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海南住房公积金政策法规相关说明(三)

2013-01-07 17:31:56 来源: 网易房产 举报
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海南住房公积金管理局住房公积金个人贷款操作规程

第一章 总则

第一条 为加强住房公积金管理,进一步规范住房公积金贷款行为,根据国务院《住房公积金管理条例》和中国人民银行《贷款通则》以及国家有关规定,结合我省实际,制定本规程。

第二条 住房公积金个人贷款是指以住房公积金为资金来源,向缴存住房公积金的职工(以下简称借款人)发放的,定向用于购买、建造、翻建、大修自住住房的专项住房消费贷款。

第三条 海南住房公积金管理中心(以下简称中心)及其所属分中心、管理所(以下简称分支机构)为住房公积金个人贷款的管理机构。

第四条 中心委托海南住房公积金管理委员会指定的商业银行(以下简称受委托银行)办理住房公积金贷款金融业务。

第五条 借款人申请住房公积金个人贷款不足以支付购买、建造、翻建或大修自住住房所需费用的,可同时向受委托银行申请个人住房贷款,由受委托银行以住房公积金个人贷款和银行个人住房贷款组合的形式向借款人发放(以下简称组合贷款)。

第六条 住房公积金个人贷款实行贷款担保。

第七条 本规程适用于海南省行政区域内的住房公积金个人贷款。

第二章 操作流程

第八条 借款人申请住房公积金个人贷款的操作流程:

(一)借款人到分支机构领取《住房公积金贷款审批表》或从中心网站上下载《住房公积金贷款审批表》,服务窗口工作人员对所需资料一次性告知。

(二)借款人向分支机构提交资料。

(三)分支机构审批贷款。

(四)借款人与受委托银行签订借款合同、借款担保合同。

(五)受委托银行办理抵(质)押手续。

(六)受委托银行发放贷款。

(七)贷后管理。

第三章 贷款对象及条件

第九条 凡连续足额缴存住房公积金半年以上,具有完全民事行为能力的自然人,在购买、建造、翻建、大修自住住房时,仍正常缴存住房公积金的,均可申请住房公积金个人贷款。职工购买保障性住房,缴存住房公积金一个月以上可申请住房公积金个人贷款。

第十条 借款人申请住房公积金个人贷款应当同时具备以下条件:

(一)具有合法有效的身份证件;

(二)有稳定的职业和收入,信用良好,有偿还贷款本息的能力;

(三)购买商品房、保障性住房、公有住房及二手房的,须出具合法的购房合同或协议书;建造、翻建自住住房的,须出具市(县)级以上土地、规划、建设管理部门批准的文件;大修自住住房的,须提供有房屋质量鉴定资质的部门出具的鉴定书;

(四)购买商品房、保障性住房和公有住房,应支付不低于所购住房全部价款20%以上的首付款;购买二手房的,应支付不低于所购住房全部价款40%以上的首付款;建造、翻建、大修自住住房的,自筹资金不得低于建造、大修自住住房所需费用50%;

(五)职工申请住房公积金贷款购买保障性住房,本人及其配偶的收入不足以支持还贷的,可以由借款人提供第三方担保。借款人还贷能力的计算,可以包括本人及其配偶和保证人的收入。保证人承担连带保证偿还贷款本息责任;

(六)同意按照分支机构认可的抵押、质押和保证担保的方式进行担保;

(七)借款人没有还清住房公积金个人贷款前,借款人及其配偶不得再次申请住房公积金个人贷款。

第四章 贷款申请资料

第十一条 借款人申请住房公积金个人贷款应当向分支机构提出申请,并如实提供贷款所需资料(身份证、结婚证、离婚证、法院离婚判决书、法院离婚调解书、购房首期付款发票、建房资金证明原件当场核对后退回借款人)。

(一)借款人需提供以下基础性资料:

1.住房公积金贷款申请审批表原件2份;

2.借款人及其配偶的身份证复印件各2份;

3.婚姻状况证明:已婚的提供结婚证复印件2份;离婚的提供离婚证或法院离婚判决书或法院离婚调解书复印件2份;未婚的提供未婚证明原件2份;

4.借款人已支付不低于所购商品房、保障性住房、公有住房全部价款的20%首期付款发票复印件2份;借款人已支付不低于所购二手房全部价款的40%首期付款银行凭条复印件2份;

5.借款人及其配偶所在单位提供的经济收入证明或其他偿债能力证明原件各2份;

6.借款人及其配偶的住房公积金个人账户明细单原件各2份;

7.借款人购买保障性住房提供第三方担保的,除需提供以上1-6项资料外,还需提供第三方担保人的身份证复印件、经济收入证明和住房公积金个人账户明细单原件各2份。

(二)借款人除了提供基础性资料外,购买、建造、翻建、大修自住住房的还需相应提供以下资料:

1.购买商品房的,须提供商品房买卖合同原件3份,商品房开发企业工商营业执照复印件、房产预售许可证或房屋所有权证复印件、开发企业为借款人出具的阶段性承诺函原件各2份加盖售房单位公章。

2.购买限价商品房和经济适用住房等保障性住房的,须提供购房合同原件3份,市(县)政府有关职能部门批准建房的文件复印件、购房名单复印件、建筑工程施工许可证复印件或房屋所有权证复印件各2份加盖售房单位公章。

3.单位集资建房的,须提供集资建房协议书原件3份,市(县)政府有关职能部门同意单位集资建房的批复文件复印件、建筑工程施工许可证复印件、单位为借款人出具的阶段性承诺函原件各2份且加盖单位公章。非本单位、本系统职工购买集资建房的,除提供上述资料外,还应提供市、县人民政府相关职能部门的批准文件。

4.购买公有住房的,须提供公有住房买卖协议书、公有住房计算表原件及复印件,房改房批复文件复印件、单位房屋所有权证复印件及单位为借款人出具的阶段性承诺函原件各2份且加盖单位公章。

5.购买二手房的,须提供《房地产买卖契约》原件2份,所购二手房的房产证原件及复印件、分支机构认可的评估机构出具的抵押物评估报告原件各2份。

6.建造、翻建自住住房的,须提供借款人与施工单位签订的建房合同原件及复印件,国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证原件及复印件、工程概预算书和工程建设进度计划原件、抵押物权属证明原件及复印件各2份。

7.大修自住住房的,须提供借款人与施工单位签订的大修合同原件,大修预算书原件、有资质的房屋质量鉴定部门出具的鉴定书原件、抵押物权属证明原件及复印件、分支机构认可的评估机构出具的抵押物评估报告原件各2份。

第五章 贷款审批

第十二条 贷前调查

(一)借款人是否具备住房公积金个人贷款条件。

(二)借款的用途是否符合规定。

(三)借款人提供的资料是否真实、完整、合法、有效。

(四)项目调查。

第十三条 贷款额度

住房公积金个人贷款额度的审批,应同时符合下列限额标准:

(一)海口市、三亚市商品房、限价商品房、经济适用住房、单位集资建房以及公有住房每笔贷款额度不超过50万元,其他市县不超过30万元;二手房贷款额度最高为30万元;市(县)政府所在镇建造自住住房贷款额度最高为20万元,其他乡镇建造自住住房贷款额度最高为10万元;翻建、大修自住住房的贷款额度最高为10万元。

(二)商品房、限价商品房、经济适用住房、单位集资建房和公有住房的贷款额度不得超过所购住房价款的80%;二手房和灵活从业人员的贷款额度不得超过所购住房价款的60%(灵活从业人员购买保障性住房贷款额度不得超过所购住房价款的80%);建造、翻建、大修自住住房的贷款额度不得超过所需费用的50%。

(三)扣除借款人月还款本息额后,家庭人均生活费不得低于当地人均生活保障最低标准。

第十四条 贷款期限

借款人年龄加贷款期限不得超过借款人法定退休年龄5年。购买商品房、限价商品房、经济适用住房、单位集资建房和公有住房的,最长贷款期限不得超过30年;购买二手房、建造自住住房的,最长贷款期限不得超过20年;翻建、大修自住住房的,最长贷款期限不得超过10年。

灵活从业人员购买商品房、限价商品房、经济适用住房、单位集资建房和公有住房的,最长贷款期限不得超过20年;翻建、大修自住住房的,最长贷款期限不得超过10年。

第十五条 贷款利率

住房公积金个人贷款利率按照国家现行规定执行。

第十六条 分支机构应当自受理散户申请资料之日起3个工作日或受理大批量的单位集体购房贷款申请资料之日起10个工作日内作出准予贷款或者不准予贷款的决定,并通知借款人;准予贷款的由受委托银行办理贷款手续,不准予贷款的退回申请人并说明原因。

第六章 组合贷款

第十七条 借款人申请住房公积金个人组合贷款的,需同时符合本规程及受委托银行个人住房贷款的有关规定。

第十八条 组合贷款中,银行个人住房贷款额度由受委托银行自行确定。但组合贷款最高贷款额度不得超过购买商品房、限价商品房、经济适用住房、单位集资建房、公有住房所需价款的80%;二手房的贷款额度不得超过所购住房价款的60%;建造、翻建、大修自住住房的贷款额度不得超过自有住房所需费用的50%,且首付款或自筹资金应符合本规程第十条第四点的规定。

第十九条 组合贷款中,受委托银行个人住房贷款期限应与住房公积金个人贷款期限相同。

第二十条 同一笔组合贷款应当采用同一种担保方式。

第二十一条 借款人按月偿还或提前偿还组合贷款,提取的住房公积金应优先用于偿还住房公积金个人贷款本息,再偿还受委托银行的个人住房贷款本息。

第二十二条 组合贷款借款人违反借款合同约定不履行偿还贷款本息义务的,受委托银行应当按照本规程处置抵押物、质物,或者要求保证人履行保证责任。在清偿住房公积金个人贷款本息时,应按组合贷款中住房公积金与商业性贷款的本息余额相应比例给予偿还。

第七章 合同签订

第二十三条 根据中心审批的《住房公积金贷款申请审批表》所确定的贷款对象、金额、期限、利率等内容,受委托银行在3个工作日内与借款人签订《借款合同》。

第二十四条 为了方便借款人使用住房公积金偿还住房公积金贷款,切实减轻借款人的还贷压力。借款人凭《住房公积金借款合同》,可与分支机构和受托银行签订《委托代扣住房公积金偿还住房贷款协议》,按月自动扣划住房公积金偿还贷款。

第八章 贷款担保

第二十五条 根据《中华人民共和国担保法》规定,担保方式可分为抵押、质押、保证人保证等。住房公积金贷款的担保方式有以下三种:

(一)抵押担保。借款人购买商品房、限价商品房、经济适用住房、单位集资建房、公有住房或二手房的,可以用所购住房作为抵押;借款人建造、翻建、大修自住住房的,可以用本人其他自有住房作为抵押。已设立抵押的住房不得用于抵押担保。

(二)质押担保。借款人可以用国债、银行存单等分支机构和受委托银行认可的有价证券作为质物。

(三)保证担保。由分支机构认可的法人、自然人为借款人提供保证担保。

第二十六条 借款人采取住房抵押方式担保的,借款人须与受委托银行签订书面抵押合同,由受委托银行办理住房抵押登记手续。抵押值最高不得超过抵押住房价值80%。

第二十七条 借款人采用有价证券质押担保的,出质人须与受委托银行签订书面质押合同,借款金额本息不得高于质物金额的90%。

第二十八条 由分支机构认可的法人或自然人提供贷款担保的,借款人须与法人或自然人和受委托银行签订担保合同,担保费用由借款人承担,法人或自然人作为借款人偿还贷款的连带责任保证人,有权要求借款人用所购住房以抵押方式提供反担保,并签订抵押合同。

第二十九条 抵(质)押凭证由受委托银行保管,并接受分支机构监督检查。

(一)分支机构信贷人员应经常检查抵(质)押凭证的情况。

(二)借款人对设定抵押的财产在抵押期内必须妥善保管,负有维修、保养、保证完好无损的责任,并随时接受分支机构的监督检查。

(三)未经分支机构同意,借款人不得对抵(质)押物(凭证)进行转让、出租、馈赠。

第九章 贷款发放

第三十条 购买、建造、翻建、大修自住住房的,受委托银行在与借款人签订借款合同及办理房屋抵押手续后,分支机构凭房屋抵押受理通知书即可发放贷款;购买二手房的,受委托银行在与借款人签订借款合同并办妥房屋抵押手续后,分支机构即可发放贷款。

第三十一条 分支机构确认房屋抵押受理通知书后,于2个工作日内将贷款资金转入受委托银行的委托贷款基金账户,受委托银行在收到贷款资金当日将贷款资金划入售房单位指定的在受委托银行开立的账户内,待房屋抵押手续真正办妥后,受托银行方可同意售房单位使用贷款资金;分支机构确认二手房他项权利证办妥达到放款条件后,于2个工作日内将贷款资金转入受委托银行的委托贷款基金账户,受委托银行在收到贷款资金当日将贷款资金划入售房人指定的在受委托银行开立的储蓄账户内。

第十章 贷款偿还

第三十二条 借款人应当按借款合同约定的还款计划、还款方式偿还贷款本息。

第三十三条 借款期限在一年以内(含一年)的,实行到期一次还本付息,利随本清;贷款期限在一年以上的,实行按月分期归还贷款本息。借款人可以选择等额本息还款或等额本金还款方式,还款方式一经确定,须经申请审批才能更改。具体还款方式为:

(一)等额本息还款方式,贷款期每月以相等的额度平均偿还贷款本息,每月还款额计算公式为:

贷款本金х月利率х(1+月利率)还款月数

月还款额=(1+月利率)还款月数-1

(二)等额本金还款方式,每月等额偿还贷款本金,贷款利息随本金逐月递减,每月还款额计算公式为:

贷款本金

月还款额= +(本金-已归还本金累计额)х月利率贷款月数

第三十四条 借款人自银行划款之日的次月起进入还款期,以银行借款发放日为每月还款日。借款人可以在每月还款日到受委托银行偿还贷款本息或委托分支机构代扣其住房公积金偿还或委托受委托银行通过储蓄卡、存折等方式代扣。

第三十五条 借款人用自有资金偿还贷款的,按借款合同约定的方式将还贷资金存入还贷账户。

第三十六条 受委托银行在收到借款人归还贷款本息的当日,将款项划到住房公积金专户内;借款期限在一年以内(含一年)的,贷款到期前一个月,受委托银行应当向借款人发送还本付息通知单;对借款期限在一年以上实行按月还款的,要按约定时间收回本息。

第三十七条 住房公积金个人贷款自借款合同签订之日起满一年后,借款人方可向分支机构申请提前部分或全部归还贷款本息,经分支机构同意,到受委托银行办理还贷手续,并按提前还款金额千分之二缴纳违约金;由保证人提供贷款保证的,借款人还应事先通知保证人。

第三十八条 借款人逾期未还贷款本息的,受委托银行要及时催收。逾期1个月以上的,受委托银行向借款人催收;逾期3个月以上的,由分支机构会同受委托银行联合催收;逾期6个月以上的,由受委托银行提起诉讼,诉讼费用由受委托银行垫付。

第三十九条 借款人偿还全部贷款本息后,采用抵押担保或保证担保方式的,应按合同的约定,受委托银行解除设定的抵押权,及时到原抵押登记部门,办理注销抵押手续;采用质押担保方式的,受委托银行将质押的有价证券退还借款人。

第十一章 法律责任

第四十条 借款人有下列情形之一的,分支机构和受委托银行有权停止支付贷款或者提前收回全部贷款:

(一)借款人采用欺诈手段隐瞒真实情况,提供虚假证明材料的;

(二)保证人违反保证合同或丧失承担连带责任能力,抵押物毁损不足以清偿贷款本息,质物明显减少影响贷款人实现质权,而借款人未按要求落实新保证或新抵押(质押)的;

(三)未经贷款人同意,借款人将设定抵押权或质押权财产或权益拆迁、出售、转让、赠与或重复抵押的;

(四)借款人拒绝或阻挠贷款人对贷款使用情况进行监督检查的;

(五)其他由于借款人原因,影响借款偿还或损害贷款人权益的;

(六)受委托银行与借款人约定的其他违约情况。

第四十一条 借款人未按借款合同规定偿还贷款本息的,逾期部分按中国人民银行有关规定计收罚息。

第四十二条 借款人在还款期内死亡、被宣告失踪或移居国外,其财产合法继承人或受遗赠人应当继续履行借款人所签订的各种合同,并签订变更协议,如继承人或受遗赠人拒绝承担偿还贷款本息或无力偿还贷款本息的,分支机构委托受委托银行处置抵押物、质物或要求保证人承担连带保证责任。

第四十三条 分支机构和受委托银行按照有关规定处置抵押房产或质物,所获价款按下列顺序分配:

(一)支付抵押房产拍卖费和处置抵押房产的其他费用或处置质物的相关费用;

(二)扣除抵押房产应缴纳的税款;

(三)归还借款人所欠住房公积金贷款本息及罚息;

(四)赔偿因借款人违反合同而对受委托银行造成的损失;

(五)剩余金额退还抵押人或质押人。

处置抵押房产或质物所得金额不足以支付贷款本息、罚息和赔偿金时,受委托银行有权向借款人追索不足部分。

第十二章 附则

第四十四条 在还款期内需解除或变更借款合同时,须经分支机构和受委托银行以及借款人协商同意,采用保证人担保的,还须征得保证人同意后,方可申请变更。在变更申请生效前,原借款合同继续有效。

第四十五条 借款合同发生纠纷时,借贷双方应及时协商解决,协商不成的,任何一方均可依法申请仲裁或向人民法院提起诉讼。

第四十六条 受委托银行应将借款合同的所有资料登记编号,归档管理。抵(质)押办理完成后3个工作日内在中心系统录入抵(质)押资料信息,并将个人贷款档案材料提交分支机构,分支机构同时备份借款人相同的档案材料,实时监管。

第四十七条 本规程自公布之日起施行。


来源:海南住房公积金管理局

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陈星全 本文来源:网易房产 责任编辑:王晓易_NE0011

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