实录：“论战珠三角 2014楼市前瞻”沙龙对话
肖烈：尊敬的各位领导、各位来宾，以及现场来参加房博会的媒体和观众们，大家上午好。
首先我们先请我们今天对话和互动的嘉宾，他们是：
广东省房地产行业协会蔡穗声先生
广东省房地产行业协会副会长 颐和集团副总裁 赵永爽
合富辉煌集团房地产经济研究员院长、黎文江首席分析师
广东中原地产有限公司项目总经理 黄韬
2014珠三角房博会现场
请各位嘉宾就坐，在几位嘉宾我相信大家都非常的熟悉了，那我们就直接进入我们互动沙龙的主题。大家都知道，5月21号的时候，著名的国际评级机构把中国的房地产由稳定调整了负面，前两天他们也做了预测，就是认为北上广深的房价的上涨可能会大大超过我们的预期，因为5月20日的时候，国家信息中心经济预测部的主任，他在国情办的吹风会上也表示，全国的房地产，今年或明年可能会出现一个阶段性的拐点，但是不会出现大幅度的下降，短期内绝对不会爆跌，当前的楼市可谓是各种观点都有，有唱好的也有唱空的，那我们就想请我们在座的几位嘉宾看看，你们是看好看空，还是中性的一些观点。首先请我们蔡穗声会长。
蔡穗声：现在对楼市有很多不同看法，每年到上半年议论比较多，但过了上半年就稳定下来了，今年的销售量有所下滑，但下滑是相比于去年而言的，我们分析过5年数字，今年处于5年中的第二高位，就是说跟前三年比还是高，所以今年是比较不正常的，当然我们也相信有些政策在调整当中，经济调整之后，还是有好转的，我就说这一点。
黎文江：楼市好不好看需求，所以从今天有这么多的需求，我是很有信心，有需求就有买房的冲动，这是我看好的，目前问题库存量不是因为大库存，广州来说现在大概有5.6万套库存，大概每一套是140平方，就是一个非普通住宅的标准，所以我们可以说现在库存的都是大库存，不是刚需的，刚需的需求还在，他们正在加紧的供应刚需房，所以接下来刚需房的供应加大的话，这个一定会上去，需求现在等待我们开发商供应更多的刚需房。
肖烈：您也发表一下您对当前市场的看法。
黄韬：我的观点是今年的整体的房价和房地产市场应该是温和商家的，因为我觉得一线城市和二线城市，有可能造成一个什么局面，对于购房者来说，买房的选择更多了，开发商促销更大了，同时开发商也可以买地，因为最近以来的土地市场也随着房价的波动出现了很多便宜的土地，所以我也鼓励在场的开发商尽快拿地，不要犹豫了，作为长期来看，房地产市场我还是看好的。随着房地产20多年的时间，我认为房地产市场在中国还是朝阳行业，目前的状况来看，整个政府不太希望房地产市场有大的波动，从最新的消息来看，也可以印证这一点，除了一线城市以外，一些城市政府已经可以因地制宜的调整一些措施，这是很明显的告诉大家，现在不买房你的机会也不多，但是未来的房地产市场的价格，我也认为不会有太大的上涨空间，像去年20%的商家认为这个可能性不太大，但是在整体的实体经济不太理想的情况下，房地产的投资仍然是首选。
赵永爽：刚才主持人讲了，有些人唱衰也好，唱空也好，我来广州十几年，每年都有这样的人出来唱空或唱衰，外国的力量从来就没看好过中国。中国建国几十周年，从来没有看好中国，他们无论怎么唱衰，我们中国还是越来越好，我们也不要被这些观点左右，房地产是干出来的，不是说出来的，也不是所谓的专家唱出来的，是我们干出来的。上次我们在发布会上也讲了，不论是大的企业，还是国营企业，还是我们这些此色企业，至少我们都在，所以我想林子大了什么鸟都有，至少我们这些人都还在。
肖烈：整体来说对房地产的市场还是充满信心的，其实我们也有留意到一组数据。我们广州今年一个月份到四月份，整个商品房销售的面积是2250万平方米，同比下降了10.5%，销售额是2085亿，同比也是下降了8.1%，但是另外一个数据也显示，珠三角房地产市场的整体销售率也达到9.6%，比全省平均的销售率高出7.5%，是不是意味着广州省内的房地产市场，包括珠三角和粤东西北出现了分化，广州跟深圳和其它珠三角城市是不是也存在分化。请教一下黎老师这边，当前的具体市场的一些情况是怎么样的？
黎文江：这要看我们城镇化的发展程度，因为珠三角的城镇化的进程是比全省其它地区要好很多，就是说在这些珠三角城市里面，它的产业非常之多，产业多也意味着产业人口多，产业人口是从外地农村里面来的人口，随着城镇化不断的发展，比如说现在茂名、湛江等等有很多的工业进入，它的产业的增加必然带来人口的需求和住房的需求，我们觉得这个分化会逐渐的减少。按照我们开发商来说，目前按照恒大董事长说的，一二线城市占50%，三线城市占50%，代表了我们开发商对一、二、三线城市的房地产开发的计划。
赵永爽：在我个人看来根本就没有分化，因为一个人手指头还有5个，不一样长的，城市的发展水平不一样，速度也不一样，我前天刚从内蒙古回来，我到内蒙古的城市转飞机，整个飞机场没有一书店，你说这个城市是好的还是不好的。从这点来看我觉得珠三角的房价还会继续涨，只要看书的人多了，这个地方的经济就差不了，人才多了以后购买力就强，所以我觉得看房价就看读书的人多不多。
黄韬：我对珠三角的房价的看法，虽然房价很高，但是机会很多，赚钱也赚的有保障，但同时我也认为三、四线城市的幸福感高，所以今天看到很多的项目，从居住环境来看，宜居的幸福感更高的是在三四线城市，但是买房的人的需求不一样，所以我认为整个房地产市场还是比较稳定的，同时目前中国的房地产比较有特色，不像外国普通的规律来对比。最近很流行的一句话，任志强说的，他是我们业界的神人，他最近说的最著名的一句话：中国房地产还有十年上涨，不信你就买一套。
肖烈：除了市场的分化之外，刚刚已经做了一些讨论，有些觉得已经在分化了，觉得整体市场都非常好，其实我们在产品角度也是有一些变化，这些年我们省房协也是在引导一些企业在转型升级，满足住宅的需求之外，还有一些养老、休闲、度假这些需求，我想今天请蔡会长给我们介绍一下这方面的情况。
蔡穗声：房地产的发展是很大，住宅的发展前景还有很大空间，我们城镇化的发展还有60%—70%的人口，还要把原来进城的农民工享受城市一样的待遇，这个过程中也有很多需求。另一方面我们也看到城镇化的发展很多的方面，养老地产的发展，旅游休闲地产的发展，工业园区这方面的房地产商都可以跟他们结合。按照国家新兴城镇化的要求，我们在住宅方面、养老方面、产业结合方面，都有很多发展的空间，都可以关注到这些各行各业发展。这样房地产的发展才可以有更多的充实的基础。
肖烈：作为我们整体的特色，各方面的方向做了一些介绍，其实我们都知道颐和地产一直都是做精品的，我就想请教赵总，颐和在这种情况下，除了住宅以外，对其它产品的方向上有没有新的举措？
赵永爽：颐和做房地产也好，做产品也好，我们针对的市场是有三类，第一类是真正的首次置业的刚性需求；第二类是升级的需求；第三类投资性的需求。在我们颐和人的眼里，无论是首次置业的刚需还是更新换代的升级，还是着眼于未来的投资，都是解决需求。最近实际上看到最忙的人不一定是四处找钱的人，而是四处看房的人，更多人找投资。所以我们颐和的重心在于升级的需求和投资的需求。我们看一下刚需的需求，广大的同行都在做刚需型的产品，他们的业主在20多岁的时候是刚需的时间，在40多岁的时候就是我们升级换代的客户，希望我们颐和可以创造更广阔的空间，谢谢！
肖烈：我们大家都知道，新闻媒体天天在报道，每个地方都爱有促销的方式，比如北京，昨天看到报导说北京的某个楼盘出现了赵总说的现象，我相信在座各位也比较关心，在我们珠三角的房地产开发方面出现了哪些促销的手段。
黄韬：以广东为例，最近销售的还是比较多的新做法，包括电商、零首付和首付分期，只有不超过10%的楼盘是零首付和首付分期，同时这个零首付本身受到了央行的不赞同，存在经营风险。在我们的销售过程中看到真正采用零首付的客户不是很多，因为对于真正有能力购房的人不是很关心这一点，他们也有这个能力，大家更多的关心的是价格，所以我认为经历了2003、2008年的波动期，我认为今年还是看价格，因为价格是最直接、最快速的对开发商和购房者的一个判断的手段。因此说效果很明显，所以我在这里也呼吁一下，作为开发商来说，一定要把握好这个机会，同时对购买者来说，现在这个调整期我认为还有三个月，会进入深度调整期，五一期间价格没到位的三个月调整到位，该买房的就要买，再不买的话你会后悔。我认为在广州的楼价会稳定下来，而且还有机会温和往上涨，三四线城市关键还要选楼盘，因为现在的供应量整体还是比较大的。供应大从数字上来看，珠三角包括全国应该是供大于求，为什么有些地方还在涨，就是由于它的不平衡，买房人也并不是说现在这个位置，历史高位所有房子都能买。
我补充一句给大家，要看开发商促销的力度和实在的优惠给消费者，同时我给大家判断楼盘是否升值的判断，如果这个楼盘判断将来交楼之后，只有三分之一的人入住的话，这个楼盘我认为将来升值的潜力很小，如果住的人很多，那么未来的升值潜力会很大。如果再具体一点，我认为广州还是比较实在。
肖烈：我想问下一个问题，因为最近我很多朋友，北京、上海、广州都在问一个问题，现在的房子买还是不买？我也想再次请黎老师再给我们提一些建议？
黎文江：买还是不买看大家需不需要，需要的话就赶紧买，如果不是那么急的话，6月份还会要稳定，7月份是淡季的时候，还可以有时间去挑。特别是6月份很多人晚上看世界杯，白天没有心情去看楼，如果想买楼在6月份比较能找到你想买的房子。
刚才黄总说的很好，但是我想说，主要还是看品质，大家不要光看价格，价格便宜不一定是好货，好货一定不便宜，我觉得主要是看品质，我们要看看品质，才能决定买不买。
肖烈：赵总，从开发商的角度讲讲买还是不买。
赵永爽：买房的人一定要找时机，一个是看看自己的荷包。抓住时机，银行不给大家做按揭，正好大家抓住这个调整期，多利用开发商的时机，因为大家赚的钱都是自己的血汗钱，为什么都交给银行去，如果银行是市场化的，我们给它没问题的，如果不是的话，我觉得没必要给它。所以我觉得在这个换岗期，我们自己给自己理财，发展商给发展商理财，消费者给消费者理财，大家可以抄底，因为所谓的拐点一定不是价格的拐点，是量的拐点，我们做经销的都知道，量上不去的时候才会把价格降下来。要买就买大房子，刚才黎总讲了，现在的库存都是144方，为什么不是普通住宅，因为比较舒适，所以大家赶快抄底大房子。
肖烈：其实关于买不买，我自己也有一些自己的体会，我从消费者的角度讲一讲，我是2012年的时候，当时也纠结买还是不买，当然我是刚需，我最后得出的体会就是说，如果我付得首付，供楼对我的压力不太大，作为刚需从我自己的角度来讲，我觉得我还是买对了，当然当时的形势跟现在也是差不多，根据个人需要，只要不影像你的正常生活，我就觉得大家的观点还是一致，那就买了。但是买了还有一个问题，以我们珠三角房博会为例，全国有很多的城市，包括北京、新疆、海南、湖南，还包括海外很多的选择，我们应该哪些区域应该做一些比较重点的关注，我们的专家有没有一些建议？
黎文江：我建议大家去海外置业比较好一点，现在很便宜海外的房子，我们公司在英国代理的房子70万0万人民币就可以买40平方的房子，70万在广州还买不到房子，英国可以。所以我们的展馆就在那，，因为那边现在利率比较低，没有国内6点多的利率，像赵总说的不要让银行赚我们的血汗钱，第二个它现在人民币还是价格比较高的，跟港币是八折的汇率，所以比较好到外面买房，然后还有很多教育、医疗等等都比国内好，但是在那个学位绝对没有问题，我觉得就一二线城市来说，因为限购，去年在海外置业的大概40%是一二线城市的人去的，所以我觉得在这个限购的情况下，限贷的情况下，还是去看看清外市场。
黄韬：我跟黎主任的观点不同，我反而建议购房者不要看海外，买海外的都是在国内游多套房子，或者长期来往于海外和国内的人，我认为国内的房子和广州的房子可以大部分的选择，你买国外的房子干什么，我不认同，而且海外的很多政策和房地产税不是你想想得那么简单的，而且海外的房子这几年虽然抄底，但是谁知道它保持十年低位，因为中国的房地产市场还是平稳上涨，但是海外的是平稳下跌，我建议普罗大众如果你没有超过三套房子，在国内不要首选海外，如果有三套以上，钱又很多，又想试一下海外的味道，那就可以去海外买。所以对于普通大众我认为还是买国内的，至少我们中国经济还是很有希望的，不要看空，至少在我这样的年龄还有十年、八年可以做，所以我的观点是中国的整体发展还是非常有保障的，也不需要太担心，而且中国的政府每到关键的时刻，我们的党会帮我们，所以我有信心。
蔡穗声：我介绍一点简单情况，美国大家知道2006、2007年是最高峰的情况，据说跌了40%的价格，但是2012年6月份基本站稳了，去年上半年涨的比较快，到今年为止现在美国房价基本上回复到2006的高位。如果看美国加州旧金山那一代的房价，应该超过历史最高位，所以经济复苏比较好，比较稳定，住宅市场是很稳定的上升，所以这是我的观点。欧洲情况我所知道是一些大城市，巴黎、伦敦这些很稳定的上涨，不会怎么跌，可能有些中小城市容易跌。
黄韬：这个我给会长补充一点，在国外我走了很多城市，我发现有一个特点，外国的城市房地产价格涨了，都是有华人在那个地方的，特别会长说的英国论坛，它的主要的对海外销售的楼盘当中，基本上有超过三分之一是超过中国内地的，当然我觉得现在会出现一些分歧。我刚才说了不是说海外市场不好，未来中国经济有管网态度的，而且钱很多的，我觉得海外市场可以去，而且有些人经常来往海外和国内的，这样的人我认为可以选择海外，而且有些人半退休的状态，我觉得海外的空气环境的确不错，这个不可否认，所以从买房的阶段，每个人不同的需求，但是更多的人，你想想买海外要干什么，同时海外的市场当中，如果要房价还是要靠近华人居住地方，那个房子升价的可能性比较大，如果到海外买房，买到的完全是当地居民所在区的话，很可能那个房子比较危险，我所了解的很多撑死仍然处在下行的通道，所以大家这点要留意了。
黎文江： 我要说一下，我们北京奥运的主题歌怎么说，是我和你同住地球村，就是说我们现在这个村的东边，欧洲在村的西边，都是一个村，无所谓，旧金山70万美金可以有一套，洛杉矶40万美金就有一套，马来西亚人民币才一平方1.6万，很便宜。
黄韬：不需要走那么远，我认为这个都是概念问题，而且地球村黎总太乐观了，而且现在外面的世界不太平，370还没找到。
肖烈：我们的嘉宾争论比较激烈，其实我觉得海外的房地产有优势，也有一些风险，赵总对海外的情况比较了解，颐和地产在海外也有些涉及，请赵总帮助介绍一下情况。
赵永爽：我们大概三年前进入海外，悉尼的第一个盘已经卖光了，现在在搞第二个盘，纽约等地都在买地，现在在韩国都有大型的项目。这几年摸索下来，我发现颐和在海外和广州都有点一样，都有点另类，我们的房子卖给华人的比例不是太高，我们发现海外的房价跟国家的发展紧密相关的，跟中国不太一样，尤其前两年，中国经济不太好的时候大家都买房子，老太太买黄金，外国的话不是这样，只要经济转好了，都会有人拿房子作为长期的投资，所以我们在海外的房子没有受太大华人市场的影响，也没有受太大的投资炒作甚至说身份的影响。
我比较同意黎总的观点，更多的为了孩子的上学买房，因为大家知道孩子去了外国以后，所以我们在美国做的都是学区房，从使用的价值都是更高的，从投资的价格也更高，你要想到美国或者欧洲上一所真正的好学校，你出的钱和费的力不比中国少一分钱，你还不能开太好的车，在自己的邻居面前，在自己面试的老师面前，还要装文人，要看你很多的事情，所以我觉得虽然颐和有海外的房子，但是我们一般不会主动的宣传海外的房子，因为海外的房子含金量更高，对家和业主的要求也更高，所以大家有这个需求的时候在买。所以舒服就够了，大家住房也是这样，如果是老爸老妈留的房子，你也没必要买房，如果证明不是依靠老爸老妈，你们赶快买房。
肖烈：其实我问了这么多问题，可能不一定完全代表了我们现场的各位来宾的意见，趁着我们这么多专家在这个地方，我想给大家发点福利，现在有没有朋友有什么关心的问题，可以直接与我们的专家做一个提问，给大家两个问题。
提问：我想向赵总提问题，现在购房是刚需需求，适不适合小房换大房？
赵永爽：首先恭喜你，你提这个问题证明你已经有小房了，美女有一套房子是好事，但是你要注意有房子的美女就更可怕。如果你是处于一种生活的需要，觉得居住的面积小了，生活不舒适了，我觉得你可以以小换大。因为我就是以小换大的，我是北京人，我在北京当年大概40万买了一套70多平米的房子，后来我给父母换170平米的时候，把这套小的卖掉了，利用这个价差，使得我不用付太多的利息可以给父母买房。
我想如果你有车的话，找路好的地方，如果没车的就找地铁的房子，如果有车又想找地铁的就找我们颐和的房子，坐地铁是方便性的需要。中国的地铁我认为还是必然需求，尤其在广州，还不太拥挤的，这里要以小换大的过程中，在选择房子的时候不要光看价格，当你手里有一套大房子的时候，想换更大的时候，一定有升值的潜力。所以住颐和的房子一定会升值的，我一直在颐和工作，所以可以给你保证。
黎文江：我说一下，现在换房子，刚需买一套房子不容易，如果买小的再换大的可能以后会困难，因为现在本身价格比较高了，所以现在开发商主张“小三”，什么叫“小三”？90平米可以做小三房，如果一步到位能够买90平米的话，你就不要换了，生孩子、老人来看，小三房都可以了，所以很多开发商都做小三房、小四房，这样比较适合现在的刚需，不用换房了。
肖烈：还有一个问题。
提问：我想问一下赵总，我自己没有房，我想做一个有品位的人，现在颐和有没有一些什么盘促销的，或者在预期的未来有大的促销给我们这些钱不是很多的人去投资或者买颐和的房子？
赵永爽：我们在自贸区附近有颐和的房子，这些房子主打小资，所以我刚才的意思不是说没房子的人没品位，我说有房子的人可以更自由的去展示一些，所以我觉得你去买房子尽量展台上面有优惠，一会儿我给你一张我的名片，拿着我的名片去的话，至少免你一年的管理费。
肖烈：我们的时间也差不多了，最后我就想请每位嘉宾为我们的购房者和现场的朋友们，用30秒的时间为大家提一个建议。
黄韬：我的建议很简单，该买就买，不要想这么多，有能力买不要犹豫，后悔的都是一些有能力而没有买房的人。
黎文江：我的看法跟黄总差不多，要看好了就买，想买海外的房子可以找我给你介绍。
蔡穗声：我看大家还是中国经济的发展，对中国房地产的发展充满信心，根据自己的实力来决定自己的行为。
赵永爽：这几个月在我个人来看，是房地产市场经济最好的几个月，因为真正的市场经济是不应该需要那些看得见的手去控制、去骚扰，但是这几个月大家看到所有的价格波动，都是市场自己在调整，大家开车的时候知道，爬坡的时候一定要从高档变成低档，所以我觉得市场好不仅仅要看价格，一定要看市场。我觉得广州这几十年的健康发展，是因为市场经济，这几个月的广州房地产市场是一个全市场经济，就是靠竞争和供需来决定价格和成交的，所以大家看清楚这一点的时候，要在市场最好时候入手，不要在政策最不好的时候入手。
肖烈：今天我们的嘉宾从整个房地产市场的形势，再到买不买房，再到到哪买房都提出了非常多的宝贵意见，我提议我们再次用最热烈的掌声对各位嘉宾的精彩演讲表示感谢。那我们今天的互动沙龙就到此结束，谢谢大家的参与。
本文来源：网易房产
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王晓易_NE0011
