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龙湖集团:2023年要修复毛利率,保持债务平稳

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不一味追求签约规模和排名

3月17日,龙湖集团发布2022年业绩报告并举行发布会。

年报数据显示,2022年,龙湖集团录得营业收入2505.7亿元,同比增长12.2%

集团股东应占溢利为人民币243.6亿元,股东核心净利润同比增长0.5%至人民币225.4亿元。

集团毛利额为人民币530.4亿元,毛利率为21.2%。核心税后利润率为12.3%,核心权益后利润率为9.0%。

在行业整体下行,多数房企出现亏损的情况下,龙湖集团去年实现了收入及盈利的双增长。

对于2023年的目标,在业绩发布会上龙湖集团表示,要保持弹性,不追求签约规模和排名,更加注重交付质量、回款质量,以及修复毛利率。

聚焦一二线城市

目标是修复毛利率

从业绩报告来看,销售方面,龙湖集团20022年实现地产开发合同销售2015.9亿元,销售总建筑面积为1304.7万平方米,权益销售金额达1273亿元,销售回款率约100%。

长三角区域贡献最高,销售额占比达到38.5%,其次为环渤海、西部、华南及华中片区,占比分别为20.5%、 19.5%、12.5%及9.0%。

从集团销售的排名来看,杭州、合肥、成都、重庆、武汉的销售金额排名前5。

针对市场现状,龙湖集团董事长陈序提到,要做好城市聚焦,业务布局回归一线及主力二线在内的重点城市、核心区域。其次,在政策精准支持下,团队顺势提升周转及去化,逐步优化存货结构,修复盈利水平。

据龙湖集团首席财务官赵轶透露,今年集团可售货值中有97%位于一二线城市和环都市圈卫星城

“不一味追求签约规模和排名,坚持有质的签约、有回款的增长,修复毛利率。”赵轶说。

新增土储方面,2022年,集团共计新增34幅地块,新增土地储备总建筑面积为448万平方米,权益面积为291万平方米。

新增土储中,长三角区域占比最高,为51.8%,其余为西部、华南、环渤海、华中,分别占比25.2%、9.7%、6.7%、6.6%。

龙湖提到,集团去年在公开市场拿地的平均溢价率为4%,其中60%以上是零溢价获取地价,成本合理且安全。

龙湖集团执行董事兼高级副总裁张旭忠在会上提到,2023年龙湖集团的拿地策略依旧坚持“以销定产”,拿地投资额和销售回款动态匹配,聚焦20个主力城市和14个机会城市。

目前,龙湖拿地开盘平均缩短到4.7个月,现金流回正控制在16个月左右

运营服务业务收入创新高

未来5年利润占比要达到50%以上

地产开发之外,龙湖集团由运营和服务组成的经营性收入,对利润的贡献正在不断提升。

去年,龙湖经营性收入实现236亿元(不含税),同比增长25%,经营性利润占比达27%,这使得集团利润结构更加优化

在业绩会上,陈序平提到,预计龙湖运营业务保持25%左右增长,服务业务保持40%-50%增长,会逐步非地产开发业务在利润中的占比。

“预计5年以内,龙湖集团非地产开发业务利润占比将在50%以上。”陈序平说。

截至2022年年底,运营业务不含税租金收入为118.8亿元,同比增长14.1%。商场、租赁住宅和其他收入的占比分别为78.1%、20.2%和1.7%。

截至2022年底,龙湖商业已进入全国32座城市,累计开业运营的商场达76座,整体出租率为93.9%;龙湖冠寓已开业11.6万间,整体出租率为88.5%,其中开业超过6个月的项目出租率为91.1%。

赵轶透露,2023年将有5个轻资产、6个重资产项目亮相。截至目前,集团在手商业项目一共139个,总建面超1280万平方米,分布在32个城市,未来将以每年开业10个项目的节奏,轻重并举。

服务业务及其他2022年的不含税收入为116.7亿元,同比增长38.6%;毛利率为28.9%,较上年增长9.7%

截至2022年底,龙湖智创生活在去年年底在管面积超过3.2亿平方米,综合毛利率达34%。

对于龙湖智创生活上市的问题,赵轶回应称:“市场情绪恢复,我们保持关注,顺势而为,不着急,苦练行活,一如既往做好准备,静待花开。”


债务总量保持不变

适度减少境外融资

债务方面,龙湖目前仍然是“三道红线”中的绿档房企。

其中,截至2022年年底,集团非受限现金为539亿元,一年内到期短债为206.6亿元,现金短债比为2.61倍,短期还债暂无压力。

龙湖高层还透露,集团已于2022底提前偿还2023年到期的全部境外债务

2022年,龙湖新发行三笔共50亿元的公司债,35亿元中期票据,票息介乎3.00%至4.10%之间,期限介乎于三年至八年,期末集团整体借贷成本保持在4.1%的低位。

对于2023年的融资计划,赵轶提到,龙湖总债务保持2080亿不变,但是在结构上会做一些优化

“一方面会加大国内银行融资,我们的经营性开发贷也会加大;另一方面,龙湖会适度减少境外融资。”龙湖希望能够保持行业最优的短债比,以稳健的债务结构和现金流盘面去应对行业周期。

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