北京土拍“积极分子”东方雨虹，背后央企正主现身

11月15日晚间，“防水一哥”东方雨虹发布公告，宣布出让丰台项目公司虹丰置业95%股权，转让价格为47.5万元。

1个月前，东方雨虹以40.135亿元、15%溢价摇号抢下北京丰台南苑棚户区改造地块，这是其今年第七次在北京土拍市场出击。

接下股权的是“苏州竹辉兴业有限公司”（下称苏州竹辉），背后闪现中海地产身影。

公开信息显示，东方雨虹今年在北京土拍市场上的动静不小。丰台地块之外，6月以来，东方雨虹共参与了北京6宗热门地块竞拍。

01.拿地马甲传闻坐实？

昨日这次交易完成后，东方雨虹将持有虹丰置业5%股权，而苏州竹辉将持有虹丰置业95%股权。

公开资料显示，苏州竹辉成立于1986年，注册资金16亿元，法人为刘慧明，为香港注册公司菱华工程有限公司全资子公司。

刘慧明的关联企业中，多家公司为中海地产旗下各地子公司或关联公司。

另外，在苏州竹辉主营业务中，公司主营业务是在“DK20190028地块”从事房地产开发等。

查询可发现，“DK20190028地块”位于苏州工业园区奥体中心板块的“钟南路东，港田路南”，2019年成交价35.6亿元。结合媒体报道，该地块当时被中海地产拿下，目前小区的物业也为中海物业。

值得一提的是，10月份丰台地块竞拍时，曾吸引了包括华润、中铁建、京能、首开、城建、天恒在内等房企参与，中海地产也在其中。

东方雨虹拿地后，自己曾提到，公司拟通过该土地资源合作与客户建立长期稳定深度的业务合作关系。

这引发业内猜测：背后是否还有开发商“正主”？现在的出让，似乎进一步坐实“防水一哥”的马甲传闻。

在此次出让公告中，东方雨虹表示，苏州竹辉需要支付47.5万元，相当于目前虹丰置业账面净资产50万元的95%，但没有提及40亿元土地款的问题。

有行业媒体认为，这存在两种可能，一是：虹曦置业拿下地块后尚未支付相关土地款；另外，这本来就是马甲与背后金主的私下交易，相关土地款或都已由中海代出。

02.多次竞拍热门地块

今年6月以来，东方雨虹一直活跃在北京土拍市场。

东方雨虹共参与了6宗地竞拍，且都是热门地块，分别是顺义新城2宗地块，海淀双新村2宗地块，以及经开区X47R1地块、昌平沙河高教园0002地块，起拍总价超过200亿元。

这与东方雨虹此前“总价低、规模小”的拿地风格截然相反。

在北京积极圈地的同时，东方雨虹却多次公开表示，“不涉及房地产开发业务，致力于新型建筑防水材料的研发、生产、销售和防水工程施工业务领域。”

具体来看，这几场拍地多以失败告终，据媒体估计，东方雨虹需要缴纳的保证金总额，却接近60亿元。

表面上财大气粗、甘愿陪跑的东方雨虹，去年的经营状况却并不理想，2022年，东方雨虹实现归母净利润约21.2亿元，同比下降49.57%，创下三年来最低水平。

2022年，东方雨虹经营活动产生的现金流量净额约为6.54亿元，同比降幅高达84.11%；截至2022年末，东方雨虹现金及现金等价物余额约为97.41亿元，较上年同期148.58亿元，减少34.44%。

更多猜测指向，东方雨虹或为某头部房企 “马甲”，拿地是为了与企业合作开发，曲线创造订单。

易居研究院研究总监严跃进表示，从地块质地来看，东方雨虹参与的都是北京的热门地块，未来即便自己不进行主力开发，也具备了与房企谈判的资格，能更好争取项目防水等业务的承接。

广东省规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉则表示，随着房地产市场下行，北京等一线城市的价值感凸显，热门地块更具备确定性，因此也不排除东方雨虹趁机扩展业务版图“亲自下场”的想法。

03.股价大跌，高管和员工都坐不住了

除了在土拍场上引发关注，最近东方雨虹还陷入“员工持股亏损”的争议。

近期，网传一则东方雨虹离职员工发帖称，自己曾向亲属借款集资100万参与公司员工持股计划，如今面临大额浮亏，并请求公司实际控制人李卫国履行承诺为其浮亏兜底。

2021年东方雨虹曾推出一项员工持股计划，共有1403名员工参与，筹集资金13.8亿元，并通过海通证券以27.6亿元购买了东方雨虹4947万股份。

其中，1500万股来自其老板李卫国，通过大宗交易以53.79元/股将股份卖给员工，价值超8亿元。当时，李卫国本人还“兜底”了本次员工持股。

但自2021年6月以来，东方雨虹的股价持续震荡下行，市值也由巅峰时的接近1600亿元跌至如今的不到600亿元，蒸发超千亿元。

如今，东方雨虹股价多在每股20多元徘徊，跌幅已超过50%。

10月17日，网传一张东方雨虹董事会秘书张蓓在朋友圈为公司股价“抱不平”的截图亦引发热议。

张蓓提到，东方雨虹收入利润双增长、摆脱地产依赖症、零售占比加大等，但仍然无法理解“股价已经跌得快接近去年10月底的低点”。

“公司当前股价与基本面不符，当前市值与公司的实际价值并不匹配。”张蓓说。

受到持股计划的负面影响，东方雨虹股价加速下跌。

11月13日晚间，东方雨虹发布公告称，将斥资3亿元至6亿元回购股份，预计回购数量将占总股本的0.37%-0.74%。

东方雨虹表示，此次回购的公司股票将用于实施员工持股计划或股权激励。