“涨价取证”与“货不对板”齐飞：前海时代三期尊府陷业主维权拉锯战

前脚备案价涨价拿证，后脚业主维权货不对板，深圳前海时代三期尊府项目本周再陷“豪宅争议危机”。

7月23日晚，前海时代三期尊府最后一栋房源取证，引起市场多方关注，该批次房源共171套，户型为89㎡三房和190㎡四房，备案均价11.5万/㎡，总价区间在873-2509万之间，据了解交付时间为2026年底简装交付。

小编了解到，由深圳地铁开发的前海时代项目规划总建面约130万㎡，是一个超大型综合体项目，三期此前已分批开盘或加推数次。

最近一次是今年4月份，尊府加推了76套大户型房源，约245㎡的四房三卫和约285㎡的四房四卫大平层，备案均价11.55万/㎡。开发商方面加推当天曾发出喜报，称开盘去化超九成，收金19亿。

然而，小编通过深圳市住建局官网查询到，截止到本周，三个月过去，项目实际去化也只达到了81%，总共76套房源，仍有14套期房待售，另外有19套房源，开盘至今三个月，仍旧只是“已签认购书”状态，并未备案网签。

另一个引发市场争议声音的现象是，如果对比项目上批次同户型区间的开盘，则是需要追溯到2024年3月，前海时代三期推出53栋的1单元和2单元，共344套房源，房源同样为89-190㎡的三房四房。

对比一年前的备案均价9.9万/㎡，本周这171套房源的备案均价11.5万/㎡，备案价上调了约1.6万/㎡，被行业认为，打响了深圳新盘涨价的第一枪。

尽管前海时代是桂湾目前唯一的在售新盘，但涨价仍旧有所争议，被称为最后一批小户型的89平三房，实际户型设计槽点不少。

例如，89平3房共5个户型，整体得房率74%左右，套内约66平，对比大多项目的89平3房，相对紧凑很多，这也是业内和购房者被吐槽最多的地方。

不少看过现场的行业人士表示：“其中客餐厅占了20来平，主卧只有10个平方左右，两个次卧除去飘窗外仅5-7个平方，其中一间只能做书房或儿童房。”

据了解，甚至有观点一针见血指出，目前深圳总价1000万左右的置业选择面其实非常广，无论是二手还是接下来的新房市场，都有更好选择，“若购买前海时代此次89平三房是自住，需要忍耐户型使用率和舒适度都比较低，若是投资前海，算是资金成本，可能也得做好未来五年大概率站岗的准备。”

同时，就在市场热度或许还未传导至售楼处的时候，一场由前海时代三期业主门发起的“豪宅降配”维权，其实也已发酵许久。

01

千万豪宅前海时代三期未交付先翻车

业主怒斥“货不对板，严重降配”

近日，网易房产后台接到多名深圳前海时代三期尊府的后台爆料，称自己购买的总价数千万的前海豪宅，业主们却发现了多处的货不对板、质量降配、做工用料差等问题，业主们认为，深圳地铁所开发的前海时代三期实际质量与所宣传的“前海封面”豪宅定位相去甚远。

例如，业主们表示，一个简单的入户大门，就与宣传效果图存在多处不符。

“大门玻璃效果图是下半部分玻璃长，上半部分玻璃短，提升门的高度感，但大门玻璃实景，采用两等分的玻璃，显得门很小气压迫，头重脚轻。”

“效果图为新商场和新住宅的窄边宽门，但实际使用的，却是类似老商场和老住宅的宽边框门。”

“总而言之，我们认为，卖房时的效果图和大堂实体成为卖家秀和买家秀，总价3000w豪宅新房入户门，实际呈现出来的却一点美感和品质感都没有。”

与此同时，业主们还发现了公区存在了多处设计问题、用材问题以及工艺问题。

“千万级入户门厅窄得只够两个成年人擦肩而过，公区石材的切割也非常粗糙，选材上也存在颜色不一、档次低下、与效果图不符的问题。”

从业主们反馈的系列情况看，前海时代三期还存在着地下车库降配设计，小区外围“铝板凹陷”等问题。

有业主愤怒表示，“前海时代三期公区的很多地方设计方案粗糙落后，但开发商明确拒绝了业主们提出的更换设计公司的诉求，其他深圳同价位的楼盘公区投入与品质都远远高于尊府，但我们却发现了购房合同中存在着不平等的霸王条款，比如消除了业主们的合法拒收房的权利，还免除了开发商在交付品质这方面的责任。”

有深圳业内人士向小编表示，在当前市场转型与回暖阶段，开发商若还在降本增效，以牺牲品质为代价，因品质而维权的事件，或会加速企业品牌价值的连锁崩塌。

“上调新房备案价可能是为缓解资金压力，但涨价又减配的话，会进一步激化市场矛盾，如果连高端项目都质量失控，市场信心如何重建？”

网易小编梳理发现，在今年3月份，该项目便已有业主们陆续发现品质问题，在后续与开发商深铁置业的沟通会上，期间，开发商人员回应向业主们表示“你们不能因为看到图片（效果图）是法拉利，你们就认为是法拉利”引发业主们强烈不满。

目前，业主们大部分反馈诉求是要求项目更换景观设计公司，并且增加公区投入预算。针对系列问题，本周网易房产也已致电深铁置业相关负责人员，对方回应表示“目前正在积极回应业主问题”。

然而，项目的维权拉锯战还在继续，本月，前海时代三期的业主们再次爆料，称业主们发现，深铁尊府多家中标单位资质存疑。

有项目业主根据深铁官方“智能招采管理平台”上公示的中标结果等公开信息，与工商数据进行核查，对部分中标单位的资质提出了质疑，如有中标企业社保缴纳人数仅为2人 ，并且业主代表实地探访时发现并无人员办公，已人去楼空等情况。

有业主通过“民意速办12345”反映情况，深圳市国资委作出答复表示，“相关采购流程合法合规，公平公正公开。”

02

市场“维权”，企业“失血”

深铁集团的背后困境还未结束

业主维权焦虑、新开盘涨价背后，深铁集团正面临严峻财务危机

4月29日，深圳市地铁集团有限公司发布重大损失公告，公告显示，根据2024年度审计报告，深铁集团2024年合并报表范围内，发生亏损334.61亿元。

这样的亏损，几乎相当于过去一年，深铁每一天，就亏一个亿，

小编印象中，深圳地铁一度曾是中国地铁行业的盈利标杆。得益于房地产开发业务，从2019年到2023年，深铁分别实现净利润116.67亿、111.02亿、28.90亿、8.66亿、7.89亿元，尽管幅度在减少，但五年间实现利润总额为273.亿元，遥遥领先其他城市地铁公司。

但2024年亏损额，则直接将过去5年累计利润全部扼杀，甚至还要倒贴数十亿。

对于亏损原因，深铁集团也没有否认——主要是由于其联营企业万科2024年度业绩亏损，导致深铁集团对万科股份的长期股权投资确认投资亏损，并计提投资减值损失，进而导致本年度业绩出现亏损。

3月31日，万科公告称，2024年营业收入同比下降26.32%，归属于上市公司股东的净亏损494.78亿元。

2017年宝万之争，深圳地铁豪掷664亿元做了万科第一大股东。并且，从2024年万科同样陷入流动性危机以来，深铁除了高调喊话支持万科，更是不断“输血”万科。

一年回到解放前，加上行业形势依旧不乐观，再大的地主，余粮也不多。

2024年连续多次借款，使得深铁2024年资产负债率急剧攀升，带息债务规模突破4000亿元，加上自身运营成本的刚性上升，可以说整体形势严峻。

更严峻的是，今年以来，深铁对万科的“输血”仍在继续。

2025年7月3日，万科A公告，向深铁集团申请不超过62.49亿元借款。这是2025年以来深铁集团第6次向万科提供股东借款。

7月14日，万科刚刚发布中期业绩预告，预计今年上半年，万科净利润亏损起码100个亿，换句话说，不只是去年，今年，深圳地铁对万科的长期股权投资，或许也将同样面临最终“确认投资亏损”的结局。

不少业内人士质疑，即使今年深圳地铁想方设法，对万科补齐了一连串的资金缺口，但明年、后年的到期债务规模同样不容小觑，深铁又将如何解决？

“放到现在的房地产市场，万科每一笔债务规模都不是一个小数目，而房企依赖关联方也就是大股东深铁来输血，一旦核心资产暴雷，大股东深圳地铁的全链条也将受波及。”

综合来看，当前，前海时代三期尊府业主的诉求，不仅是“换一扇门一扇玻璃”，更是对开发商责任与品质的拷问，而项目之外，面对市场对于企业的质疑，深铁又将如何妥善平衡财务端的单方面输血困境，如何从企业到项目，重建市场信心？这不仅是深铁的必答题，也是整个行业当下的缩影。

业主诉求与开发商财务困境交织，这场维权风波将如何收场？网易房产将持续关注。