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陈小平:未来的房地产需要智慧产品

2015-07-20 15:01:55 来源: 网易房产
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在20日举办的博鳌·21世纪房地产论坛上,中南建设集团董事、中南地产集团总裁陈小平在演讲中表示,房企在考虑行业形势的同时,更应该考虑顾客需要什么产品。他认为,未来的房子必须是智慧的房子。

陈小平:未来的房地产需要智慧产品


“我们这个行业,我们把过多的精力盯在大势上、政府的政策上,而没把放在产品的变化上。”陈小平说,作为房地产企业,应站在顾客的角度判断突围的方向在哪,提高顾客的满意度上,创新产品的供应和技术等方面。

陈小平认为,最终坚持活下去的企业,是不断注重产品创新的。房地产行业也是一样。“我们未来的住宅、生活、居住是怎样的?”陈小平说,未来的住房更多在智慧、绿色、建设、健康、智慧化和人性化,更加迎合消费者的需求。“我们怎样面对消费者不断涌现的新需求,用差异化的需求进行满足,这是我们企业的本原,就是市场竞争的本质。”

未来的房子,需要智慧的房子、智慧社区,智慧物业和安防,“把这些智慧化的平台植入到千家万户,这些方面是我们的业主所需要的。”

以下为陈小平的发言实录。

大家上午好。刚才钟教授所言,前面各位业界的领袖和行业的专家从宏观经济,从整个行业发展的角度和大家分享了非常精彩的内容。我高度没有这么高,从一个做企业的角度,从房地产企业当中的一员,在接下来我们的市场当中,我们怎么样来走出自己的一条路,有一些自己个别的思考给大家做一个沟通和分享。

转型升级,从去年到现在参加了很多行业的活动,也听了很多的观点,应该是参加这种会议提得最多的是房地产行业的走势,房地产行业的转型升级,我们创造了很多新概念,比如房地产+,我们认为房地产转型就是在这个+上做文章,我们出了很多,转旅游,转养老,转了很多以前没有过的新的业态和思路,我并不认为这种思路是错的,在目前的市场环境之下寻找新的突破口是每个企业要考虑的。

但是在这个时候看一些数据可以发现,不管是一、二线城市,从销售占比和投资占比可以看到,住宅仍然占据着绝对的地位,80%以上,甚至是90%,作为我们已经是在这个行业要做下去的企业,考虑加号后面的内容,在加号后面进行转型的升级,我们的目光,我们的思路对于我们的传统住宅的开发,这些商品房的开发是不是还是核心,我们还热闹,很喧嚣,做了很多东西,但是真正在支撑着房地产企业活命,我们可以活下来,能够走下去的还是传统商品房法开发。只不过在这上面有一些新的研究和突破,这是我第一个想法为什么叫做守阵,我们在不断地想新东西的时候,对于我们最传统,最保守和最基础的东西不能忽视。

谈房地产的转型,谈未来的出路,我们更多从政府的角度,从经济的角度来看待整个房地产行业,来谈未来的走势,来谈未来的波动,来谈黄金时代,白银时代。我们都是在这样一个框架上来谈,我们由于是政治经济学,从更加宏观的角度来看待一个行业,不认为是错的。对于一个行业的环境的分析,从政治、经济、社会、技术,影响一个行业的发展至少是这么四个的因素。而我们在以前对于这个行业过多在政治和经济上谈行业未来的走势,社会和技术对于我们的行业也有影响,包括人口是社会因素。我们去转型谈房地产未来,谈宏观经济的形势谈国家经济的变化,我们有更多可以交流的因素,这个行业在发展过程当中需要借鉴的因素。

我们可能是当局者迷,上次在香港也是行业内的会议,当时有一个论坛,有一个交流,我们业内人还在谈我们今年去年明年,整个房地产形势的走势可以打多少分,未来有什么新的政策和动向,我们还在谈这些东西。有一个跟我们交流的供应商改革何亚东先生的一句话说,我很纳闷,为什么你们一帮行业的主流人士在一起谈转型升级的,没有一个人讲产品,没有一个人讲客户,但是都在讲大势,我们在一起谈的时候讲的都是客户和产品,你们为什么跟我们不一样。这个对于我的印象非常深刻。作为我们这个行业,我们过多的精力盯在了,由于传统行业发展的特殊性,放在了大势上,放在了政府的政策上,而没把眼睛放在其他方面的变化上。

我们一看到两个方面,百年企业到底是怎样成功的。整个行业的背景是一样的,整个经济和全球的背景也是一样的,百年企业成功的因素是什么,这里面提到很多条,有我们很少关注我们的股票,我们很少去关注这个行业的创新,包括今天的主题是非常的有道理的,弱平衡下的创新逻辑。这个是一个企业做成百年企业最关键的。我们在业内的沟通当中这方面没有看到,我们没有听到怎么样进一步善待我们的客户,没有听到怎么样在技术方面更好地创新。我们作为房地产企业,我们是站在企业的角度,那我们突围的方向在哪里,是不是应该在顾客的满意度上,是不是在产品的供应和技术的创新上,我们借助其他行业的发展,比如家电行业从一个阶段一个阶段走下来,我相信我们大家都是有体会和认识的。最终走下来的一定是能够不断地注重产品创新,不断地注重自身的核心能力的优化提升的企业才能最终活下来。房地产行业也是一样,为了能够活下来是关注自身核心能力的企业,关注产品创新的企业,才能活下来,这是一个不争的实施。

我们一直讲90后不买房,我们一直在算消费存量,我们说以后的房子没有人买,没有人住,这个有一定的道理,但是我们是不是可以换一个角度来看,我们回过头去看,从70年代、80年代住宅需求的变迁史,70年代住的是什么房子,筒子楼,公用厨房和卫生间,80年代有独立卫生间有已经很好了,90年代是商品房,之后没有任何特点的建筑出来了,到现在产品品牌不断地完善和提升。我把这个图放出来,如果70年代的住房和80年代的住房的存量还在,你住吗,市场上消费者是缺乏的,但是一定不缺符合我现在的好房子。所以说消费者关注什么,我可以看到,我们去年自身做了一些调查研究,人们更多关注的是服务,房屋的质量和功能输出,在这些方面,消费者不缺房子,是缺好房子,有房住这个阶段已经过去了,我们已经进入了最坏的时代。消费者更多是关注我们的产品,这些方面是我们这个行业企业未来要突围,必须要关注的。

我们未来的住宅是怎样的,生活是怎样,居住是怎样,我想这些方面不同的企业会有不同的思考,不同的角度有不同的思考,我们不一定有一致的认识,我们认为未来的住房更多在智慧、绿色、建设、健康、智慧化和人性化,是更加迎合消费者的需求的方向,刚才钟伟教授的观点,讲到了智慧和绿色,当然不同企业的理解是不一样的,面临的客群也是不一样的。但是有一点,我们怎么样面对消费者不断涌现的新的需求,用差异化的需求进行满足,这是我们企业的本原,就是市场竞争的本质。

对于未来房子的思考。首先一个智慧的房子,我们现在讲互联网+,讲智慧地球,很简单,你居住的社区,你居住的小区要提供一个智慧的平台,这是我们首先要知道的。我们跟业主做了很多的沟通,比如在一个地方,不是在一、二线城市,在三、四线城市,我们找到业主,告诉业主说这个小区wifi全覆盖,五年之内wifi全部解决,在小区散步的时候可以涵盖,进小区不用带卡,我们的卡已经很多的,你是我的业主,不需要通过卡来证明,凭这张脸就可以证明了。我们的业主很开心,这些技术并不复杂,我们说的互联网和云计算,这些技术都已经解决了,需要开发商把这些技术和消费者的需求能够有效地进行衔接,怎么样做到智慧社区,智慧住宅,智慧物业和安防,把这些智慧化的平台植入到千家万户,这些方面是我们的业主所需要的,我们讲到智慧地球,我们这些技术的发展使得大家都在家里上网,我们应该讲手指地球。

以后可能有更多的空间值得我们研究,也有提出,在家里生活的数据是否可以形成大数据,这些数据对你生活能够形成有效的支撑,这些都是可以研究的。生活规律,以及生命健康的状况通过分析提供一些指标,我想未来的产品应该具有这样的条件。这些大数据的应用,前一段时候和一些做零售的专家讲到,他们也讲到了以后家庭的零售网,专门做这个买卖,通过消费者到超市去购物,会记录你购买的东西。比如发现这段时间,购买孕妇早期的用品,可以评估你是不是怀孕的,到几个月之后我是否应该推荐相应的儿童用品,这个大数据的思想对于业主来说,我住在家里,要出去买东西,商家知道我需要什么东西,给我送上门,这些事情是我们可以构想。

比如需要一些健康的房子,我们在几个地方规划设计的时候做了一些微环境的分析,根据分析的结果以及我们规划的思路,我们做了一些调整,我告诉我们的业主,住我们的房子接受自然光照的程度比其他的房子高出20%,你住我的房子所呼吸的空气,是外面可以3分钟、4分钟是可以进来到你的房子里面的,这个呼吸的空气停留的时间是短的,空气新鲜,这些技术上的复杂都已经解决的,我们有没有这些理念把这些植入到社区。我们整天讲要提高居住的品质,什么叫做品质,我觉得健康就是一种品质,你居住得很健康。我们以前认为房子好就是高大上,里面的装修用黄金,晚上上厕所找不到地方,现在已经不是这样了,我们怎么打造健康的环境,你能够有更加新鲜的空气,我们希望消费者迫切需要的,而我们往往没有重视。以后到小区发现最热闹的就是广场舞,一个全国性的现象,对于健康的追求和运动的追求,不可能让他坐半个小时一个小时的公交车去找专门的场所,这种小区是有问题的,是不健康的,我们怎么样让他们运动在家门口,这些我们考虑以后业主是可以给到我们回报的。

我们刚才讲到的,智慧医疗,我们能不能让业主在家里做好自身的体检,不用在这里排队,不用到专门的医院做这个事情,这个也是我们应该考虑的。比如日间照料中心,在70、80岁左右的半失明的老人,他们也希望和自己的子女住在一起,晚上子女回家了可以照料,没有问题,但是白天没有人照顾,这些老人怎么办,白天老人是否可以有娱乐休闲的地方有人照顾的地方,这也是关注到业主的健康,我觉得这些东西值得我们去探讨。

尽管我们的房子是钢筋混凝土,是一个结构,但是有很多可以变化的空间,只是说我们是否是用心的。比如绿色的房子,刚才提到3D打印,这个跟我们的建筑企业还有一段时间。比如钢结构百年住宅,绿色环保新工艺,内部空间随意分割,自由组合,空间更加灵活。还有被动式建筑,打造节能降低绿色人居。我们对一些园林景观的要求,屋顶的花园,给到客户很好的景观我觉得这些都是我们应该来考虑的问题。

我们的建筑工业化,EPC,引领建筑变革,迎接生活未来,不仅在结构上推进,在精装修上推进。我们看到这张图,作为房地产企业很惭愧,这不是我们成果,也不是我们行业的研究成果,有本书叫做《小日子》,就在研究这个消费者到底是怎么生活的,你的生活习惯,因为我们提供的住宅和房子最终业主关心的是他的生活,我们消费者的研究,不要光研究怎么让他买你的房子,怎么研究他的生活是根本。这家博洛尼做橱柜的,研究得很好,比如不同家庭锅具数量也各不相同,对于不同户型产品厨房空间的设置,我们有了更多的思考,你用了锅层不一样,放在哪里,厨房的收纳怎么设计,看到这个我是比较触动的,这个作为房地产企业应该要考虑的。我们对于消费者缺乏什么,我们只是凭自己的理解就设计出了我们的房子,让消费者来买,我规定房子应该这个样子,你来住,我想我们这么多行业里,像房地产行业这么霸权的还是比较少见的。整个行业了来看,对于消费者的研究,对于消费者的理解是远远不够。房地产转型升级的出路在哪里,我想这张表给了我们很多的启发。

我们看到做的这个研究,窗户不好擦,就做360度旋转的窗户,太阳能窗户,装有透明的太阳能电池板,窗户的侧下角和地段设有插座的设计,还有百叶窗蝶变晾衣架等等,我们要考虑不同的业主有不同的需求,我们要梳理市面上新出现的,比如白领公寓、青年社区、创业社区等等,不同的业主需求是不一样的,我们需要针对去做改变,还有双钥匙房分配。我相信这些东西对于很多的业主都是有一定的吸引力。我们90后喜欢什么样的房子,很多人说,90后不需要买房,事实上随着年龄的增长,阅历的加深,财富的积累,选择购房群体的比例也会加大,新一代年轻人渴望交流,需要认同,从而建立归属感。我们只要给他们更加人性化的产品,他们就会选择的。

今天给大家分享的内容,对于房地产转型升级的思考,我们也希望今后能够在这些微观的层面,从产品的层面,我们未来对这个行业有什么更好的想法,跟大家做一些分享,谢谢大家。

蔡健雄 本文来源:网易房产

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