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魔方生活服务提交赴港上市申请

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冲击港交所长租公寓第一股

9月26日,港交所文件显示,魔方生活服务集团有限公司提交上市申请书,联席保荐人为摩根士丹利和建银国际。

据了解,魔方生活服务成立于2009年,在南京推出首个长租公寓项目,是国内较早的长租公寓品牌之一。

魔方生活服务旗下打造了面向都市白领的魔方公寓、面向蓝领人员的9号楼公寓、面向大学毕业生和年轻创客的V客青年公寓等子品牌。

截至2022年6月30日,公司共有7.62万套在营公寓,分布在全国26座城市,覆盖了北京、上海、深圳、广州、南京、杭州等全国核心城市。

根据弗若斯特沙利文的资料,以截至2021年12月31日在营公寓数量计算,魔方生活服务在独立集中式长租公寓运营商中排名第一。

魔方生活服务运营租赁公寓的模式有两种:一是直营模式,在该模式下,魔方生活服务整租或租赁整栋楼宇的一部分,并对该等租赁物业进行管理和运营,二是加盟管理和第三方托管模式,在该模式下,魔方生活服务以自有品牌或相关委托方的品牌管理和运营加盟公寓。

截至2022年6月30日,魔方生活约65.7%的公寓以直营模式经营。

魔方生活在2013至2019年完成了A至D轮融资,投资者主要包括美国华平投资、中航信托、加拿大养老基金管理公司CDPQ等。

此次IPO前,华平投资透过Peridot Gem Investment、Peridot Gem Group及Mordenite Gem直接或间接拥有约51.62%的股权,成为最大股东;CDPQ(Asia)拥有16.8%股权;由中航信托控制的HangFang Investment则拥有12.5%股权。

招股书显示,魔方生活服务收入由2019年的9.47亿元增至2021年的14.71亿元,复合年增长率为24.7%;2022年上半年,其收入同比增长24.1%至8.5亿元。

净利润由2019年的6360万元增至2021年的2.95亿元,复合年增长率为115.6%;但2022年上半年净利润微薄,仅为41万元,而去年同期为1.62亿元。

财务方面,魔方生活服务2019-2021年流动负债总额逐年增长,截至今年6月末,公司流动负债总额为27.21亿元,共有10.49亿元的银行贷款及其他借款须在一年内或按要求偿还,同期公司拥有的现金及银行结余仅为6.92亿元,现金不足以覆盖短债。

另外,公司2019年、2020年、2021年及2022上半年融资活动所得现金净额分别为-2.68亿元、-2.7亿元、2416.7万元及-4.98亿元。

有分析认为,融资困难也许就是魔方生活服务赴港IPO的关键因素之一。此前,长租公寓品牌“青客公寓”和“蛋壳公寓”也曾在现金流困难时赴美IPO。

招股书显示,此次IPO募集资金将主要用于业务扩张及战略性收购;更新技术基础设施及创新公寓产品;持续销售及营销工作;营运资金及作一般企业。

魔方生活服务在招股书中表示,无法保证公司将不会继续处于流动负债净额状况,这将使公司面临流动性风险。

而未来的流动资金及作出营运及业务扩张所需的额外资本投资的能力,将主要取决于公司维持从经营活动产生充足现金及取得外部融资的能力。

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