珠海万达商管更新招股书，第三次冲刺港股IPO

招股书二度失效后没过多久，珠海万达商管再次踏上了港交所IPO之路。

10月25日，珠海万达商管向港交所递交主板IPO申请，联席保荐人为中信证券、摩根大通和瑞信，新招股书更新了上半年珠海万达商管的业绩状况和财务数据。

此轮递交招股书的前一日，港交所信息显示，珠海万达商管提交的上市申请材料处于“失效状态”。

不过根据港交所上市规则，原申请或再次提交申请六个月到期后，三个月内重新递交的，均属于原申请的延续。

两次申请未果

早年，珠海万达商管就已经对外宣布，全面启动轻资产战略，对商业项目进行运营管理，并积极寻求港股上市的机会。

去年10月21日，珠海万达商管在港交所提交招股书，其招股书于今年4月21日失效，短短一天之后，珠海万达商管二度在港交所提交招股书。

而4月提交的招股书，也于半年后失效。

港股招股书失效并非“异常”，曾有业内分析认为，在某一时间段，随着越来越多新经济公司赴港上市，IPO企业数量的增加一定程度上影响了招股书审核速度；另一方面，受到市场行情氛围或企业自身发展、市场窗口等因素影响，招股书失效也会成为企业调整上市节奏的一种手段。

但珠海万达商管此轮招股书再次失效，同策研究院资深分析师肖云祥在接受《新京报》采访时表示，因受房地产板块的影响，物管板块估值也呈现出持续下滑的态势，在这样的市场背景下，监管层的监管出发点肯定会从稳定市场和保护投资者利益出发，IPO闸门会控制得相对严格些。

由此可见，上市是一个双向选择的过程。

上半年营收利润双增

第三次走上IPO之路，珠海万达商管需要补充最新的财务数据，才能延续原上市流程。

更新后的招股书显示，上半年珠海万达商管收入为134.8亿元，同比增长26.7%；毛利为65.9亿元，同比增长46.1%；净利润为40.5亿元，同比增长517.3%。

业务模式中，委托管理模式收入100.23亿元，占比74.4%，租赁运营模式收入33.47亿元，占比25.6%。

截至2022年6月30日，珠海万达商管管理425个商业广场，在管建筑面积达60.1百万平方米；来自万达集团的在管商业广场285座，在管建筑面积4260.6万平方米，来自独立第三方在管商业广场140座，在管建筑面积1747.6万平方米；另外在出租率方面，在管广场平均出租率达98.6%。

标普在8月的一份报告中提到，预期未来12至18个月内万达商管的租赁业务稳定，将继续支撑其信用状况。

珠海万达商管今年在市场上频繁亮相，包括与北京SOLANA蓝色港湾、北京五棵松卓展购物中心等项目陆续签约，接管了5家奥克斯广场，河南本土民企建业地产也就旗下全部商业项目与珠海万达商管进行合作。

标普认为，轻资产扩张计划应会继续帮助万达商管降低现金流波动和杠杆率。

对赌协议压力

值得一提的是，此前万达与等22家机构、投资人设有对赌协议。

万达商管承诺2021年至2023年实际净利润将分别不低于51.9亿元、74.3亿元及94.6亿元。如未达成，则大连万达商业及珠海万赢将以零对价转让有关数量的股份，或向投资者支付现金补偿。

另据了解，2021年下半年，万达商管从珠海万达商管几名IPO前投资人处收到395亿元投资款。之后，万达商管用这些资金偿还了部分债务和进行短期金融投资。

如果珠海万达商管未能在2023年年底前上市，万达商管有义务回购IPO前投资者持有的股份，因此将395亿元的IPO前投资款视作是万达商管债务的一部分。

因此，标普在8月的评级报告中，虽然确认万达商管的长期主体信用评级“BB+”和万达香港的长期主体信用评级“BB”，但将万达商管及其香港子公司万达商业地产（香港）有限公司（万达香港）的评级展望自稳定调整至负面。

标普认为，上市申请的结果、上市时间和发行价依然不确定。如果珠海万达商管未能如期上市，且所有IPO前投资者选择行使回售权撤出投资，万达商管和万达集团的流动性和财务指标可能会弱化。