2014南沙价值投资论坛实录全文（三）

主持人陈伟彬：郑天祥教授，您对南沙整体的发展，以及政策方面的制订也非常熟悉，您最后对南沙价值投资，还有刚刚讨论的内容，做一些总结和补充。

郑天祥：我觉得大家辩论一下，擦一点花火，很好。南沙处在现在的阶段，汪洋和李春荣的会话，说不要太急，现在看来我们几个都有不同的看法，这个非常好。南沙的发展现在遇到很大的问题，假如从中国人的传统意识愿意在中心城区，不愿意到郊区去，广东有一个名言，宁愿要河北一张床，不要河南，现在他连河南都不愿意去，更不要说南沙了。所以郊区的发展，北京是一环、二环到七环都还是想办法去中心挤，我们整个的城市规划都这样，造成南沙离开这么远，吸引城区的人迁移到这边，这个非常困难。

卓教授讲的又遇到一个问题，什么困难？香港目前来说，目前担心产业空心化，制造业已经全部没有，剩下就是金融、航运、贸易、旅游、或者还有一些专业人士。假如把这些人吸引过来，他就完了，就没有了，他现在的意思要保持自己独立的运作。你划一个给他，他愿意，你要让他的人为你服务，再怎么样他都不愿意。现在处在两难，广州吸引不了人口过来，香港过来，我们现在要创造非常好的优质生活欢迎，香港过来已经很快，已经有直达的快船，一个小时左右就过来，现在大家还没有看到，广深快线过来，南沙是广州的第一站，通过4号线就可以进到东站、机场，非常方便，来这里经过2个站就到南沙了。我有不同看法的是，不是看好万顷沙，而是看好庆盛围（音），半个小时就到这里，为什么现在看不好它？它没有通车，现在没有实现它的价值。庆盛围（音）是转运的枢纽，不一定到南站，到广州南站还要远一点，要到广州市区，在4号线就转过去了，要到南沙，经过黄口、蕉门就到这里。假如香港进来，进来的是这个，但是现在很可惜，香港连这个都推迟一年。港珠澳大桥整个粤西都非常看好港珠澳大桥，但是港珠澳大桥，在香港看来是把第二中环放在港珠澳大桥，这个对于南沙来说又不同，为什么看好那边？香港要到澳门，香港要到珠海机场，因为香港机场饱和了，第三条跑道很困难，要建成最少还要10年。他要把西部的澳门机场、珠海机场、深圳机场纳入到他的范围，三个小机场就成为航空物流、国际旅游的核心，所以他为什么把第二中环放在港珠澳的大桥东面的人工岛，他的部署跟我们的部署就完全不一样。

金融去不去前海，他不会的，人民币可以搞一点，香港的人民币通过前海来转换，这个可以，但是中心不会转过来，金融是死抓着不放。为什么帮南沙做了航运金融，真的要放给他做他就可以，因为在香港做航运金融已经很困难了，为什么？我们是第三大造船厂，是全世界第一大造船，我们的物流已经占了全世界的2成多，全世界十大集装箱有7个在内地。这个基础早就我们可以进行航运服务业的发展。关键在于我们放不放给香港做，香港的自己没有条件，你看他的集装箱也在下滑，到现在也没有搞交易所，广州已经在南沙成立航运交易所。我的建议是共建，而不是广州一家建，广州一家建肯定他不来，共建甚至以他为主，我们配合，你不要怕，就像汽车厂一样，让他进来，让他占大头，等到水到渠成，我们有人才，逐步就可以把航运做起来，但是一开始要放开。

一个广州、一个香港，这中间有博弈，看你们如何实行。自贸区只是一个切入口，自贸区能够带来的是贸易、现代物流。为这个服务的金融，人民币能否放开，假如自贸区通过，人民币的放开到国际化的过程都是比较快的，现在人民币已经国际第七大货币，而且可以很快的上去。去年是第八，今年就第七，人民币的交易越来越大。我们有没有这个胆量，有没有这种雄心，要放弃我们利益，南沙能不能先做试点，把大的利益放给香港，让他进来。假如不进来，你怎么样也上不去，他也发挥不了他的作用。现在处在观望的时期，香港也是看着你怎么做这个。所以，我们先做好环境的准备，环境包括投资环境、生活环境、生态环境，南沙用一段的时间把环境改造好，把我们的政策向香港倾斜，这一次倾斜不单单是像以前出口加工贸易进来的那种低端的情况，现在是吸引高端的，要把金融人才、服务人才、法律人才，这些人吸引过来。

伦敦是死抓住航运金融，金融和航运是姐妹，全世界都是这样，有金融中心同时要有航运中心，这两个中心是同时。伦敦是死抓住这个不妨，但是它的基础已经不在，基础在我们这里，造船、航运、港口都在我们这里。但是，我们是低端，整个航运金融就占了十分之一，它占了十分之五，它的集装箱下降到200万箱，我们上升到1亿多箱，但是比起来我们的产值连它的五分之一都不够。需要改变这种局面不放利不行，你要吸引香港过来，做大航运服务、航运金融，这一块连上海都是最缺的，上海搞自贸区以后，香港就很紧张，但是他也不怕，很明显上海不具备这个条件，你没有这个人才，上海找了10个懂海洋法的人，但是香港很多。广东能部分真正做好这个。地产看的远，这个非常好的地方，绝不要做近视眼，不要局限只吸引广州的客户来买地、买房，这对于整个南沙来说不是主要的方向。假如这个搞成了，这边是香港的半山区，要做到这个，你就不愁地产、商务的发展。

南沙从长远来看我是非常看好，但是近期来看，难度非常大，要下很大的功夫。从CBD来说，包括蕉门一河两岸、明珠湾是最好的宝地，假如把这一块中心区打造成CBD，我非常看好这个，一定要有长远规划，这个要做几十年的工夫。不要学广州，广州的CBD从7号口转到广昌，广昌转到火车站，火车站转到天河，天河转到珠江新城，珠江新城现在说不行了，又要转到员村，什么道理？一方面我们要对地产商有新的期望，不要牵着市长的鼻子走，真正为整个社会的发展，不要用这个地用完了，又换一个地方，做完了又换了一个地方，这个是广州市的弊病。因为地产商牵着市长的鼻子走，CBD又跟着一届一届的市长走，整个广州就出现这种情况。我希望不要在南沙出现这种现象。

主持人陈伟彬：郑教授从很多角度来跟阐述，他自己对于南沙价值投资的看法和分析。从宏观回到微观方面，问一下何总，大家都非常关心有没有价值，要从供应情况、价值走势来分析。您对于南沙市场整个未来的供应以及价格的走势，您有什么看法？

何彬：我讲一下市场的情况，从去年接近市场的供应已经是8000套，这是房管局监测到的数据。去年的情况由于政府的调控背景下，整个价格跟成交还是处于平稳发展的情况。包括去年的第四季度推出一些政策补充，包括外地人从一年社保的交付可以有购房的资格，现在已经上升到连续三年才有购房的资格，直接从购房的资格上面给予市场一点的冲击。

今天我们探讨对南沙价值的期望是肯定的，只是时间的问题，跟产业结构，包括人口结构的转换。预测今年的开工量是有所上升，尤其在商业部分的比重也有所加大，刚才说到33万方的万达，从1月份正式拿地之后，上一周的销售中心已经开始投入运作，估计在其他的商业在第三、第四季度会进入市场。还有央企中化集团下面的方兴集团也在体育馆的旁边拿到50万平方米的地块，今年也会有大量的商业，和住宅进入到市场。今年如果按照正常的情况，入市的套数住宅加商业会超过1万套的，加起来也接近100万方供应的体量，需求整体还是蛮大。

现在发展商认同一点，未来的南沙价值是会不断的提升，尤其是生活圈下，除了部分是刚需的产品以外，更多是做改善性的产品，或者是做中高端的产品的趋势。由于购买的限制，看到越来越多一步到位的现象，原来很多的客户刚需可能是两房，或者是比较经济的房子。目前也看到更多是舒适性的户型在成交里面，南沙还是处在比较低洼的状态，总价还是容易让大众可以接受的状态。目前南沙成交的结构还是以一种舒适性的产品为主，集中在100—140平方米的舒适的三房，甚至是四房的户型。目前均价是一万到一万四的区间，精装部分在1.2万左右。

今年对于市场还在观望或者酝酿期，但是总体作为代理公司，我们认为今年还是审慎乐观。会有审慎的部分，但是整体还是比较乐观，尤其随着新补充的政策，包括产品的发展，包括人口结构的发展，我相信未来在价格方面，整个南沙的走势还是在平稳上升的通道。也不会像前2年一样，一旦有国家的政策会有快速的上升，我觉得是比较平缓的。可能每一年随着我们的交通，2016年我们的地铁1号线就会开通，现在已经加紧施工，考虑客运港的部分，还有旗下的教育，今年也有一些大项目跟高等的学府签订一些合作。

未来随着教育的拉动，也作为南沙资源配套的补充。整个价格的发展是比较平稳，而且有一个上升的过程。去年的南沙从我们的签约数据来说，已经有10%—15%的升幅，这种状态是健康平稳发展的状态，比广州的市场会略高一点，因为这边的价格还是处于低洼的状态。过了今年以后，日后在南沙的供应量会在8000—10000套整体供应，整体的均价是集中在1万—1.5万之间平稳发展的趋势。

主持人陈伟彬：今天的讨论是相当热烈，在众多利好政策支持下，南沙未来的发展前景非常非好，短期还会面临很多的困难需要不断的克服和跨越。也希望南沙能够探索出更加适合自身发展的道路。今天再次感谢参与的嘉宾，中山大学港澳珠三角研究中心教授郑天祥、广州大学建筑与城市规划学院副教授卓刚、中国城市规划学会会员暨南大学管理学院胡刚、方圆地产顾问首席市场分析师邓浩志、广州经纬房产咨询有限公司研究中心主任许婉婷、中原地产事业二部总经理、何彬、网易房产的主编李浩凌。也感谢各位网友的观看，再见！