机构:广州二季度写字楼净吸纳量跌至十年最低

7月6日，第一太平戴维斯发布《2022年上半年广州房地产市场回顾与展望》报告。

发布会上，第一太平戴维斯华南区市场研究部相关负责人从写字楼、零售、住宅等方面剖析了2022年上半年广州房地产市场的动态，并展望下半年的市场整体趋势。

上半年来，受疫情反复、经济下行等因素影响，广州写字楼、零售、住宅市场都出现了部分指标下滑现象。

写字楼净吸纳量跌至近十年最低

2022年开年以来，尽管广州经济保持一定增长，但经济增速仍受严峻外部环境影响放缓。

二季度以来，广州甲级写字楼市场租赁需求显著缩减，多个子市场均有大面积租户撤租现象出现，全市季度净吸纳量自疫情首次爆发以来再次转负，并跌至近十年最低值（-2.6万平方米）。

具体到板块，报告显示，因数个行业租户大面积撤租，珠江新城净吸纳量上半年两季均为负，并为本季全市净吸纳量转负的最主要诱因。

受此影响，全市平均空置率环比再升3.1个百分点，至14.9%，开年两个季度已累计上升逾5个百分点。

季内，受多个行业租赁需求普减的影响，市场去化压力陡增，业主继续降租以稳入驻率，全市平均租金因此降至人民币每平方米每月154.8元，租金指数环比下降1.8%，系近十年指数最大环比降幅。

2022年第三季度，全市预计有七个新项目入市，合计为市场带来约40.0万平方米新增供应，新项目均将位于琶洲。

第一太平戴维斯预计，鉴于租赁需求倾软，加之年内市场将迎供应高峰，全市平均空置率预计继续上升，业主仍将持续降租以应对市场竞争，全市租金水平料将延续下行趋势。

零售市场空置率环比再升0.9个百分点

受本地零星疫情影响，2022年前5月，广州社会消费品零售总额累计至人民币4,233.1亿元，同比微降0.3%。

尤其在第二季度，疫情冲击消费市场，项目经营受抑，存量项目吸纳量环比降幅扩大。尽管因新项目开业入驻率较高，并支撑全市季度净吸纳量转正，但仅为2021年季均水平的51.6%。多数商圈空置率亦相应波动上升，全市空置率环比上升0.9个百分点，至14.1%。

季内，多个次核心商圈租金下降，推动全市租金指数环比下降0.9%；上半年，租金指数降幅逐季扩大，累计下降1.5%。平均租金录得人民币每平方米每月661.9元。

5月份以来，在“羊城欢乐购”等系列促消费活动带动下，广州消费市场逐步回暖，尽管当月社会消费品零售总额仍同比下降3.0%，但降幅已较4月份收窄5.8个百分点。

2022年第三季度，全市预计迎来两个购物中心开业入市，将为市场带来12.7万平方米新增供应，两项目分别位于白云、天河北子市场。

第一太平戴维斯认为，虽在疫情反复及经济复苏面临挑战的影响下，本地消费市场短期仍将受阻，但居民消费升级需求中长期预计持续增长，并助力市场吸引中高端品牌扩张。

年内，零售商扩张需求整体仍待提升，全市空置率预计维持稳定。

租金方面，尽管优质项目租金预计将持续增长，但受次核心商圈新增供应及部分项目因经营状况不佳下调租金的影响，预计全市平均租金或延续下降趋势。

住宅均价受优质项目成交带动环比上升

相比第一季度，二季度开发商推盘节奏逐步恢复。

截至2022年6月17日，广州一手住宅市场供应面积达194.5万平方米，约为第一季度的2.5倍，同比增长14.1%。

尽管宏观政策及个人购房融资环境持续向好，但刚需买家置业仍保持谨慎，交易活动主要集中于区位优势较强、生活配套成熟、教育资源占优的部分项目。

截至2022年6月15日，全市一手住宅成交面积环比下降3.9%、同比下降39.6%，至130.2万平方米。

价格方面，第二季度，因市场成交多集中于中心城区的优质项目，故全市成交均价呈小幅上升趋势。

季末，广州一手住宅成交均价环比上升2.4%，至人民币每平方米44,280元。

第一太平戴维斯预计，下半年，在市场情绪趋谨慎的背景下，市场成交预计仍将主要集中于核心区位的优质项目。在此带动下，全市成交均价预计有所上升。

此外，广州第二轮集中供地拟于7月进行竞价，天河、海珠等中心城区亦有土地供应，这不仅利好土拍市场活跃度的提高，远期亦将为市场注入更多优质住宅供应。