破局与转型：李思廉黄文仔曹志伟论道房地产高质量发展

3月23日，2023（第十二届）中国房地产新年峰会在广州召开。该活动由广东省地产商会主办，星河湾、富力、万科、碧桂园等众多房地产企业领袖、高管和顶级学者参与，在房地产业面临重大转型关头，大会所探讨的地产如何高质量发展备受关注。

广东省地产商会主席、富力集团董事长李思廉，广东省地产商会会长、星河湾集团董事长黄文仔，广东省地产商会联席会长、万科企业股份有限公司董事会主席郁亮，广东省地产商会监事长、海印集团董事长邵建明， 广东省地产商会执行会长、时代中国董事局主席岑钊雄， 广东省地产商会执行会长、合景泰富董事会主席孔健岷等知名房企领袖出席，共议行业时局。

“地产高峰论坛”

关注度最高的论坛环节，由广东省地产商会副会长兼秘书长严家森主持，富力集团董事长李思廉、星河湾集团董事长黄文仔、新城市集团联合创始人曹志伟、首创证券首席经济学家、董事总经理韦志超参与讨论，对话围绕新形势下地产行业的发展机遇、高质量发展等话题展开。

黄文仔表达，国外的房地产行业已经发展了一两百年，但中国房地产行业仅经历了过去三四十年的发展，所以没有朝阳和夕阳产业的说法。

黄文仔表示，其较为赞成房地产是中国最大的民生工程的观点。黄文仔指出，从过往数据看，我国房地产产业与经济发展关系密切，其中金融信贷40%投入了房地产行业，地方财政收入50%也是来自于房地产行业。此外，中国老百姓60%的财富是也来自于房地产行业。

星河湾董事长黄文仔

对于未来行业发展建议，黄文仔表示，未来房企应从追求高质量发展的角度出发，不要盲目扩张，也不要盲目追求多元化，如果进行多元化投资，一定要在比较有把握的情况下进行，在没有把握的情况下，不如坚持稳健、高质量地发展房地产主业。

“因为星河湾并不追求做强做大，所以25年来星河湾的发展非常平稳，未出现大起大落。”黄文仔以星河湾为例称。

富力集团董事长李思廉

对于高质量发展，富力集团董事长李思廉也表示，当下企业困境主要是缘于早年间过于追求规模的无序发展，但实际上自从2020年高强度的房地产调控政策实施以来，上市企业大量的土地储备发展模式，已经不适合当前市场发展需要。

李思廉认为造成早年企业无序发展的原因，主要是对规模增长的误判。一方面，当时上市企业都相信土地增值会快于利息支出；其次，部分企业认为市场空间足够大，增加的土储都有消化空间。

“当时企业都追求最少三年的土地储备，这样才能保证企业每年20%-30%的销售增长。例如，三年间，企业可能要分别达到1000亿、1300亿元、1700亿元，而要达到这样的规模增长目标，就需要有4000亿元的货量去销售，而4000亿元在建工程对比货量滚动算，就需要有8000亿货量的土地储备，如果按1万每平方米的土地均价计算，就代表一家企业未来要有8000万平方米土地储备，如此土地储备是非常大的。”李思廉称。

正是基于早年发展中的存在的问题，李思廉认为，现在行业只能走高质量发展路径，而高质量发展包括公司的管理、产品质量都要以高质量为前提。如果企业不高质量的发展，未来将无法使企业经营的更好。

另外，对于市场所疑虑的，房地产是否已是夕阳产业的问题，广东省地产商会副会长新城市集团联合创始人曹志伟认为，房地产行业是支柱行业，占了国民经济的13%，所以房地产行业永远不存在夕阳行业这一说法。

新城市集团联合创始人 曹志伟

“十年前有人跟我说，如何看待处于夕阳行业的房地产业，如何拥抱互联网。我当时的回答是，你来自于星星吗，你不需要住房吗。所以房地产行业永远不存在夕阳行业的说法，没有夕阳的行业，只有处于夕阳的企业。目前房地产业处于困难的阶段，去年是中国房地产行业最差的一年，也是今后十年最好的一年。”曹志伟称。

在有序发展方面，曹志伟建议，未来应该禁止央企和国企无序扩张，在法律的层面保障央国企与民营企业公平发展。“有序发展不仅仅涉及到市场和企业，政府的管理也要有序，政策长期稳定，企业就会存在对未来的憧憬，市场的信心才会恢复。”

另对于高质量发展，曹志伟称，高质量发展不仅仅是企业，也包括高质量的发展政策。政府要取消限制性的政策，及优化行政审批制度。未来，要引导房地产行业回归制造业，房企集中做改善型产品，刚需产品交给政府去做。

最后，曹志伟呼吁，“要珍惜企业家，全社会要培养和尊重企业家，企业家才会拿自己的钱长期的进行投资。企业家投资也要从国际经济环境、市场情况、政策情况三方面综合考虑。”

首创证券首席经济学家、董事总经理 韦志超

首创证券首席经济学家、董事总经理韦志超指出，未来是“剩者为王”的年代，转型是难免的，但多元化+高质量发展具有美好发展前途。

“随着中国城镇化的变化及房产行业的建设，未来调整的时间是非常长的，但从目前的情况来看，至少在2030年之前，市场仍有很大需求，即使调整到2050年，就是30年之后，房地产行业的需求也还有5亿平方米。”韦志超表示。