58 万人等哭了！老黄埔高端商圈为何难产20年？！

如果在老黄埔长大的人就知道，这么多年过去了，这里的商业记忆还长久停留在港湾路的骑楼商铺、大沙东的平价市场，以及惠润广场那栋略显陈旧的购物中心。

当周末美林商圈人山人海时，老黄埔仍迟迟等不来属于自己的高端商业体，就连此前呼声很高的万象汇，如今也没有动静了。

万象汇作为高端商业体的代表，早在2020年，就有官方发文提到片区将引入万象城，打造黄埔核心商圈，当时还称这将是广州首个万象城。

可后来由于商业体量和一些要求不达标，每年都有项目流产的消息传出。虽然之间也不断有官方出来“稳民心”，可时至今日，广州首座万象城已经在23年易主广州白鹅潭，老黄埔这边依旧没动静，兜兜转转让网友吐槽：“感觉这里有毒。”

因此，对于这片常住人口超58万的老城区而言，一个持续多年的疑问又被摆到台面：为何老黄埔始终难有高端商业体落地？

（1）规划调整与旧改复杂性导致商业配套难产

老黄埔商业体落地的首要难题之一，在于旧改项目中规划方案的变动实在有些频繁了。

比如横沙旧改项目，原本规划了近40万平的商业，结果也因为核心地块拆迁停滞，如今十多年过去了，仅完成了部分住宅开发。

规划层面的不确定性，本质上还是反映了旧改多方利益协调的复杂性。

政府需要在产业布局以及居民居住之间寻求平衡，开发商受限于拆迁成本与商业回报周期，而村民对补偿标准也时有分歧，三者一纠缠，旧改实施阻力之大也就可想而知了。

还是在横沙旧改中，就有部分未签约村民将自建房改成无证商铺，甚至房租给二房东，导致了复杂的租赁关系，致使商业地块清拆工作难以进行。

此类问题的反复出现，让老黄埔多个旧改项目的商业地块拆迁谈判周期普遍过长，远超住宅开发周期，因此也迫使开发商优先推进住宅建设，商业配套只能沦为后期补充。

（2）存量商业老化与新兴项目同质化竞争并存

在新建商业体难产的同时，老黄埔现有商业设施也面临升级滞后的问题。

像大沙地商圈的惠润广场、潮楼名店城等都是建于00年代初的项目了，建筑规划以及业态布局完全无法满足现代消费需求，难免被年轻消费者诟病。

而2013年开业的汇赢商业广场如今更是“烫手山芋”，21次法拍都没人接盘，如今土地使用年限只剩22年了，自身还留有一堆法律纠纷，成为区域商业发展的典型痛点。

与此同时，新兴商业项目则陷入同质化竞争困境，像南岗板块万达广场、时代城、佳兆业广场等商业扎堆，还没有明显差异化竞争，互相内卷谁也不好过。

（3）黄埔港功能定位调整加剧港城发展矛盾

最后，对于老黄埔商业发展不起来这点，不少居民还把矛头直指黄埔港。

更有网友表示“只要黄埔港和外运仓一搬离，港湾路一片完全可以打造成比肩恩宁路的文旅步行街。”

由于黄埔港的存在，一方面意味着原计划的商业商务会因港口设施阻碍而难以连片开发，沿路整片滨江景观资源都被码头、堆场占据，区域商业价值提升受限。

另一方面，港口运营对居民生活与区域价值的影响更为直接。目前黄埔东路、开发大道等主干道承担大量港口运货交通，导致早晚高峰拥堵严重；同时还要接收港口作业产生的噪音、分成污染。

正因如此，居民们多次在政府留言板呼吁搬迁，近三年政府留言平台关于港口搬迁的诉求已经超过3000条，反映出居民对改善生活的迫切需求。

不过，黄埔港毕竟是作为承担广州15%货物吞吐量的重要节点，黄埔港的搬迁将涉及数百亿资产处置与数万人就业安置，短时间内还没有明确回复。

另外，最近中外码头官宣升级，港池用海期将延长到50年，也就是说，至少到2075年，黄埔老港核心港区将长期保留货运功能。

不过面对商业体落地难的问题，黄埔区确实已经在努力了。

早在2021年，黄埔就已经出台了《黄埔区广州开发区广州高新区加快国际消费中心城市建设扶持办法》，对获批五星购物中心的，按照项目投资额的10%，给予运营方最高5000万元的一次性扶持，引导高端商业品牌入驻。

到了今年，广州加速旧改成主旋律，黄埔还创新推出“政府主导做地”模式，由国企先行完成土地收储与拆迁补偿，进一步降低开发商参与门槛。同时还有规划中的地铁40号线将串联12个旧改项目，为未来商业聚集区提供客流支撑。

总而言之，老黄埔高端商业体缺位，本质上还是城市更新中产业转型、民生需求交织的结果，如今随着广州东进战略的持续推进，这片区域也在经历从工业重镇到宜居城区的转型阵痛。

只有将规划层面的顶层设计、旧改拆迁补偿机制的创新突破以及港城关系的重新梳理，才能真正从商业配套困境中破局。这一过程虽然漫长，但却是老黄埔实现城市能级提升的必经之路。不知道大家对于老黄埔商业发展有哪些看法？