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"业界良心"星巴克掀房价暴利论 房企成本有多少?

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网易房产原创报道星巴克被批在华价格歧视时,财务专家笑了。

当一杯咖啡从4元到27元被指暴利时,中国的商品房笑了。

若运用“星巴克事件”的思路,将同样是一二居室的公寓/住宅,在我国一线四城的售价,和在纽约、伦敦、东京、巴黎这样的国际大都会的卖价相比,星巴克便似乎有了业界良心。

其实,市场上并无“同样的房子”,成本不能简单对比,中国房地产开发也已经结束暴利时代。但无论如何,当卖咖啡的星巴克,看到卖房子的中国商人开出的卖价、列出的成本时,或许还是会和所有人一样,不禁一声重重的唏嘘。

200万人民币置业 “中国四城”叫板“世界四城”

今年,深圳某房企总裁潘先生在日本福冈和东京分别购置了两处物业。

他告诉网易房产,相当于日本的深圳的福冈,带精装的普通公寓,一平米大概9600元人民币。东京周边的普通带精装公寓,一平米售价大概1.5万人民币。

“但不管是在东京,还是福冈买房,租金回报率都比中国高很多。而且,日本人的收入比中国人高很多。”上述高管说。

作为老牌的世界级重点城市,英国伦敦的房价水平如何?

根据英国最大的网络房地产代理商Rightmove称,10月伦敦房屋要价由49万英镑上涨至54万英镑(约人民币532万元)。

但在伦敦租房的英国城市大学的留学生Jessie告诉网易房产,50万英镑的房价是伦敦中心区的公寓售价水平,在伦敦南部郊区的一些一居室公寓,还可以满足200万人民币的预算。

至于美国纽约,据纽约房地产委员会最新住宅销售报告指出,纽约布鲁克林区,今年第三季度普通公寓均价达到64.5万元人民币,华人聚居区贝瑞吉和汉弥尔顿堡均价约86.7万元,其中最受华人青睐的共有公寓(Condo)和一至三家庭房型均价分别为72.8万和69.8万元。

“布鲁克林区不论整体房价、房屋销售额、增长额度等都仅次于曼哈顿,稳列纽约五区第二,而且布鲁克林受到华人新移民影响,房市一直持续上涨,布鲁克林的情况可以算纽约房价的高水平体现。”美国《世界日报》如是援引当地地产经理人的话。

目光移至法国巴黎,法国21世纪房地产中介集团今年初公布的数据则显示,2012年巴黎市和普罗旺斯-阿尔卑斯-蔚蓝海岸地区,房价继续创新记录,巴黎旧房的平均价格涨到每平方米8518欧元(折合69552人民币),普阿蔚地区涨到每平方米3650欧元(折合29803人民币),而法国全国公寓房产的平均交易额则为每笔202138欧元(约165万人民币)。

值得指出,上述城市房价的最新数据,均得到了该国媒体和政府官员的诟病。法国经济部为部分高涨的房价,制定了“法国房地产过度膨胀损害整体经济”的研究报告;英国财政部对房价飙升早已表现出担忧,并给予英格兰银行一项任务——监测其“帮忙买房”计划的影响。

但同样是一直两居室的公寓/住宅产品,反观北京、上海、广州、深圳的售价,虽然“中国四城”在城市等级、产值、维度等各方面都不能和“世界四城”同等而言,但偏偏在房价上,“中国四城”似乎颇有野心去叫上一板。

200万人民币,能在东京周边买到130㎡左右的一套公寓,在伦敦南郊买到一居室的公寓一套,能在纽约布鲁克林买到1-2套一至三家庭房型的公寓,能在巴黎市中心买到一套30㎡左右的小房。

而同样的200万人民币,在北京最多能在6-7环的昌平区买套两居室,在媒体惊呼“北京六环已全面进入2万元时代”的时候,五环边已难寻到3万/㎡以下的房子。

上海则在2010年,就达到了商品房套均成交价格250万的水平。目前要寻2万/㎡单价的楼盘,目光已不得不移至南汇、松江、嘉定等外环板块。

若根据广州房管局公布的最近一期房价数据,一名首次置业者手握200万(一次付款),在均价超3万/㎡的天河、越秀,只能购买60㎡左右的小房,在海珠、荔湾、白云这类2万/㎡区域,还能买到不超100㎡的婚房,如果想买较宽松的三人空间以上大房只能往郊外移步。

在深圳,月薪过万依然难敌高房价,今年深圳关内新房供应有限,不少白领被迫“出逃”深圳北。但即使是在龙华、宝安等关外新区,一手房整体均价也突破2万/㎡,有部分新盘加推价格更接近3万/㎡。 200万元在龙华新区,或许也只能买到80㎡的两房物业。

没有最高,只有更高。从国家统计局公布的9月份70个大中城市住宅销售价格数据来看,北京、上海、广州、深圳的房价同比涨幅均超过了20%。看来,中国一线城市的房价,还能“飞”很久。

星巴克PK中国房地产掀“暴利论” 房企成本有多少?

数据来源:开发商 图片来源:网易房产

数据来源:开发商 图片来源:网易房产(点击查看大图

相同的房子,在中国四大一线城市的售价,居然能“媲美”高收入的“世界四城”,这或许会让不少人唏嘘,星巴克的“暴利”在中国房价之下,其实是业界良心。

但实际上,市场上并无“同样的房子”,相同大小资质的房子,无论是开发商成本、政策成本等,还是影响购房者花费的福利成本、通胀成本等,都是不同的。

几年前,某中央级媒体曾用“砖头”算出房价的成本,得出“开发商暴利惊人”的结论,引发网友一边倒的对房地产暴利的谩骂。

但现如今,“房地产已度过暴利时期”已在媒体、业内的多次强调下成为主流观点。亿翰智库统计沪深两市145家公司“2013年半年度财务报告”也指出,145家房企的合计毛利率为36.60%,同比下降3.4个百分点,上市房企毛利率逐步萎缩。

那么,相较于星巴克从4元到27元的“暴利”,中国房地产开发的成本和利润到底如何?

网易房产从开发商处得到的信息显示,房地产开发的成本主要由土地成本(地价)、各类税收,以及建安费用组成。

其中,土地成本基本占据整个开发成本的35%。另外,开发商需缴纳的税务费用有约十种,其中土地增值税累进占比30-60%,占比最大;开发企业所得税营业税占25%;营业税占5%,主要包括施工营业税、设计营业税、企业营业税。

除此以外,开发过程中涉及到的费用,也是十分巨大的花费,占总成本约30%。包括征地管理费、地产交易手续费、房屋评估费用、工程招标费用、职工工资等等,约103项费用支出,十分繁复。

据了解,目前广州房地产开发市场,建安成本,即开发过程中新建房及配套设施的成本大概在5000元/㎡左右,如果是精装修,则每平方米再加上个2000-3000元/平的成本。

但据开发商透露,“精装修”的概念和实际成本,只能说见仁见智,水分较大。

“在宣传上,现在一般1500元/㎡为基本装修,3000元/㎡为精装修,5000元/㎡以上称为豪华装修。但其实,即使是真正高档的豪宅,建安成本也不超9000元/㎡。很多开发商和建筑单位有合作,在材料上也可以把实际的建安成本压得很低。”其坦言。

不过,出于对外宣传和税收考虑,开发商一般会把建安成本的数据做高,当土地增值税等采用“累进税率”计算税收时,高建安成本便能一定程度上规避部分税收。

实际上,房地产是否暴利的争论一直存在。

我们应该看到,在土地价格加速上涨、价格管制、生产材料和人工支出都不断增加等情况下,房企利润空间会进一步缩减。与此同时,开发商通过囤地捂盘或违规用地,坐享土地升值的暴利,通过压低建安支出和成本核算的灰色地带推高利润,等等情况同样受质疑。

的确,随着发展模式的升级,房地产已经度过了暴利时代,但不能否认,房地产依然是个高利润的行业。

从另一个角度,相较于星巴克一杯咖啡的暴利,民众对房地产暴利更加敏感和易怒,正是因为“星巴克”既不垄断,也非必需品。但住房,却是普通民众绕不开,也解不开的心结。(网易房产 王婷婷)

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