楼市新规收紧：砸飘窗熄火、偷面积退场，广州楼市要变天？

最近，广州地产圈突然炸了锅。就在不少开发商、买家还没从上一轮“好房子新规”中缓过神来时，楼市又有新动向：广州或将开始收紧“赠送空间”政策，严控砸飘窗、偷面积等操作。

一时间，“飘窗不准砸了”、“阳台必须计面积”、“偷面积成历史”成为广州地产圈上的高频词。

政策再次变化如此之快，距离上一版“好房子”新规落地不过数月。很多人心里都有一个问号：

•这到底是临时调整还是大方向转弯？

•买家是否将迎来“户型缩水”的现实？

•对开发商而言，是挑战，还是倒逼转型的新拐点？

我们不妨拆解这场“新规收紧”的来龙去脉，以及它对广州楼市的深层影响。

短短两年，广州楼市新规经历了什么？

在过去两年，广州楼市的户型政策经历了一场由放宽到收紧的显著转变，从“高得房率时代”到走向“实用回归”，其节奏之快令人侧目。

1）起点：2023年8月，《广州市建筑工程容积率计算办法》引发“超使用率”热潮

近两年来被频繁提起的“超100%使用率”，缘于2023年8月1日，广州市规划和自然资源局发布的《广州市建筑工程容积率计算办法(征求意见稿)》公告。

意见稿提出，为改善群众居住品质，拟对住宅半开敞空间半算计容比例适当放宽，鼓励住宅套内设置入户花园、生活阳台、大进深的多功能阳台等半开敞空间。

虽然办法出台是为了改善居住品质，然而也为开发商打开了“送面积”的新通道。

消费者一边享受“额外空间红利”，一边也被困于真假难辨的“面积游戏”中。

2）高潮：从100%到140%，第四代住宅被“用力放大”

自征求意见稿发布后，各大项目开始基于“半开敞空间”设计推出“超使用率”产品。这股潮流迅速扩散，特别是2024年间，出现了以下几个现象：

·得房率从传统的80%-90%，迅速跃升至100%-110%，甚至突破125%、接近140%；

·社交媒体自媒体跟进渲染“第四代住宅”的话术，卖点不再是建面户型，而是“住着像120㎡的89㎡”；

·售楼处销售人员开始主动引导用户“不要看建筑面积、要看使用率”，消费者认知被强行重塑。

在这个阶段，市场对所谓“第四代住宅”“超高使用率”的迷信，达到高潮。而很多消费者并未意识到，这些“多送面积”大多来自于阳台、飘窗、设备平台等结构边界处的巧妙设计，并非真正“白赚”。

3）转向：住建系统开始收紧，结构安全与监管透明成关键词

进入2025年6月，业内传出广州即将出台的建筑新规以《建筑工程规划许可证》颁发时间为界，实施差异化管控：已获证项目可延续旧规，而未获证项目必须执行新标准。

根据规划内容，可以归纳为五大关键管控措施：天井尺寸标准化、结构性全面计容、飘窗设计规范化、卧室面积设下限、高空花池功能限定。

一旦政策正式出台，将直指开发商通过技术手段虚增面积的行为，或从根本上改变广州楼市的产品形态。

短短两年内，从倡导引导到落地监管、再到全面收紧，可谓“转弯极快”。不禁想问，为什么这么急？

为什么要这么快“踩刹车”？

首先，这次的新规收紧，不是偶然，而是趋势性收敛。

在楼市“高杠杆、高预期、高周转”逻辑逐步退出历史舞台的当下，房地产的回归正在从“讲故事”转向“讲实用”。

这种收紧背后，体现了多重考量：

·安全隐患确实存在：部分开发商将承重柱、剪力墙、管井等关键结构，在报建时伪装成“装饰柱”或“装饰板”，这样的做法可能带来外墙开裂、雨水渗透等风险。

·公平性问题突出：赠送面积操作使不同项目间户型名实不符，扰乱了市场价格比较与质量评价体系。

·地方财政压力下更倾向“控预期”：高赠送＝高得房率＝“实用价便宜”，一定程度上也抑制了市场真实回暖节奏。监管更倾向于让房价回到产品真实价值，防止“虚假繁荣”。

再叠加“现房销售”的试点推进与成本倒逼，这轮收紧并非仓促为之，而是一次系统性转向的延续。

利好谁？旧房、新房均有受益

虽说这轮收紧在开发端与买家端都引发了不小压力，但它同样带来一些不容忽视的利好影响：

1）核心区二手房“性价比”回归

对于过去几年一直被“高赠送”新盘压制的老小区来说，这波新规无异于一次“喘息机会”。

特别是优质学区、成熟配套的二手小区（如天河北、东山口、越秀南等板块），将有望迎来性价比认知的修复期。

2）“绝版新规盘”加速去化

处在此前已获批、拥有高赠送空间设计的部分在售项目，如荔湾第一个零飘窗新规户型保利怡璟湾(120%使用率)、南方面粉厂地块项目（140%使用率），未来在“新规之下”的身份几乎成为“绝版”产品。

这些项目赠送空间尚未受到限制，成为很多买家的优先选择——越限越抢、越稀缺越值钱。

3）住宅质量、安全性更高

从长远来看，过去“砸飘窗+填阳台”的做法并不利于结构安全与居住体验，一些楼盘后期甚至出现渗漏、墙裂、排水不畅等问题。

新规明确禁止此类设计，在前端把控施工图纸与产品设计，有利于形成真正安全、可靠的住宅结构体系。

尤其是对有老人小孩的家庭来说，少了结构隐患、多了合规设计，生活无疑更安心。

对买家和开发商，代价也很现实

当然，制度的每一次转向，都伴随着适应与阵痛。这轮收紧，也并非没有代价。

1）买房人：得房率缩水，观望情绪加重

对买家而言，最直观的影响莫过于“实用空间变少了”。

以前一个89㎡户型，可能实得95-98㎡，在新规收紧后，只能严格按图使用，“缩水感”直接影响心理感受。

尤其对于刚需与首改群体而言，“同样的钱买到的空间变小了”，确实会带来一定心理落差。

同时，新政频繁变化也可能加重部分人“等一等”的情绪，导致买房周期进一步拉长。

2）开发商：拿地节奏放缓，项目成本攀升

对于开发商而言，这轮政策收紧叠加“好房子新规”、“现房销售试点”与近期融资端压力，将极大考验其产品力与运营成本：

·空间使用率可操作空间减少，卖点压缩；

·土地拿来后无法通过“高赠送”拉高单位价值，测算保守；

·项目推广周期更长，现房销售导致资金回流更慢。

因此，对于部分中小型房企可能会在短期内暂停拿地节奏，聚焦已持有项目消化。对整个市场而言，这将带来一次潜在的结构性波动——不排除部分优质新盘将因“可售面积减少+现房成本抬升”出现产品结构性涨价的可能。

收紧是趋势，不确定是常态

飘窗不让砸了、花池不再白送、阳台必须计面积，这一切的变化，其实是广州楼市从“空间游戏”走向“产品逻辑”的一次深层调整。

我们正在进入一个新的周期：开发商要比拼真正的设计力、产品力；买家要开始重新认识“空间价值”的构成；监管也在更强调“公平、安全与真实”。

未来很可能还会有更多“落地性”政策出台，包括阳台归属权、现房销售城市扩大、样板间展示强制标准化等。

这是行业的挑战期，也是转型的关口：

从“偷面积”到“实得率回归”，从“高赠送”到“产品理性化”，楼市的风口正在变，小聪明的时代正在远去。

但有一点可以确定：真正对城市有信心、对生活有要求的人，依然会买、会换、会选好房子。

因为比起高使用率的幻觉，人们最终买的，是一套能安稳生活的、真实而可靠的家。