限价下这个盘只卖4.5-5万/㎡，到底香不香？

6月24日，越秀星汇文玺（标准地名：文颂华府）获批一张预售证，货量为145套。

星汇文玺获批一张预售证 图源：阳光家缘

没有售楼部，没有样板房，甚至没有纸质楼书，越秀星汇文玺就要开盘了。

如此“渣男”操作，俨然爆款标配。

毗邻番禺地价亚军地块

今年4月越秀摇中国际创新城一期C居住地块 图源：番禺新出彩

今年4月的广州首批集中土地出让中，越秀摇中国际创新城一期C居住地块，楼面价达33599元/㎡，为番禺楼面价TOP2，仅次于官堂村地块（万博的金地壹阅府，成交楼面价为33660元/平） ，两者价差不足百元/㎡。

项目在大学城开放了体验中心

而在C地块东北侧不到2公里，是去年8月越秀地产竞得的华工国际校区二期001地块，楼面价22081元/㎡，就是我们今天所说的星汇文玺。

项目由8栋楼宇环抱而成

星汇文玺位于华南理工国际校区东北角、暨南大学番禺校区西侧，北面是南大干线，与大学城一桥之隔，除了1栋人才公寓，其他7栋均为33层高住宅，预计首推4#、6#，户型为94㎡三房和114㎡四房，每个面积段都做了两种户型设计。

值得提出的是，项目全房源朝南。94㎡做了A、B两款户型，其中A户型紧凑实用，三开间朝南，有一个6米观景阳台连接客厅和次卧，采光充足。

B户型南北对流，五开间朝南设计，采光、景观都不错。

114㎡四房则更注重居住的舒适度，B户型五开间朝南，南北对流，还做了步入式衣帽间。

最好的是C户型，单边位，采光、景观面为四个户型中最佳。

据销售介绍，项目冻资5万认筹，已经收筹约400多个，届时将会采用线上选房的方式开盘。

目前星汇文玺吹风价在4.5-5万/㎡之间。销售委屈表示，如果不是因为限价，5万+6万都是妥妥的。

这个价格，香吗？

先来看同地段竞争对手，主要有两个，一个是思科智慧城住宅项目12光年，另一个是全新盘奥园学苑壹号。

思科智慧城项目效果图

其中思科智慧城上周突击开盘，推出四期2号地块，240套112-183㎡四房，一线望江，精装均价4.3万/㎡，开盘已售罄。

奥园学苑壹号效果图

而奥园学苑壹号还没拿到预售证，也是一线临江，目前吹风价6万/㎡。

星汇文玺旁边就是华工配建的小学幼儿园

综合而言，星汇文玺的优势在于教育配套，华工国际校区内配建一所公立24班小学和9班幼儿园，附近还有广二师番禺附小和广二师番禺中学；但项目位于地铁7号线板桥站跟4号线新造站之间，距离两个站都在1.5公里以上，需要接驳；

思科智慧城三分之二是商业，住宅较少，但楼下就是金光东隧道出口，还有北向望江的优势，且距离新造站更近，步行约7分钟左右。

奥园学苑壹号的优势在于：一是地块真一线望江，二是地块南面有穗深城轨琶洲支线通过，且最近新化快速。

三大楼盘都靠近主干道，有噪音影响。户型基本都在110㎡以上，只有越秀有94㎡刚需户型。

4.3万/㎡精装一线江景房 VS 4.5-5万/㎡学位房，你怎么看？

再来看周边二手房。

一桥之隔的大学城，一手断供已经10年，目前在售二手房均价7万+/㎡，一手房10万+/㎡。但大学城是一座孤岛，新增供应几乎为零，有自己的价格体系，走的是一波独立行情，参考意义不大。

时代倾城二手均价3万出头 图源：链家

还是来看距离星汇文玺最近的楼盘：时代倾城，距离华工正门很近，目前二手均价约3万出头；跟新盘价差在1-2万/㎡之间，尚算合理。

雅居乐剑桥郡二手均价4.4万/㎡起

而往北的万博板块，最近的指标盘：雅居乐剑桥郡，二手均价在4.4-4.8万/㎡左右。但目前国际创新城整体还在起步阶段，各项配套和资源还不能跟万博相提并论，只能算是一个价格锚点。

值得买吗？

国际创新城效果图

先说说板块。国际创新城前身是思科智慧城，后面将大学城、生物岛等包含进去，集高教研发、科技服务、创新产业于一体，已经有思科智慧城、广汽智联新能源汽车产业园等，但整体还是在招商引资阶段。

从地理位置来说，国际创新城具有明显优势，距离大学城、琶洲、黄埔临港CBD等都很近。

新化快速已于6月28日开通 图源：广州日报

在网路交通建设上，番禺政府也花了大力气。有连接大学城的金光东隧道、金光东大道；有连接琶洲的新化快速路（6月28日已开通）；连接老黄埔的沙鱼洲隧道；有横贯东西的大动脉南大干线；还有南沙港快速、黄埔大桥，未来还规划有地铁12号线，通达全城都很方便。

但就目前来看，整个国际创新城还是一片工地的既视感，各项配套都欠缺，后续还有大片土地未开发，按现在的城建速度，起码要5-10年。

而从番禺政府打造万博的经验来看，没有十几年，搞不出另一个新城CBD。况且番禺还有一个广州南站嗷嗷待哺，政府所能倾斜的资源始终是有限的。买这里，要等，等产业、等规划、等落实。

对于买房者来说，还得考虑后期置换成本，你的房子能不能找到接盘侠，关键在于有没有核心竞争力。具体到个盘，就是学位、地铁、不可复制的资源等，即使以后产品同质化严重，也能卖个好价钱。

星汇文玺这个价格，你怎么看？