网易房产3月1日讯 继上周国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，发布“新国五条”调控政策。今天晚上，备受瞩目的“国五条”细则正式出台，细则明确提出进一步提高第二套住房贷款的首付款比例和贷款利率；税务、住房城乡建设部门要密切配合，对出售自有住房按规定应征收的个人所得税，通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的，应依法严格按转让所得的20%计征。（点击查看《新“国五条”细则全文》）
政策解读
亮点一.提高二套房贷首付与利率
“新国五条”细则指出，对房价上涨过快的城市，人民银行当地分支机构可根据城市人民政府新建商品住房价格控制目标和政策要求，进一步提高第二套住房贷款的首付款比例和贷款利率。
中国房地产学会副会长陈国强指出，尽管细则提出进一步收紧二套房贷，但并没有提及具体的首付利率，也仅针对房价上涨过快城市要求提高，这是限贷的升级版，通过二套、三套房贷以及市场供求进行不同区域市场形态的差异化区别对待。
同策咨询研究中心总监张宏伟也认为，此前有消息传出提高二套首付7成，其实意义不是很大，影响较大是利率提高至1.3倍，但此次未涉及具体数据，为各地政府落地措施留了一定的空间。
亮点二.二手房交易从严按差额20%征税
“新国五条”细则指出，税务、住房城乡建设部门要密切配合，对出售自有住房按规定应征收的个人所得税，通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的，应依法严格按转让所得的20%计征。总结个人住房房产税改革试点城市经验，加快推进扩大试点工作，引导住房合理消费。
链家地产市场研究部张旭认为，本次政策首次明确二手房交易中的个人所得税将会严格按照个人所得的20%征收。目前多数城市的个税政策是按照差额的20%或全额的1%征收，但实际上多采取全额1%的征收方式。如果个人所得税统一按照差额20%征收，将会明显加大交易成本。若上述政策得到严格实施，二手房市场购买需求及业主出售意愿都将会受到明显的影响，或导致成交量的下滑。相对于收紧二套房信贷政策而言，个税新政对市场的影响会更大。
伟业我爱我家集团副总裁胡景晖也认为，个税征税方法成为本政策的最大亮点。二手房交易的个税征收，由交易总额的1%，调整为按差额的20%征收，对于部分房价上涨过快的城市或地区，对于首付30%的客户而言，相当于首付款成数升至45%，极大提高了首次置业人群的购房成本。
但高策地产服务机构董事长陶红兵则认为，在供求关系没有得到根本解决的前提下，所有的加税都会最终都会转嫁到购房者身上，而且从市场的实际情况看，目前还存在合同价和网签价不一致的情况，逃税也比较普遍。
亮点三.银行优先支持符合“90/70政策”项目
“新国五条”细则指出，在住房供需矛盾突出、房价上涨压力较大的部分热点城市和区域中心城市，以及前两年住房用地供应计划完成率偏低的城市，要进一步增加年度住房用地供应总量，提高其占年度土地供应计划的比例。对中小套型住房套数达到项目开发建设总套数70%以上的普通商品住房建设项目，银行业金融机构要在符合信贷条件的前提下优先支持其开发贷款需求。
韩世同认为，该政策上是鼓励开发商多建中小户型项目，但实际操作上，银行和住建部等各环节往往由于利益考虑达不成统一，所以政策的实际执行和落实是很难，执行效果也很难预测。
陶红兵也表示，对中小套型占比70%以上项目加快审批会对提高市场有实质影响，但能否优先支持其开发贷款需求关键要看银行从商业角度的考虑，这一块存在较多不确定性。
亮点四.限购需覆盖全部行政区 珠海等城市或中枪
“新国五条”细则指出，已实施限购措施的直辖市、计划单列市和省会城市，要进一步完善现行住房限购措施，限购区域应覆盖城市全部行政区域。同时，细则规定各直辖市、计划单列市和省会城市(除拉萨外)，必须在一季度向社会公布本地区年度新建商品住房价格控制目标。
上海易居房地产研究院副院长杨红旭认为，对限购和房价目标的具体化规定无疑也是此次细则的亮点之一，相较于之前未严格规定限购区域的政策而言，“限购区域覆盖全部行政区”的规定或会使很多实施局部限购的城市受影响。
“以珠海为例，目前只有香洲区限购，不排除其它区域有收紧限购范围的可能。”业内人士就表示，另外，本季度各市需公布房价控制目标的规定，也无疑会促使很多尚未公布今年房价控制目标的城市，在3月纷纷跟上节奏。
市场影响
“小阳春”提前终结 三季度房价或将下行
根据中指院发布百城房价数据显示，2013年2月，全国100个城市的住宅平均价格为9893元/平方米，环比1月上涨0.83%，这也是自去年6月以来的第9个月环比上涨。其中，广州2月住宅价格环比上涨2.38%。北京、上海、深圳价格涨幅分别为0.88%、1.33%、2.55%，2月份房价上涨压力依然明显。
亚太城市房地产业协会会长谢逸枫认为，“新国五条”实施细则一旦全国范围内实施，地方政府积极配合，房地产市场将面临着前所未有“灾难”，甚至会导致部分城市楼市陷入“绝境”。毫无疑问，房价加速上涨，涨幅持续扩大的局面将要结束了，“小阳春”也要提前“终结”了，未来几个月楼市进入降温下行状态。
上海易居房地产研究院副院长杨红旭也认为，“新国五条”细则力度较预期中大，对市场的影响肯定是利空，但市场降温需要一个过程，预计今年二季度开始成交量会影响，三季度价格会有变化。
广州新政细则猜想
或以强调执行为主 增城从化或被限购
随着“新国五条”细则面世，广州版“国五条”出台也箭在弦上，广州市房协专家委员韩世同认为，广州版新政将以强调执行、收紧原有政策为主，可能不会出台新的政策。
“例如在此前补缴社保可购房的政策上，政府的处理应该细化，有些人是在广州工作多年，属于补交劳保可以取得购房资格，但其中也存在违规行为，所以在操作时劳保部门、房管局等都应该对堵补税漏洞的工作细化处理。”韩世同解释道。
中原地产项目部总经理黄韬则认为，广州版新政应该不会再出台房地产调控方面的新政策，今年调控应该更注重的是对既有政策的严格执行和收紧，但市场降温是无可避免，尤其是二手房市场或将面临严重冲击。
除此之外，黄韬还表示，由于细则明确限购区域应覆盖城市全部行政区域，因此增城从化极有可能出台限购政策。
【独家专访】
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本文来源：网易房产
作者：区家彦 王婷婷
责任编辑：
王晓易_NE0011
