广州的年轻人，请沿三号线南下！2字头新房等你来筑梦

拥有速度的城市将赢得成功——这是20世纪最富盛名的规划大师勒·柯布希耶的一句名言。

当今世界，轨道就是城市速度、城市活力的象征，在香港、东京、纽约等国际大都市，轨道所到之处，往往就是商业中心、就业中心、居住中心。

因为，在超大特大城市，交通拥堵日益成为常态，住在轨道上享有“时差”优势，以轨道站点为中心的城市综合性开发（TOD理念）日渐成为主流。

于是，在地铁的疏导之下，超大特大城市正在从单中心的“金字塔结构”迈向多中心的“网络型枢纽结构”。

在此背景下，“生活在轨道上”正在成为超大特大城市主流的生活方式，依赖汽车出行的传统社区正在像诺基亚手机那样被抛弃。

一言以蔽之，谁占据轨道站点，谁就赢在起跑线上。

城市中心的TOD项目（AI制图）

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广州地铁地产开发TOD，有先天优势

我们生活的广州，地铁里程已经达到704公里，而广州地铁集团运营的轨道里程更是达到1189.6公里，均稳居世界前列。

然而，地铁对这座城市的带动效应还没有充分挖掘出来，因为大部分地铁站与生活区是割裂的。

以番禺区为例，该区已经有6条地铁经过，地铁密度在全市稳居前列，但你会发现番禺很多大型社区并不是依托地铁而建，出行高度依赖汽车，出门买个菜都可能要开车。

住在这种传统社区，如果是小城市还好，但在广州这样的超大城市，出行真的很难。

没办法，番禺当年修地铁的时候，TOD是什么都没有几个人知道。

最近两年，广州的城市开发终于引进TOD理念了，但话说回来，正宗的TOD也没几个。

为啥呢？真正的TOD项目，工程难度高、开发成本大、时间跨度长，普通开发商一般扛不住。

在此背景下，广州地铁地产决定亲自下场开发，践行“轨道+物业+产业+生活”的TOD综合开发模式，高效集约复合利用轨道交通沿线空间，提供比邻轨道而居的高品质生活方式，用物业开发价值为轨道建设筹资，反哺轨道交通运营。

目前，广州地铁地产在全市打造了多个TOD项目。并在2024年下半年，一口气拿下在番禺广州新城TOD和黄埔双岗TOD两大全新项目。

这些项目，凭借优秀的地段，以及广州地铁地产的专业背书，无一例外成为逢开必爆的网红项目。

地铁为城市提速（AI制图）

02

三号线之上，68万方TOD横空出世

2025年，广州地铁地产再接再厉，在TOD的赛道上继续狂飙，这一次瞄准的是三号线。

说到三号线，绝对如雷贯耳。

其在广州是个什么样的存在？日均客流量约200万人次，约占全市客流的1/4，是广州地铁网络中当之无愧的扛把子，同时也是全国最繁忙的一条地铁，没有之一。

而且，这条地铁的走位也堪称完美，与广州新中轴几乎完全重合，串联了天河北、天河路-珠江新城、广州塔-琶洲、长隆万博、番禺广场五大核心商圈，以及三大国家级门户枢纽之一的白云国际机场。

不过，这样一条超级地铁，大部分站点与周边区域的融合发展度较低，幸好，它还有一条延长线。

2024年，3号线延长线开通，将按照最新的TOD理念来造城，承接三号线的超级流量。

广州地铁地产相中了位于广州新城的石碁南站，将打造一个建筑面积超过68万方的TOD大城——广州地铁地产·珑曜上城。

珑曜上城效果图

为什么选址于此？

首先，它在三号线上，一出生就站在巨人的肩膀上。

“你的价值取决于你所处的网络”，这是经济学中的一个著名效应。对广州人来说，三号线就是一个顶级网络，加入这个网络，就是加入天河北、珠江新城、琶洲、万博、番禺广场等五大CBD构成的超级磁场。

在这五大CBD打拼的人，称得上是全广州学历最高、收入最高、也最具拼搏精神的一群人，他们完全可能沿着3号线住到石碁南站，住到珑曜上城。

如果和这样一群人做邻居，那就是圈层优势、网络优势。

03

番禺广场VS长隆万博，谁才是番禺中心？

我们评价任何一个板块，无非两个维度，一个是外循环，一个是内循环。

站在3号线之上，与珠江新城、琶洲、万博打成一片，这说的是板块的连接优势，也就是“外循环”能力。

那么板块本身的“内循环”如何？

从地图上看，项目位于番禺广场东侧，与番禺广场地铁站仅隔两个站，属于番禺广场生活圈。

说实话，这个板块是一个严重被低估的板块！

要知道，这里是番禺区府所在地，是整个番禺的行政中心与资源配置中心。

行政中心必然是地铁汇聚之地，番禺广场一共汇聚了四条地铁：3号线、18号线、22号线、17号线（规划中），四轨汇聚，堪称“地铁狂魔”。

所以，从地铁规划来看，整个番禺的交通中心，并不在长隆万博，而在区府驻地——番禺广场。

行政中心也必然是教育高地，番禺区共有15所省一级小学，数量仅次于越秀，排名全市第二，是传统的教育强区。而众所周知，番禺这些名校的绝大多数都位于番禺广场周边。

这说明什么？番禺的教育中心，也不在万博，而在番禺广场周边。都市中产最焦虑的就是教育，对他们中的很多人来说，教育中心在哪里，哪里才是真正的中心。

从商业分布来，番禺广场自古以来便是番禺最成熟的核心商圈，周边汇聚了永旺梦乐城、基盛万科中央公园、华丰汇、盛高湾区中心 (建设中)等大型购物商场。

另外，整个番禺的医院、文化等公共资源，也是以区府驻地为中心来聚集的。

所以，从整个番禺的资源分配来看，行政、交通、教育、医疗、文化这些中心，全部放在番禺广场。

这样一块宝地，政府对它的定位自然是极高的。

根据广州市规自局2019年公布的《番禺广场及周边地区控制性详细规划》，番禺广场被定位为番禺区公共服务中心及轨道交通枢纽，以交通枢纽、行政办公、文化休闲、商业商务等功能为主导的番禺未来新中心。

说到番禺的中心，很多人首先会想到长隆万博，但政府这次把“番禺新中心”定位给了番禺广场，这说明什么？

万博是商业中心没错，但整个番禺综合性的中心还得是番禺广场。所以，番禺实际上是一个“北富南贵”的双中心格局：北万博、南区府。

从规划效果图来看，未来的番禺广场是一个融合行政中心、写字楼、购物中心、中央公园在内的综合型城市中心，对标的是珠江新城的花城广场，扮演的是全能型的城市客厅。

番禺广场规划效果示意图（图片来自番禺发布）

这个定位，要比普通的CBD，更稳定、更恒久。

04

金珠琶半小时生活圈，仅存的2字头板块

外连金珠琶， 内达番禺广场，这便是珑曜上城的先天优势。

关键是这样一个价值高地，仍然是价格洼地。

如果以“金珠琶”为圆心，画一个半小时生活圈，可以找到8个次中心板块：

如上所示，从金珠琶往东半小时是黄埔滨江，新房价格普遍是3～5万/平方米；

往东北方向半小时是科学城，新房价格普遍是3～5万/平方米；

往西是白鹅潭，新房价格普遍是4～7万/平方米；

往北是嘉禾望岗，新房价格普遍是4～6万/平方米；

往西北方向是白云新城，新房价格普遍是5～10万/平方米；

往南是长隆万博，新房价格普遍是5～7万/平方米；

往西南方向是广州南站，新房价格普遍是3～6万/平方米；

往东南方向走半小时，就是番禺广场生活圈，目前还能找到2字头的新房——珑曜上城，几乎是金珠琶半小时生活圈内唯一的2字头板块。

而且，项目周边已经足足有15年没有新房供应了，珑曜上城的推出，对整个板块来说，堪称王炸级的轰动。

而且项目是按照建筑新规来打造，使用率超过100%，连70m²的户型都能做到三房两厅两卫，真是卷出天际。

真的没想到，作为一个国企，广州地铁地产的户型能做到这么市场化。

不仅如此，项目的外立面、颜值，在整个板块，都将是鹤立鸡群的存在。

珑曜上城效果图

教育方面，项目规划配套36班九年一贯制、中学一贯制教育配套，拟引进品牌教育资源，是番禺广场板块唯一满足一站全龄化优质教育的小区。

在社区营造方面，项目也是拿出十足的诚意，将打造“一环两轴”的空间格局，以及六重景观体系，展现“一半烟火一半自然”的高级烟火气。

户型方面，珑曜上城首期面向在广州市区打拼的年轻人，涵盖建面71m²、87m²、89m²、106m²、127㎡等4～5空间。

有3号线这个灵魂之线的牵引，再加上2字头的价格，超100%的使用率，以及卷到极致的新规户型，珑曜上城堪称为金珠琶打拼的年轻人量身定制。

天时地利人和全部聚齐，聪明人已经get到了。

编辑打探到，2月15日，珑曜上城城市展馆将在番禺广场永旺梦乐城正式亮相，同时项目示范区预计3月正式开放，敬请关注。