牛熊切换！趣读广州最会「搞钱」的豪宅值几个W？

编者按：又是一年中考，广州楼市一季度风光无限，火火火；二季度急速刹车，限限限。暗潮汹涌的上半年，广州楼市成交真相是怎样的？网易房产特别策划《趣读广州楼市中考》，以数据为鉴，通过逗趣点评分析，多维度呈现广州楼市真实面貌。

上半年广州楼市有多疯狂，买家的心跳或许就有多快！

当年初的人们还沉浸在牛市的疯狂、房价上涨的亢奋之际，3月过后，随着一道道调控命令疾风骤雨般落地，下半场随即画风突变，亦宣告这一轮大牛市的彻底终结。

中原数据显示，今年前6月广州一手新房累计成交61063宗，同比暴涨86%；二手住宅成交更高达75212宗；也就是说半年时间，广州一二手就卖掉了13.6万套房，这样的数据不可谓不惊人。

但扒开细看成交趋势，其实往往才能看清牛熊切换的逻辑和真相：

牛熊切换

玩的就是心跳

回望上半年广州一手房成交走势，疯狂的房价、过山车一样的行情令人印象深刻。

1月份成交高达14459套，2月份因春节长假“技术性调整”回落至8585套，而从3月、4月成交来看，回暖至1万套上下的月均成交，已经有了浓浓“小阳春”的气息。

然而，在国家统计局的公布数据中，广州房价连涨14个月，甚至高居四大一线之首，如此高调最终招致4月份调控靴子接连落地。

实际上，4月份可以视为这轮牛市“变盘”的重要节点，首先当月成交10768套是上半年最后的高点；

其次，从4月初出台人才购房3年限售，到4月中下旬继续加码，统一人才购房时间为12个月，到9区增值税“2改5”，一个月内连续落地两个调控新政，并且力度逐步增大，着不仅给市场泼了一盆冷水，更重要的是表明了政府调控的决心与姿态。

而在5月，各区、各街道推行的一手“限价”政策，可以视为上半年调控祭出的最大杀器，通过直接的价格指导，打消了楼盘涨价的预期。随即，6月成交爆跌至7057套，对比1月份的成交量直接腰斩！

实际上，在二手方面数据与一手也高度同步。据监测中原数据显示，除了成交走势雷同外，中原带看量也是呈现逐月下滑的趋势，其中6月带看量更是环比净减43.7%。

综上，除了广州出台的收紧人才购房政策、一手房限价等调控政策，银行一二手“房贷慌 放贷慢”，甚至多家银行开始停贷二手房，也是客观造成楼市成交骤冷的重要原因，进一步冻结成交流通速度。

尽管从成交来看调控成效明显，但在价格上，广州一手均价依旧在6月创下了35269元/㎡的新高。

“买了，希望人没事！”——这个网友在炒股炒基时常用的表情，如今也多少代表了一些高位入手买家心悸的态度。

在“量跌价涨”这个局面下，相信随着未来市场供应增价、竞争局面加剧，僵局并不会持续太久，接下来开发商或许真的要考虑如何“让利”了。

上半年广州最能“搞钱”的豪宅

上半年深圳中介一张极富创意的榴莲、香蕉的图彻底火出圈了！

在这座专注搞钱的城市，中介为规避超出二手指导价的挂牌价，不得不打出“一个榴莲一千万，一个香蕉一百万”的暗语，虽然很快被查处，但这背后是“二手指导价”也掩饰不了的豪宅热。

实际上，在全球通胀、房价暴涨的大背景下，豪宅成交的火爆并非一地特殊现象，这方面，暂未出台二手指导价的广州也不例外。

克而瑞数据显示，上半年广州最会“搞钱”的豪宅中，排名首位的世茂天越（详情）成交套数52套，网签成交面积接近1万㎡，套均面积达到了约190㎡，参考均价也在14-15万/㎡。

此外，广州最有名气的豪宅侨鑫汇悦台，上半年也网签了6套，套均面积达到了约340㎡一套，而目前项目单价早已突破20万/㎡。

此外，位于珠江新城的尚东柏悦上半年的一个“网红盘”，数据显示，上半年其网签6套单位、面积总计3299㎡，套均面积接近550㎡，可以说极为奢侈。

但更更奢侈的是，今年广东法拍房成交总价最高、次高的单位，均是出自尚东柏悦府。

据报道，总价最高的房产是尚东柏悦府一套平层大户型，建筑面积约733平方米，起拍价约为1.1亿元，但最终仅经过一轮竞拍，就以底价成交。

尚东柏悦府3901房则成为成交总价第二高的标的，约6629万元底价成交。

可以说，从广州遍地10万+豪宅，到如今连法拍房的豪宅都能卖出如此天价，不得不感叹有钱人实在太多了！

刚需最爱什么上车板块？

面对跌宕起伏的行情，如今的刚需买房，不得不感叹真是太难了！

一方面他们面临着“房价贵、首付高、利率高”这“三高”，如今摆在刚需面前又多了一个贷款、放款“两难”，甚至，不少项目摇号选房都要优先全款，可以说，现在买房，水是越来越深，稍有不慎就把握不住。

广州中原统计显示，如今的广州新房销售均价为32537元/㎡，套均价格已经达到348万，但好在，房价虽然越来越高，但广州总是还有一些价格洼地可以上车。

例如，永和这个黄埔、增城交界的板块，今年上半年又火了企来，网签成交量高达4362套，成为各板块成交之王，原因就是便宜——均价2万/㎡左右就可上车。

香雪板块，作为上半年黄埔区供应量最充足的区域，成交量高居各板块的第二位，但从价格来看，黄埔区的套均总价高达379万，香雪板块价格如今已经不便宜。

表现出色的还有增城的朱村板块，随着黄埔区价格普涨，已通地铁的朱村这个洼地价值逐步凸显出来，上半年成交高达2787套，位列各板块第三位。

此外，例如地铁沿线的黄阁、金洲、新塘、亚运城，以及18号线始发站、南沙最后的洼地万顷沙，都凭借价格优势或者地铁的便利，成为当下刚需不错的选择。