陈小平：未来的房地产需要智慧产品

在20日举办的博鳌·21世纪房地产论坛上，中南建设集团董事、中南地产集团总裁陈小平在演讲中表示，房企在考虑行业形势的同时，更应该考虑顾客需要什么产品。他认为，未来的房子必须是智慧的房子。

“我们这个行业，我们把过多的精力盯在大势上、政府的政策上，而没把放在产品的变化上。”陈小平说，作为房地产企业，应站在顾客的角度判断突围的方向在哪，提高顾客的满意度上，创新产品的供应和技术等方面。

陈小平认为，最终坚持活下去的企业，是不断注重产品创新的。房地产行业也是一样。“我们未来的住宅、生活、居住是怎样的？”陈小平说，未来的住房更多在智慧、绿色、建设、健康、智慧化和人性化，更加迎合消费者的需求。“我们怎样面对消费者不断涌现的新需求，用差异化的需求进行满足，这是我们企业的本原，就是市场竞争的本质。”

未来的房子，需要智慧的房子、智慧社区，智慧物业和安防，“把这些智慧化的平台植入到千家万户，这些方面是我们的业主所需要的。”

以下为陈小平的发言实录。

大家上午好。刚才钟教授所言，前面各位业界的领袖和行业的专家从宏观经济，从整个行业发展的角度和大家分享了非常精彩的内容。我高度没有这么高，从一个做企业的角度，从房地产企业当中的一员，在接下来我们的市场当中，我们怎么样来走出自己的一条路，有一些自己个别的思考给大家做一个沟通和分享。

转型升级，从去年到现在参加了很多行业的活动，也听了很多的观点，应该是参加这种会议提得最多的是房地产行业的走势，房地产行业的转型升级，我们创造了很多新概念，比如房地产+，我们认为房地产转型就是在这个+上做文章，我们出了很多，转旅游，转养老，转了很多以前没有过的新的业态和思路，我并不认为这种思路是错的，在目前的市场环境之下寻找新的突破口是每个企业要考虑的。

但是在这个时候看一些数据可以发现，不管是一、二线城市，从销售占比和投资占比可以看到，住宅仍然占据着绝对的地位，80%以上，甚至是90%，作为我们已经是在这个行业要做下去的企业，考虑加号后面的内容，在加号后面进行转型的升级，我们的目光，我们的思路对于我们的传统住宅的开发，这些商品房的开发是不是还是核心，我们还热闹，很喧嚣，做了很多东西，但是真正在支撑着房地产企业活命，我们可以活下来，能够走下去的还是传统商品房法开发。只不过在这上面有一些新的研究和突破，这是我第一个想法为什么叫做守阵，我们在不断地想新东西的时候，对于我们最传统，最保守和最基础的东西不能忽视。

谈房地产的转型，谈未来的出路，我们更多从政府的角度，从经济的角度来看待整个房地产行业，来谈未来的走势，来谈未来的波动，来谈黄金时代，白银时代。我们都是在这样一个框架上来谈，我们由于是政治经济学，从更加宏观的角度来看待一个行业，不认为是错的。对于一个行业的环境的分析，从政治、经济、社会、技术，影响一个行业的发展至少是这么四个的因素。而我们在以前对于这个行业过多在政治和经济上谈行业未来的走势，社会和技术对于我们的行业也有影响，包括人口是社会因素。我们去转型谈房地产未来，谈宏观经济的形势谈国家经济的变化，我们有更多可以交流的因素，这个行业在发展过程当中需要借鉴的因素。

我们可能是当局者迷，上次在香港也是行业内的会议，当时有一个论坛，有一个交流，我们业内人还在谈我们今年去年明年，整个房地产形势的走势可以打多少分，未来有什么新的政策和动向，我们还在谈这些东西。有一个跟我们交流的供应商改革何亚东先生的一句话说，我很纳闷，为什么你们一帮行业的主流人士在一起谈转型升级的，没有一个人讲产品，没有一个人讲客户，但是都在讲大势，我们在一起谈的时候讲的都是客户和产品，你们为什么跟我们不一样。这个对于我的印象非常深刻。作为我们这个行业，我们过多的精力盯在了，由于传统行业发展的特殊性，放在了大势上，放在了政府的政策上，而没把眼睛放在其他方面的变化上。

我们一看到两个方面，百年企业到底是怎样成功的。整个行业的背景是一样的，整个经济和全球的背景也是一样的，百年企业成功的因素是什么，这里面提到很多条，有我们很少关注我们的股票，我们很少去关注这个行业的创新，包括今天的主题是非常的有道理的，弱平衡下的创新逻辑。这个是一个企业做成百年企业最关键的。我们在业内的沟通当中这方面没有看到，我们没有听到怎么样进一步善待我们的客户，没有听到怎么样在技术方面更好地创新。我们作为房地产企业，我们是站在企业的角度，那我们突围的方向在哪里，是不是应该在顾客的满意度上，是不是在产品的供应和技术的创新上，我们借助其他行业的发展，比如家电行业从一个阶段一个阶段走下来，我相信我们大家都是有体会和认识的。最终走下来的一定是能够不断地注重产品创新，不断地注重自身的核心能力的优化提升的企业才能最终活下来。房地产行业也是一样，为了能够活下来是关注自身核心能力的企业，关注产品创新的企业，才能活下来，这是一个不争的实施。

我们一直讲90后不买房，我们一直在算消费存量，我们说以后的房子没有人买，没有人住，这个有一定的道理，但是我们是不是可以换一个角度来看，我们回过头去看，从70年代、80年代住宅需求的变迁史，70年代住的是什么房子，筒子楼，公用厨房和卫生间，80年代有独立卫生间有已经很好了，90年代是商品房，之后没有任何特点的建筑出来了，到现在产品品牌不断地完善和提升。我把这个图放出来，如果70年代的住房和80年代的住房的存量还在，你住吗，市场上消费者是缺乏的，但是一定不缺符合我现在的好房子。所以说消费者关注什么，我可以看到，我们去年自身做了一些调查研究，人们更多关注的是服务，房屋的质量和功能输出，在这些方面，消费者不缺房子，是缺好房子，有房住这个阶段已经过去了，我们已经进入了最坏的时代。消费者更多是关注我们的产品，这些方面是我们这个行业企业未来要突围，必须要关注的。

我们未来的住宅是怎样的，生活是怎样，居住是怎样，我想这些方面不同的企业会有不同的思考，不同的角度有不同的思考，我们不一定有一致的认识，我们认为未来的住房更多在智慧、绿色、建设、健康、智慧化和人性化，是更加迎合消费者的需求的方向，刚才钟伟教授的观点，讲到了智慧和绿色，当然不同企业的理解是不一样的，面临的客群也是不一样的。但是有一点，我们怎么样面对消费者不断涌现的新的需求，用差异化的需求进行满足，这是我们企业的本原，就是市场竞争的本质。

对于未来房子的思考。首先一个智慧的房子，我们现在讲互联网+，讲智慧地球，很简单，你居住的社区，你居住的小区要提供一个智慧的平台，这是我们首先要知道的。我们跟业主做了很多的沟通，比如在一个地方，不是在一、二线城市，在三、四线城市，我们找到业主，告诉业主说这个小区wifi全覆盖，五年之内wifi全部解决，在小区散步的时候可以涵盖，进小区不用带卡，我们的卡已经很多的，你是我的业主，不需要通过卡来证明，凭这张脸就可以证明了。我们的业主很开心，这些技术并不复杂，我们说的互联网和云计算，这些技术都已经解决了，需要开发商把这些技术和消费者的需求能够有效地进行衔接，怎么样做到智慧社区，智慧住宅，智慧物业和安防，把这些智慧化的平台植入到千家万户，这些方面是我们的业主所需要的，我们讲到智慧地球，我们这些技术的发展使得大家都在家里上网，我们应该讲手指地球。

以后可能有更多的空间值得我们研究，也有提出，在家里生活的数据是否可以形成大数据，这些数据对你生活能够形成有效的支撑，这些都是可以研究的。生活规律，以及生命健康的状况通过分析提供一些指标，我想未来的产品应该具有这样的条件。这些大数据的应用，前一段时候和一些做零售的专家讲到，他们也讲到了以后家庭的零售网，专门做这个买卖，通过消费者到超市去购物，会记录你购买的东西。比如发现这段时间，购买孕妇早期的用品，可以评估你是不是怀孕的，到几个月之后我是否应该推荐相应的儿童用品，这个大数据的思想对于业主来说，我住在家里，要出去买东西，商家知道我需要什么东西，给我送上门，这些事情是我们可以构想。

比如需要一些健康的房子，我们在几个地方规划设计的时候做了一些微环境的分析，根据分析的结果以及我们规划的思路，我们做了一些调整，我告诉我们的业主，住我们的房子接受自然光照的程度比其他的房子高出20%，你住我的房子所呼吸的空气，是外面可以3分钟、4分钟是可以进来到你的房子里面的，这个呼吸的空气停留的时间是短的，空气新鲜，这些技术上的复杂都已经解决的，我们有没有这些理念把这些植入到社区。我们整天讲要提高居住的品质，什么叫做品质，我觉得健康就是一种品质，你居住得很健康。我们以前认为房子好就是高大上，里面的装修用黄金，晚上上厕所找不到地方，现在已经不是这样了，我们怎么打造健康的环境，你能够有更加新鲜的空气，我们希望消费者迫切需要的，而我们往往没有重视。以后到小区发现最热闹的就是广场舞，一个全国性的现象，对于健康的追求和运动的追求，不可能让他坐半个小时一个小时的公交车去找专门的场所，这种小区是有问题的，是不健康的，我们怎么样让他们运动在家门口，这些我们考虑以后业主是可以给到我们回报的。

我们刚才讲到的，智慧医疗，我们能不能让业主在家里做好自身的体检，不用在这里排队，不用到专门的医院做这个事情，这个也是我们应该考虑的。比如日间照料中心，在70、80岁左右的半失明的老人，他们也希望和自己的子女住在一起，晚上子女回家了可以照料，没有问题，但是白天没有人照顾，这些老人怎么办，白天老人是否可以有娱乐休闲的地方有人照顾的地方，这也是关注到业主的健康，我觉得这些东西值得我们去探讨。

尽管我们的房子是钢筋混凝土，是一个结构，但是有很多可以变化的空间，只是说我们是否是用心的。比如绿色的房子，刚才提到3D打印，这个跟我们的建筑企业还有一段时间。比如钢结构百年住宅，绿色环保新工艺，内部空间随意分割，自由组合，空间更加灵活。还有被动式建筑，打造节能降低绿色人居。我们对一些园林景观的要求，屋顶的花园，给到客户很好的景观我觉得这些都是我们应该来考虑的问题。

我们的建筑工业化，EPC，引领建筑变革，迎接生活未来，不仅在结构上推进，在精装修上推进。我们看到这张图，作为房地产企业很惭愧，这不是我们成果，也不是我们行业的研究成果，有本书叫做《小日子》，就在研究这个消费者到底是怎么生活的，你的生活习惯，因为我们提供的住宅和房子最终业主关心的是他的生活，我们消费者的研究，不要光研究怎么让他买你的房子，怎么研究他的生活是根本。这家博洛尼做橱柜的，研究得很好，比如不同家庭锅具数量也各不相同，对于不同户型产品厨房空间的设置，我们有了更多的思考，你用了锅层不一样，放在哪里，厨房的收纳怎么设计，看到这个我是比较触动的，这个作为房地产企业应该要考虑的。我们对于消费者缺乏什么，我们只是凭自己的理解就设计出了我们的房子，让消费者来买，我规定房子应该这个样子，你来住，我想我们这么多行业里，像房地产行业这么霸权的还是比较少见的。整个行业了来看，对于消费者的研究，对于消费者的理解是远远不够。房地产转型升级的出路在哪里，我想这张表给了我们很多的启发。

我们看到做的这个研究，窗户不好擦，就做360度旋转的窗户，太阳能窗户，装有透明的太阳能电池板，窗户的侧下角和地段设有插座的设计，还有百叶窗蝶变晾衣架等等，我们要考虑不同的业主有不同的需求，我们要梳理市面上新出现的，比如白领公寓、青年社区、创业社区等等，不同的业主需求是不一样的，我们需要针对去做改变，还有双钥匙房分配。我相信这些东西对于很多的业主都是有一定的吸引力。我们90后喜欢什么样的房子，很多人说，90后不需要买房，事实上随着年龄的增长，阅历的加深，财富的积累，选择购房群体的比例也会加大，新一代年轻人渴望交流，需要认同，从而建立归属感。我们只要给他们更加人性化的产品，他们就会选择的。

今天给大家分享的内容，对于房地产转型升级的思考，我们也希望今后能够在这些微观的层面，从产品的层面，我们未来对这个行业有什么更好的想法，跟大家做一些分享，谢谢大家。