主持人陈伟彬：随着政策的方面的倾斜，刚才何总讲到南沙的地位已经从市队、省队、上升到国家队。郑教授，上海自贸区的成立对于自贸区里面以及周边的房地产市场形成强烈的支撑，成交量也出现保障，房价也出现大幅度的提升。从房地产市场来看，您觉得自贸区会给南沙的楼市带来怎样的促进作用？
郑天祥：大家都寄希望在自贸区，自贸区是利好的消息之一，首先还要南沙做好接受自贸区所带来的利好。这个利好消息对于房地产来说已经用了差不多，大家已经很早就知道这个。更关键在哪里？首先，南沙的优质生活是一个定位，优质生活的关键还要解决就业问题，只有就业问题解决了，人口才能有所增长。目前产业结构的升级转型不是以前大量的低端、低层次的劳动人口。作为港口来说，港口、仓储、运输、传统物流都已经饱和，甚至要下滑，由于出口贸易的下滑三成左右，港口要转型，向航运服务、航运金融这方面服务。只有这个做到，才可能引进高端的人口，南沙真正的买家应该是吸引这部分人，而不是吸引大量的低端出口加工的人口，产业结构转型要跟上。
第二，要跟上环境的治理，南沙附近有好几个电厂，如果要跟上要把电厂改造，香港已经在做了，他把电厂改成气，燃煤改气。我们周边还有有几个电厂，珠江电厂这些，这些电厂也要进行改造。真正把这些做好，才能吸引买家进来。交通也是关键问题，4号线不像广州的3号线，对比起来差远了，什么原因？我们这边还没有吸引一些高素质的人口。我们提出来，把有一些有关的学校迁过来，比如航海高等学校，航运金融，因为你不可能搞其他金融的，刚才我跟卓教授都讲了，银行主要是在广州，证券在深圳，这些你不可能吸引过来。那么，南沙根据自己的特点，港口还有装备产业，用这个来吸引人口。港口做航运服务、航运金融这方面，是专业的，不是跟别人竞争的，是错位的发展。南沙把这些都做好，自由贸易区也就完成了，香港要看你能不能给他创造利益，服务金融都是它的强项，只有我们把港口做好，才能吸引香港。就是做现代物流，不是传统物流，随着互联网、网购、电子商务的发展，澳门、香港都会对这个产生兴趣。对于自贸区是利好的消息，我们准备在自贸区来之前要把南沙居住条件，产业结构，环境治理，各个方面相应的改造好以后来迎接它，南沙真正是一个优质生活，宜居宜业的环境，不愁卖不出去房子。
主持人陈伟彬：郑教授也讲到南沙方面通过发展更多中高端的产业，来提升自身的价值，来吸引更多的人才到这边发展。卓教授对于南沙怎么去更好的发挥自身的优势，有更好的发展前景，您有什么看法？
卓刚：南沙的居住价值，因为它是城市副中心，其实这个是很重要的理念，港口生活的城市副中心和居住价值，我们今天讨论的重点是居住价值。我们也探讨过港澳的参与，不管以什么样的形式参与，核心就是自贸区，我认为是经济发展第三阶段的结果，粤港澳是第二阶段，前面是自发的属于民间的。到了第三阶段广东省政府期望有一个更高层次的合作方式。我的意思一定要获得广州的概念，所以我提到的是广州的城市副中心，港口生活。但是，从经济、地产价值、产业结构调整都不能只是广州的概念，希望它是三角洲的概念。客观上因为港澳的加盟以后，我说的加盟是第三阶段自贸区的阶段，从全世界的自贸区的来看，自贸区周边城市规划很好，技术价值比较高。
自贸区什么时候落地，大家都提到香港是观望的态度，因为香港的决策机构跟我们大陆不一样，并不是说政府有这个意图就可以马上能够落地。我们这边跟港澳提供什么样的条件，因为香港人多地少，尽管人多地少，但是香港的发展我们不能复制，香港280个岛屿，现开发的不到20%，香港之所以能够吸引世界的人，除了自由港，还有一个重要的原因，它生态保护做的很好，高密度的居住，但是生态保护做的很好。所以，从居住的角度我担心这个问题，所以我们有两个举措很重要，一个是湿地的保护，以岭南水乡的方式呈现。还有一个是在工业产业的布局上注意到环境的问题。
刚才郑教授提到环境保护跟居住环境生态的品质，就是我们说的优质生活圈，如果我们能够真正打造一个优质生活圈，就不怕香港不感兴趣，不怕广州不敢兴趣。否则人家看到你现在的做法就跟广州、或者其他珠三角其他的开发区一样，也是这个套路，看这个形象都不太对劲，那人家凭什么对这个感兴趣。我看了规划图，除规划布局来看，工业还是占了比较大的比重。港口对于三角洲的义务来说，必须要承担工业的重头。除了环境保护之外，还需要有一个概念，工厂花园化，要学做公园色彩味道很浓港口的形象，注意形态的保护，让人感觉确实有优质的生态环境，这是前提。在这个前提之下，港澳的合作才会有很大的兴趣，如果能够真正参与进来，优质生活圈能建立，如果这个建立以后，才会实现人口的增长，这个人口跟过去说的不一样，现在算人居的账，我个人认为这个账不是大账，大账要算到珠三角、算到港澳、算到更远的范围，还有地铁轻轨都变成2小时之内。这个有一个前提，人家要看你的环境，他愿意不愿意过来，因为这个距离已经很短了。刚才我说的时间很长，因为目前来看还是一个饼，如果基础设施都投入以后，我相信在城市人口方面会有大的提升，至于现在的问题，是不是因为国家新区有特殊政策，这个不清楚，但是现在的信号也不是很乐观。
方向来看，负荷方面的限制很难说，我们主要把环境做好。有个专家在媒体讲，南沙这个地方宁愿荒不要慌，就是情愿荒起来，没有做，让它保持原来的情况，也不要慌慌张张去做，我觉得从环境的角度非常重要，也非常有意义。城市是生长的过程，南沙不是以造城的心态去做，我觉得还可以，珠江新城这么好的CBD区位，我们也等了10年才真正走上繁荣。南沙的繁荣，就算自由贸易区落地了，时间也要等，才能把居住利好真正表现出来。我们现在都是投资，有专家说起码是5年，具体多少年我说不清楚，如果把环境打造好，如果有新区现在定的这些功能，如果能够做到珠三角不止是你广州城市的副中心，是港澳参与进来自贸区带动的经济圈的感觉，珠三角的城市群通过他作为崭新的连接方式，我觉得这种价值不可估量，不是简单的居住。所以，我们现在关注的是这一块，如果没有居住，谈商业都是空话。
主持人陈伟彬：大家对于居住的环境品质越来越高。接下来讨论一下土地方面的问题。去年至今，广州土地市场非常活跃，甚至可说是火爆，不过南沙反而显得比较平静。今年南沙计划推地120万平方米，力度相当大，自贸区即将到来、国家新区实施逐渐深入，南沙的土地市场会不会迎来一个高潮？加大推地力度对楼市将带来怎样的影响？
邓浩志：南沙土地市场短期来说比较难走出独立的行情，跟广州整体的大范围差不多。今年一季度广州的土地出让金达到历史新高，是120多亿，过了1、2月份之后，3月份开始土地市场有些冷，这个跟推进节奏有关系。我认为很大一部分原因是来自于楼市的情况，不单指南沙，全国的楼市都在调整的状况，持续了大半年的销售，开发商资金也没有去年底气这么足。今年在剩下的三个季度有土地推出来拍的话，当然像南沙的土地有很多的开发商亲睐，但是大量的举牌、抢夺的情况比去年有所减少，毕竟去年南沙也刷新南沙的地王。今年南沙土地市场和去年地价总体情况基本持平，继续再创新高的可能性不太大。
大家反复讨论南沙自贸区的问题，南沙公布国家新区之后，楼市确实涨了一波，自贸区如果真的出来对于南沙楼市市场或者土地市场有哪些影响？国家新区出，对于南沙的核心区域带动比较明显，因为那边的配套真的不错。现在南沙在等自贸区出来，如果投资要看万顷沙，南沙到现在为止，我们说投资南沙基本上都集中在金州、蕉门的沿线，或者进港大道，未来地铁4号线周边物业发展会比较多一点。为什么提到万顷沙？自贸区的范围有所改变，去年年底讨论的自贸区是整个南沙加上珠海、深圳、花都机场，现在最新的消息，南沙上报的自贸区不是覆盖整个南沙，是南沙最南端的龙穴岛，以及周边的地区，那里本身就是南沙的万顷沙，这个片区在售的楼盘和开发的土地都不多，如果南沙真的成为自贸区，我们应该把视线继续往南转移，关注南沙的万顷沙板块。
主持人陈伟彬：地铁4号线南延段正在加紧建设，线路深入南沙腹地，连接更多楼盘和产业园区，方便更多人的出行。交通距离也曾是制约南沙房地产市场发展的一个重要问题，地铁的进一步建设，对南沙楼市带来影响会明显吗？
许婉婷：4号线有一条线是通到南沙港，东西巷已经有交通上的连接，一方面推动沿线上的地块，包括楼盘的升值。另一方面，楼盘的开发会带来人口的居住，人气集中起来配套、公共交通各方面可以共同的发展，这样会带动整个片区的发展，这样是比较利好的循环。
主持人陈伟彬：下面聊一下今年楼市走向的看法。请问一下胡教授，对于今年楼市的走向，各方面的声音争议很大，您如何看待今年南沙的市场未来的走向？
胡刚：这个题目比较大。整个经济大环境在收紧，保证经济大环境、政策环境都是收紧，在这个大环境下国家的发展阶段，我们现在已经是过了改革开放初期，就是食品、服装这种轻纺类的阶段，现在到了主流消费的阶段。整个大阶段的需求是住房、汽车，如果没有住房没有汽车，GDP保持7.5的底线可能比较困难，从发展阶段来说还是会支撑居住产业的发展。
从目前经济政治环境来说是收紧的阶段。对于城市的发展来说，50%—60%这个阶段，这个国家还不是太富有，公共设施主要会集中在一线大城市，所以在这种情况下，一线大城市公共配套设施比较好，在50%—60%这个阶段一线大城市还是会继续往好方向发展。三、四线城市会发展比较困难，从城市的发展阶段，从大的经济环境，在从我们国家发展的阶段来看，下来是分化阶段，一二线城市继续保持稳定，三、四线城市就比较困难。对于二线城市来说，中心城区比较好，像南沙周边外围一点的地方，会保持平稳。
50%—60%的时候，中国的郊区化已经调整，大城市地铁、公交非常拥挤，国外是郊区化，中国还是中心城区比较房价高，可能50岁—60岁的时候，会启动郊区化的建设，可能在今后5年，像北上广深郊区的房价增幅会超过中心城区。广州的6号线地铁线基本上都是外围，小汽车也很多，中心地区停车费、环境污染都比较多，大家都说南沙环境好一点。所有，南沙要发展自贸区首先把环境做好，环境做好才有自贸区。所以，中心城市还会继续发展，年轻人从农村出来，不知道中心城市，还有一个郊区化，中心城区房价高，郊区化在北上广的城市在今后5年发展会加速，从50%—60%，到2020年国家保持稳定，一定要实现郊区化。一个中心城市，一个郊区化，从这两点来看，还是有很好的价值。
前2次南沙也开了小范围的研讨会，我给他们提了一个建议，南沙现在定位偏低，为什么偏低？国家发改委最早在南沙定位很高，定位是中华民族共同的家园。到了广州定位越来越低，广州就考虑广州。其实这个定位很高，中华民族共同家园，中华民族华侨，新加坡，包括台湾，地域就扩展了，共同家园就要环境搞好。现在的定位还是往产业发展，但是中华民族共同家园超越了经济、也超越了意识形态，中华民族共同家园的定位是非常好的，如果按照这个定位去做，有很多文章可以做。
卓刚：这个说的有点虚。
胡刚：但是你可以落地，国家不会给你去定位。
卓刚：我举个例子，南沙能不能变成广州的南沙、珠三角的南沙，其实取决于港澳的加盟，港澳不加盟，我认为是广州的南沙。为什么说自贸区很重要？就是意味着港澳的家定在这里，不是广州的概念。现在说中华民族，我个人觉得，中华民族海外华侨，有侨乡，泉州有侨乡，包括福建那边，更容易阐释这个理念，南沙如果之间蹦出来全中国中华海外游子都过来，听你说就是这个意思。香港加盟了以后南沙能跳出广州的范围，大珠三角，这是我想的中心节点。
第二，要香港人过来，要取决两条，香港提了一个后花园，香港对于南沙的意图有方向走，我们国家希望是金融和社会管理方面做一些文章服务，特别是社会管理模式探讨都有要求。另一方面，我看到媒体反映的问题，香港人在琢磨南沙能不能成为后花园，就是环境、人口的聚集压力。所以，刚才我提到环境要做好，就是为这个打造条件。我认为香港的另外一个想法是，香港的部分产业转移，但是这个政府没有提，这两条对于香港来说比较有实际意义。
对于金融这一块，我同意郑教授的说法，香港本身就是一个自由港，已经做的很好，如果帮你广东省一把还可以，其实对他们来说，你扩大在5个地方、8个地方，都不如香港那个地方。在金融上，我认为亚洲的关系，定位前面的那个有点虚，但是现在的定位反而觉得比较实在。新区提的提法我很赞同，优质生活圈，关键把这个生活圈做出来，做出来港人看到这个地方确实不错，就会对港府施加压力，我愿意去。现在我看到网上的意思，港府也许有这个意思，但是有话语权的人反而置疑这里面的问题，使得港府表态上把口径收紧。南沙如果不能赢得一批优质客户，我们就变成任何一个新的其他任何经济特区感觉，无非是增加了很多工业，广州有了出海口。
港澳如果不参加，南沙立马成为广州的一个港口、副中心，港澳参加，南沙可以立马变成三角洲的中心，这完全是两个概念。核心就在这个在地方，自贸区，香港、澳门参加进来，一起建设搞好了，你也会关心你的员工就业，你的就业很多人，你就会考虑这个地方的区域环境，跟政府大陆提出你的要求。适合香港就业的生态环境，他的人群相对来说是不低的。现在的情况是什么？大家都等着套现这个饼，套现这个利好，所以，就等着投资，三成都不住，因为三成是刚需，其他的都等着利好了套饼，然后就走人。所以，这种心态要改变，我关心什么？南沙的港口那边，在修游艇会时候我也参加，我就跟他们聊起，包括南沙建设指挥部的人，包括霍启山和他爹，大家都开了很多次会，都谈到南沙霍英东老先生的想法，其实他真的很有想法，想把南沙做好。
南沙这个地方，要把当时还没有进到中心城市边缘的地方，要变成现代化宜居、产业的地方，我最担心的不是其他，我最担心的是时间。目前的新区定位，我看了是5个要素，所谓的产业方面、国家的经济、战略上的定位以外，我很关心的是跟我们地产最核心的事，就是生活圈，能否真正的做出来，这个问题是很重要的问题。说白一点，港澳不参加，很多的蓝图难以实现，会变成普遍的港口，大家慢慢把这些人往这边挤过来，挤了很多，这些人群就是一些打工的，或者中低收入的阶层，港口那里有一些高收入的人群。所以，自贸区的观念就在这里，国家的新区规划只是给了蓝图，至于政策同意大家共同的说法，不要搞一刀切。我相信以后中央政府会有考虑。你看一线，你对一线的楼市判断我很赞同，在三、四线城市项目做的多，我有感觉，一线反而是安全地，往下走压力大，池子就这么多鱼，结果大家都去里面抓这几条鱼。这就是我们说南沙这个概念可以往上延伸，我们可以把它放大的原因，因为一线城市的支撑很大。但是我觉得中华民族支撑有点过度，这是我个人的感觉。
胡刚：南沙的定位是国家定位的，你如何实操，是下面省里、市里的事情。但是后来越来越实际，为什么南沙不上不下，原来广东为什么领先？就是靠相关的改革开放经济领域，现在单纯靠经济跟不上国家政策的优势，自贸区也不是广州自己搞，国家经济区是第六个，那么南沙如何要有吸引力，还是在社会管理方面创新。社会管理方面的创新，在上海、北京都没有。
卓刚：这是港澳的思维。
胡刚：社会管理的创新包括户籍、人口、养老保险等等，这些放开会带动产业，这个开放就是中华民族共同家园。这个国家规定提倡的，而不是广州提的。后来南沙做来做去就变成广州的南沙，没有跳出广州看南沙。你不能只定在香港、澳门，你可以定在新加坡、台湾。
卓刚：但是港澳是可以抓的住的东西。
胡刚：这个事情，南沙还是中心城市以广州来发展。南沙政策还是不断的在探索。最近有没有看报道，陈建华去南沙调研，他又提倡一次要发展先行制造业，其实先行制造业的发展跟现在的服务业发展有矛盾的。但是高端的服务业没有东西可以来怎么办？就是要把CBD的炒上去，这个也是很犹豫的事情，南沙确实处在政策不断探索的阶段，楼市长远是看好，短期就要看机会。
本文来源：网易房产
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