为平衡,全年成交量超去年25%;受疫情影响,海陵区文旅项目去化显著放缓,去化周期升至历史高位。


韶关:价格调整到位,带动一步到位改善需求入市

2020年韶关市区商品住宅新增供应134万㎡,成交167万㎡,其中,下半年月均成交量创近三年新高,均价6250元/㎡,上半年房企持续以特价房、首付分期、折扣包装方式促销换量,节点效应好于往年,四季度价格基本稳定,改善需求支撑市场(120㎡以上四房成交占比由2019年40%升至59%),目前价格基本调整到位,土地市场预期有所改善,中骏、金科等大型房企首入韶关,宅地成交量为近年新高。


总的来说,不同三四线城市之间已出现明显分化,而城市内部也存在冷热不均,而且大部分三四线城市更依赖内生需求,因此老城区的成交后劲更有保障,对于返乡置业而言,选择领跑城市的成熟板块,未来脱手难度低,升值空间更可观。

黄冰馥 本文来源:网易房产 责任编辑:黄冰馥_NO8071

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