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广州楼市全线飘红!二手增长20%,一手暴涨244.7%!

2025-05-08 15:10:15 来源: 网易房产广州 举报
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当五一假期刚传出楼市成交火热的消息时,不少人还将信将疑,认为这或许只是开发商的营销话术。

但随着相关数据陆续出炉,市场的升温已不容置疑—— 无论是新房市场的集中放量,还是二手房市场的结构性活跃,都印证着广州楼市正经历一轮实实在在的热潮。

从新房市场来看,五一期间(5月1日- 5月5日)广州楼市呈现 “供销两旺” 态势。

据住建局统计显示,广州房地产市场成交活跃,高品质住房供给增多、企业营销优惠力度较大、楼盘到访人数增加,认购网签数据同比、环比均有增加。

具体来看,五一期间全市主要在售一手住宅楼盘到访量达31466组次,认购量2093套,网签面积7.01万平方米,同比分别增长30%、73%、35.9%。

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二手住宅方面来看,则呈现“总量增长、区域分化” 特征。

五一期间,二手住宅日均成交371套,较4月日均增长20%;若将时间拉长至整个4月,根据广州市房地产中介协会公布数据显示,全市住宅网签量达10312套,继1月和3月后,迎来年内第三个“万套月”,打破“4月传统淡季” 的固有印象。

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从区域表现看,核心城区与外围区域差异显著:海珠区以改善置换为主导,成交量1439套居全市第一,琶洲、滨江中等新房稀缺板块的次新二手房成交活跃;而从化、番禺、黄埔等外围区域成交量环比分别下跌22.4%、13.8%、10.1%,表明市场分化进一步加剧。

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不少人认为本轮楼市火爆是不可预的,但实则其底层逻辑是政策、产品、市场共同作用的结果。

1.政策组合拳释放购房活力,置业门槛显著降低

自2024年以来,广州就已陆续优化限购政策,释放大量潜在购房群体。同时首付比例降低至15%,央行多次引导5年期LPR下行,叠加“认房不认贷”政策延续,购房成本和门槛双降,尤其利好刚需以及改善家庭。

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此外针对“以旧换新”需求,政府还联合企业推出契税减免、置换补贴等措施,包括今年一季度全市二手房“带押过户”办理量同比存在显著增长,表明交易流程简化进一步激活置换链条。

2.优质住宅集中供应,新规产品成市场“硬通货”据合富研究院数据,五一期间广州全市约33个项目集中推新,超3000套新货入市,创下近年同期新高。

此外,早在3月26日至4月30日,全市一手住宅预售量已达95.96万平方米,番禺(16.82万㎡)、白云(15.15万㎡)、海珠(14.98万㎡)、增城(13.91万㎡)新盘密集,有效为五一成交蓄力。

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值得关注的是,本轮新盘普遍符合住建部新版《住宅项目规范》,在层高、隔音、配套等方面实现品质升级,成为市场抢手货。例如,海珠区绿城・馥香园、番禺区珑曜上城、黄埔区珑岄上城等新规项目,首开即取得亮眼去化率。

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3.以价换量策略奏效,多元优惠激活市场开发商通过“稳定售价 + 多元优惠” 策略激活市场:新品打折、购房送车位、“以旧换新” 补贴等举措,吸引大量刚需客入市,观察下来,总价350万元以下刚需户型成交占比显著提升。

二手房市场同样呈现 “以价换量” 特征:由于挂牌房源充足,业主端竞争激烈,降价成交案例增多,而且不少成交个案在临门一脚往往出现大幅降价成交的现象。

4.核心区豪宅与改善需求引领,市场结构深度调整经济复苏背景下,高净值人群加速资产配置,天河、海珠等核心区豪宅项目成交占比达30%,单笔超5000万元的大宗交易频现。

例如保利天奕、新世界·天馥等项目凭借地段优势,吸引琶洲、白鹅潭商务人群,五一期间来访量均超千组,反映高收入群体对核心区优质资产的追逐。

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与此同时,改善型需求持续走强:海珠新盘中,500-800万元改善产品占比近半;黄埔知识城、临港经济区等板块,200-400万元刚需产品占比达六成。

这也进一步印证了,核心区域顶豪能够通过强实力穿越周期;同时具备高品质、同时质价比突出的产品,也更容易赢得买方市场。

5.居民置业心态发生显著变化,从观望到积极入市

此前受楼市波动影响,购房者普遍持观望态度,但随着政策利好持续落地、项目品质直观提升,“逢低入市”、“错过再无”的心理逐渐强化,本轮部分热点楼盘出现的“首开即罄”现象,也显示市场整体信心存在显著恢复。

五一楼市的火热,不仅印证了广州房地产市场的韧性,也预示着未来三大趋势:

区域分化持续深化:核心区凭借优质资源和产品升级保持热度,外围区域则依赖价格调整和配套完善争夺客源,

产品迭代加速推进:随着住建部新规全面落地,“好房子” 标准倒逼开发商提升产品力,开发商需以教育配套、绿色建筑、智能家居等差异化优势抢占改善客群,“产品力” 成为破局关键。

政策环境保持友好:昨日央行已正式官宣降准、房贷利率,有效减轻居民购房压力,叠加广州当下城中村改造和保障性住房建设全面推进,“市场 + 保障” 双轨体系构建将稳定市场预期。

对于购房者而言,当前正是难得的置业窗口期:核心区新规住宅兼具保值属性与居住品质,而外围区域的高性价比项目也为刚需提供了上车机会。随着市场回归理性,“按需选择、聚焦品质” 将成为更明智的购房策略。

郭雨敏 本文来源:网易房产广州 责任编辑:郭雨敏_GZS006
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