天河盘均价25000元/㎡ 天健上城PK富力天禧花园

巡城时间：2013年10月17日

最新均价：富力天禧花园28000元/㎡；天健上城25000元/㎡

特工点评：两个天河刚需热盘，位于车陂板块的富力天禧花园，周边配套成熟，交通便利，户型设计实用，主推二房到四房，均价28000万/平方米；天健上城主推中小户型，83㎡可做三房100㎡可做四房，实用率较高，均价25000元/㎡，交通生活配套稍有欠缺。

说起天河，大多会立刻想到珠江新城，一有新盘，人们几乎都可以把它列为豪宅，刚需盘稀缺到几乎可以说没有，但今年下半年，天河推出了两个主打刚需产品的楼盘，富力天禧花园和天健上城，价格均在3万以内，对在近郊苦苦寻觅小户型的购房者来说，绝对有吸引力。

【区位】

天健上城位于天河区广园快速路与车陂西路交界处，处于中海康城西北侧，于经适房项目广氮花园和中石化福利房一路之隔，是奥体中心板块目前唯一洋房新盘。

富力天禧位于天河区中山大道中车陂北街，处于天朗明居的东北侧，属于广州国际金融城版块目前唯一的一手住宅项目。

（双盘卫星区位图）

从卫星地图可以看到天健上城跟富力天禧，隔了一个广园快速，可从人行天桥或桥底通过，天健上城附近楼盘有中海康城（售完），经适房项目广氮花园；富力天禧附近楼盘有天朗明居（售完），稍远西北侧有棠德花园。

作为天河区的楼盘，交通上会比萝岗，南沙这些市郊会稍有优势，富力天禧稍微方便些，地铁4号线车陂站和BRT车陂站可直达，步行5分钟内可达项目。而天健上城就稍显荒凉，出行目前只能依靠公交，离项目50m左右有广氮公交总站。真要坐上地铁，最近的也只要有4号线的黄村地铁站，估计需要10分钟车程，步行20分钟以上。最近有媒体称，地铁21号线将在广氮花园附近设置站点。从交通地段能判断，富力天禧人气上稍旺。

【产品】

富力天禧占地2.5万平米，建筑面积9.5万平米，分两期开发，总规划496户，体量不大，小区分为住宅和商业两部分，住宅以32层高层为主，主要面积为78-166㎡二-四房产品为主。首期推售A1和A2栋两房至四房的单位，合计200余套单位，折后价28000元/平（3.8万抵10万优惠），带装修，已于9月28日开盘，据销售透露，现在剩余少量78-166㎡二至四房单位，A3栋已开始认筹，预计10月底开盘。

（富力天禧花园楼栋俯瞰效果图）

虽然价格低于3万，相比珠江新城或天河北的房价是有优势，但个人认为车陂那一带的环境比较杂乱，富力天禧就好像置身于城中村的洋房，但胜在交通优势，28000这个价格也算合理了，另外，在附近的中介看到天朗明居一个87平米的单位，总价192万，均价去到2.2万多，一个70平方的总价要150多万。

（富力天禧花园小区规划图）

天健上城是深圳上市房企天健地产在广州的首个项目，总占地5.6万㎡，总建面15.8万㎡，小区建筑最高仅14 层，9栋洋房，4栋别墅，共1463户。

 一期首推洋房3栋和4栋的一半单位，户型为85-167平三到四房，隔了一条广园快速，价格上就稍微低一些，均价25000元/㎡，毛坯交楼。周边楼盘中海康城均价为1.6-2万元/㎡，据采访旁边的经适房项广氮花园业主得知，广氮的价格才4000多，但买经适房有很多限制条件。

二期将在近期开盘，销售并未透露具体时间，将推4栋剩余单位和2栋，户型跟一期基本一致。

（天健上城外景图）

（天健上城小区规划图）

【配套规划】

富力天禧地处闹市，交通和生活配套相对完善，上文提到，BRT车陂站以及地铁4号线车陂站和5号线车陂南站均可直达。生活上有车陂商业城，KFC，苏宁电器，中国邮政银行，车陂综合市场等，挺齐全的，但虽然能满足生活需要却不显档次，环境稍显凌乱，但由于地处市区，业主还是可以依靠体育中心一带的商业配套。另外该项目规划好的G2和G3栋的商业楼都是1-2层高，面向车陂北街，日后可给小区居民带来购物的便利。教育上，小区内部规划有一栋幼儿园，周边未发现有小学，距离不远处有东圃中学。最后，未发现有大型医院。

天健上城目前的配套就相对缺乏，踩盘过程中，方圆一公里都找不到一个地方能买到水的，吃得就更加没有了，邻近是广氮花园保障房项目，目前也不要指望有什么配套。项目东南侧有一地块，据销售称，此地块将拟建大型的商业广场，因此这将是天健上城业主最大的期望和安慰了。小区内规划有一个幼儿园，其他什么都没有。交通上稍显不方便，虽然这边的车不多，人也少，但路上仍沙尘滚滚的，应该是施工地块较多，目前只有两路公交经过广氮花园公交站。不过有媒体报道称，地铁21号线将来或在广氮花园附近设站点。

值得一提的是，天健上城位于奥体新城板块，是首个也是目前唯一的洋房项目，但据了解，也是在这版块有另一个楼盘，合生帝景山庄，高端的别墅。资料显示，

把奥体新城定位为“广州第三中轴核心，生态宜居新城” ，因为用地规模约21.90平方公里，比较大，当时被媒体称为“居住航母”，我们可以对比一下，珠江新城用地规模6.19平方公里，奥体新城规模约相当于3.5个珠江新城。亚运城总建筑面积约438万平方米，其中住宅部分约占385万平方米，奥体新城的居住面积 （952.2万平方米）约相当于2.5个亚运城，区域内规划总居住人口37.8万人。资料显示，奥体新城的公建配套将由政府投入100亿修建，其中教育设施有普通高中保留1所、完全高中新建8所、小学保留1所新建15所、以幼儿园(含托儿所)保留1所新建20 所；医疗设施新建2处综合医院；肉菜市场8个等等。

另外，规划的5、6、13号地铁线穿过奥体新城，并规划建设南方广播影视中心、改造 世界大观将为岭南大观园、以及打造奥林匹克为主题的奥体公园等配套建设。

（奥体新城板块规划图）

【特工点评】

综合上述，特工对这两盘在几方面做了对比：

地段上显然富力天禧是比较有优势的，地铁BRT步行可及，对于刚需来说很方便，而天健上城位置较为偏，虽有公交，但线路不多，地铁黄村站又有一定的距离。

配套上，富力天禧比较便利，生活配套齐全，而天健上城暂时还没有现成的生活配套，大概要指望门前那块商业地建起来，估计要到2015年收楼。

说到规划也就是升值潜力，特工认为天健上城占优，由于处于奥体新城板块的核心居住区，将来按照政府的规划发展起来的话，这一带的人气和配套都不成问题，因此升值潜力很大；而富力天禧周边的市政建设都比较成熟了，变动的可能性不大，另外它不是处于金融城版块内，只是在旁边，因此升值潜力也许会受限。

户型上，天健上城83㎡做出小三房在天河十分罕见，户型紧凑实用，很适合刚需，富力天禧也不错，既有79-95平两到三房中小户型，适合首次置业或刚需人群，又有168平四房改善型单位，适合那些想改善居住环境的购房者，户型比较实用，实用率达到8成左右。

价格上，富力天禧凭着成熟的配套均价稍高，而目前的天健上城均价会比富力便宜个两三千，物业费上天健反而比较高

品牌上，富力的名字显然是比较响亮，品牌影响力大，但天健作为深圳上市的国企房地产公司，实力也不容小觑。