时隔8年再推新货 丽丰控股的“囤地生金术”

易房产原创报道 时隔八年，久未现身广州楼市的东风广场推售最后一期单位，报价达到6万元/平方米，售价却超过身边竞争对手富力新天地近1.3万元。

追溯该地块的拿地时的价格时，据经纬房产研究中心总监瞿中奇对网易房产表示，因为年代比较久远，所以该项目极有可能是协议转让，所以该地块的出让价格已经无从查知。

广州市房管局的官方资料查阅到，目前有记录的土地转让的备案是从2004年开始。而就在2004年，与之一路之隔的锦城广场，开发商新鸿基地产从当时的广州钟表厂手中摘得一部分办公用地，当时的地价只是2000元/平方米左右。此外，在东风东路附近的水荫路，一块小型住宅用地，楼面地价是 800元/平方米左右。

如此看来，该项目的出让价格相对而言还是比较便宜的。然而在房价节节飙升8年里，此次项目入市，丽丰控股或因为“囤地”将收获巨大利益。

8年开发

近日，网易房产记者实地走访了东风广场。据现场销售人员告诉记者，该项目预计将于2015年年底交楼。

2003年开发的东风广场位于东风东路、环市东路及广州大道三条主干道交会处，目前推出的5期是最后一期，位于楼盘西北角，靠近环市东路，包括凯丽轩、凯逸轩两栋住宅和一栋写字楼。

资料显示，第5期住宅货量约336套，户型包括50平方米的一房，76-95平方米的两房和124-154平方米的三房，主要是三梯六户，凯逸轩17-30层为三梯四户。

在沉寂8年之后，东风广场最后一期项目入市，报价高达6万元/平方米，然而就在东风广场旁边的富力东山新天地在近日推出新货，富力新天地售价仅4.7万元/平方米。

此番入市，东风广场的提价底气究竟何在？

网易房产记者走访该片区得知，东风广场发售配备名校学位的中小户型，在激烈竞争之中，更易受宠。

据上述销售人员还透露，在周边的富力东山新天地主要是大户型，主要针对的是那些想换房的人，总价比较高。我们这个项目是带有名校学位（东风东小学），在户型上，相比富力的项目，我们主要以中小户型居多。

然而这显然不能成为标价6万元的有力说辞。据网易房产数据显示，今年前6个月，越秀区全区一手住宅网签均价最低为3.77万元/平方米，6万元/平方米的开盘价比越秀区最高的月度均价还要高了近50%。

而从港资企业丽丰控股企业本身而言，据其2013年报告显示，丽丰控股在广州共开发8个项目，分别是东风广场、御金沙、东山京士柏、海珠广场、广州港景中心、广州观绿路项目、广州五月花广场、广州富邦中心。除迟迟不卖的东风广场外，另外也有几个项目开发的节奏也比较缓慢。

例如，该公司在当年获得的白云区御金沙项目，该项目后来是与凯德置地合作分期开发和出售。据丽丰控股1998年至1999年年报显示，该项目的完工日期预计在2015年。从取得该项目至完成开发计算，项目开发周期长达17年。

“按照一般企业的开发节奏来看，很多项目会在6至10个月完成入市。”据广州房地产业内人士肖文晓告诉网易记者。

另一位不愿具名的业内人士则对网易房产表示，该项目的推盘节奏比较缓慢，或是和企业的策略有关，但是不排除有捂盘之嫌。

上述人士还表示，一般港资企业比较喜欢拿了地之后，花数年时间慢慢开发、慢慢销售，这样能获得比较丰厚的额外溢价收益。

囤地生金

事实上，丽丰控股助理副总裁郭显德曾对外表示，公司位于广州的东风广场项目从1994年开发第一期，到2012年是最后一期。

但实际上，在第四期于2006年开发结束后，项目的第五期在8年后才入市。东风广场前四期一共开发12年，单第五期一期却开发长达8年。

这8年刚好是广州经济与房地产飞速发展的8年，在多轮调控后，房价早已今非昔比。广州市房地产交易官方网站阳光家缘统计显示，2006年广州十区一手住宅的均价仅为6343元/平方米，8年之后的2014年上半年，广州一手住宅均价上涨至14978元/平方米，是2006年房价的2.4倍。

不仅如此，查询资料可知，东风广场第四期公开发售的单位均价为1.2万元/平方米，然而到第五期均价达到6万/平。

另外值得注意的是，在这一次6万元价格售楼引起关注之前，广州民国建筑金陵台及妙高台的强拆，曾让这家港资企业曾曝光在众人面前，而在彼时，金陵台项目也被其他媒体指责丽丰控股在该地块上有“囤地”之嫌。

在2013年6月10日深夜，广州金陵台2号、4号与妙高台1号、3号的残留部分和尚完好的诗书路69号被拆毁。

事实上，金陵台及妙高台遭强制拆除风波发生的所在地，便正是丽丰控股2007年拍卖所得的3块烂尾地打包拍卖之一的越秀区观绿路商住地块。

据历史资料得知，这3幅烂尾地曾以楼面地价每平方米近万元，问鼎2007年广州单价地王。然而在竞得该地块之后，丽丰控股在拆迁赔偿安置的问题上与当地居民未达成共识，从而导致该项目一度搁置。

据一位曾在某大型上市港资房企从事项目开发工作的人士曾向媒体指出，除了以拆迁为由，分期开发也是一种变相囤地、增资扩张的方式。

事实上，丽丰控股在其他几个项目上也出现不同程度的囤地现象，例如广丽大厦，开发达到长达16年以上。

丽丰控股2004至2005年年度报告显示，丽丰控股掌握海珠广场（现称广丽大厦）办公及商业综合大楼项目的全部权益，该盘建筑面积约104000平方米，完工日期定在2009年。

但从1998年拿地至2014年的16年间，该项目一直未启动。丽丰控股近3年年度报告以“政府近期改变该地块规划，现正与市政府磋商新的发展计划”为由，解释迟迟不入市的原因。

一个值得注意的现象，从广州市政府2010年发布闲置土地“黑名单”至今，丽丰控股的几宗延缓开发地块均不在名单之列，成功避开责罚。

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