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机构:2022年广州新房成交量降至近十年最低

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近日,第一太平戴维斯发布《广州房地产市场2022年回顾与展望》报告,回顾了2022年广州写字楼、零售物业、住宅市场方面的动态趋势。

10月以来,本土疫情形势对经济与商务活动产生了显著冲击,广州房地产市场发展亦受一定影响。

在此背景下,甲级写字楼租赁市场竞争激烈,年度净吸纳量降至近十年最低;消费市场广受冲击,全年零售物业市场净吸纳量远低于过去十年平均值;住宅成交量降至近十年最低。

一手住宅成交量降至十年最低

改善型买家料将是购房主力

2022年,广州一手住宅呈现“供需齐降”的特点。

供应方面,据第一太平戴维斯报告,截至2022年12月16日,全市供应面积约为697.6万平方米,同比下降16%。

其中,第四季度全市供应面积环比下降47.9%至134.0万平方米。

受内外部宏观环境的不确定性影响,购房者仍然整体保持谨慎情绪,成交方面,全年成交面积回落至546.3万平方米,为近十年最低

第四季度,尽管核心区域的部分高端项目持续去化,但大部分项目去化表现仍较为平淡,各区成交量均呈下降趋势。截至2022年12月15日,全市一手住宅成交面积环比下降38.1%至91.5万平方米。

价格方面,改善型项目的持续去化仍推动全市均价结构性上升。截至第四季度末,全市一手住宅成交均价环比上升2.9%,至人民币45267元/平。

第一太平戴维斯广州住宅销售部负责人刘晓思认为,2022年广州住宅地产市场成交呈现两级分化,整体萎缩,市场与购买者信心仍未恢复。“但随着经济的复苏与政策的持续发力,购房需求或将得到释放。”

机构预测,2023年,市场有望逐步回暖。但短期内,改善型买家仍将是购房主力,这将推动全市均价结构性上升。

写字楼净吸纳量降至十年最低

未来三个月需求恢复仍缓慢

2022年,广州甲级写字楼物业市场共迎七个新项目入市,共带来53.9万平方米新增供应,截至年末,全市总存量升至660.5万平方米,同比扩张8.9%。

需求方面,第四季度,新项目去化叠加既有项目中有部分交易于年底前达成,全市季度净吸纳量由负转正至3.9万平方米

尽管如此,受复杂的经贸环境影响及疫情反复的扰动,全年的写字楼市场仍以“冷”为主基调,净吸纳量降至近十年最低,约为去年的9.5%。全市平均空置率四个季度连续上升,年末同比上升6.7个百分点,至16.3%

机构:2022年广州新房成交量降至近十年最低

受大环境影响,业主去化压力增大而继续降租,全市平均租金延续下行趋势,租金指数同比下降3.8%。

据了解,2023年,新增供应仍将保持充沛,全市新增供应预计达116.9万平方米。

尤其在第一季度,全市预计迎来五个新项目入市,合计为市场带来约26.6万平方米甲级写字楼供应。

机构认为,考虑到当前本地疫情的发展形势及即将到来的春节假期的影响,未来三个月内需求恢复或仍较缓慢

从全年来看,需求的逐渐恢复仍难以抵消大量新增供应入市所带来的市场效应,业主仍然会采取降租的市场竞争策略,全市的租金水平将继续延续下行趋势。

零售物业净吸纳量远低于过去十年均值

存量项目租金水平维稳

2022年,广州零售物业市场共录得三个新项目入市。

其中,两个购物中心在第四季度开业,支撑全市季度净吸纳量转负为正,且较过去五年均值高37.1%。

但就全年而言,受疫情扰动及个别项目业态及品牌升级调整的影响,全市年度净吸纳量仍远低于过去十年均值,空置率亦随之走高,年末环比上升0.2%、同比上升1.7%,至14.6%。

机构:2022年广州新房成交量降至近十年最低

价格方面,广州零售物业市场中既有项目租金基本与上季度持平,同期,鉴于新项目入市租金较低,结构性拉低全市平均租金水平。

截至年末,全市平均租金降至人民币每平方米每月650.4元,租金指数同比下降1.4%

2023年,全市预计迎来七个购物中心开业入市,将为市场带来64.2万平方米新增供应,项目分别位于荔湾、白云、南沙和番禺等子市场。

但短期而言,本地疫情仍待恢复,加之大体量新增供应预将集中入市,全市空置率料小幅波动

另外,由于次核心商圈将有多个新增供应集中开业,且其租金预计尚未企及全市平均水平,全市平均租金或再结构性下调

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