楼市调控新政出台房企紧急调整销售计划

2017-03-24 07:04:05　来源: 信息时报(广州)

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业内人士认为，新政实施之后广州楼市成交量可能减少，个别供应过大的板块，价格会有所回调，但幅度不会大。

（原标题：楼市调控新政出台房企紧急调整销售计划）

　　增城某楼盘近期热销。

3月17日晚，广州紧随北京出台楼市调控新政，完善房产限购政策。根据《广州市人民政府办公厅关于进一步完善我市房地产市场平稳健康发展政策的通知》内容，此次广州楼市新政内容包括：社保缴费年限由3年改为5年，单身限购一套，同时执行认房又认贷。增城、从化仍未纳入限购范围，继续执行此前的政策。业内人士认为，新政实施之后广州楼市成交量可能减少，个别供应过大的板块，价格会有所回调，但幅度不会大。

业界分析

二季度成市场合理调整重要时段

广州楼市调控新政从今年3月18日起执行，购房资格“社保三年变五年”，对单身人士限购一套，并进一步完善差别化住房信贷政策。3月20日晚间，广州公积金中心发布新政，规定在广州无住房但贷款结清，购房首付也要四成。

克而瑞广州首席分析师肖文晓认为，广州限购区域（9区）的一二手楼市成交量将受到显著影响。参考上一次社保年限“1改3”的影响，本次社保年限“3改5”同样是增加了2年限制，虽然本次二套房贷新政适当照顾了合理的改善型需求，但是提供5年无间断连续缴纳社保或纳税证明的难度更大，因此预计限购区域的成交量相比新政之前会有下滑。而价格方面，之前楼价上涨的趋势将得到遏制，短期内市场将会横盘僵持。大约三四个月后，像花都这样库存量相对较大的区域以及一些市场竞争激烈的板块，个别去化压力大的楼盘可能会率先适度降价，用优惠“抢客”。

“不过，目前限购区域之中，除花都区一手住宅库存量稍大外，其它区域的楼市库存都在合理可控的范围，部分区域还处于较为缺货的阶段，如黄埔区的去化周期只有2.7个月，越秀区的可售货量只有500多套，因此广州房价总体将维持稳定，楼盘的优惠促销力度相对有限。”肖文晓进一步表示。

肖文晓认为，不限购的增城、从化，将直接成为本次广州楼市调控的受益者，不仅将承载广州9区外溢的刚性需求和投资性需求，也会吸引深圳客、东莞客等广州周边城市买家进一步关注。短时间内，增城、从化这两个区域的楼市成交量将明显攀升。

有业内人士表示，不排除接下来广州会根据增城、从化的楼市运行情况，因区施策，单独就增城从化出台有限度的限购、限贷政策。

广州链家研究院院长周峰表示，“3.18新政”对潜在客户的入市资格及贷款条件作了相当明确的定义，无可避免地会影响潜在需求的继续释放速度。周峰预测，2017年第二季度将成为市场合理调整的重要时间段，广州市区的一手、二手住宅成交量受潜在群体变动的影响，会比2017年春节后的这一波高峰期的成交量缩减10%~12%左右，楼价亦会放缓向上趋势，做平台式的整理。个别供应量过大的板块，价格亦会有所回调，但幅度不会大。

“部分暂时无法获取市区购房资格的准客户，会把置业目光放在增城、从化或佛山、肇庆等周边地区，特别是增城和佛山，对广州市区的潜在客户分流作用会明显增加。此外，不在限购范围内的公寓类物业，只要价格定位恰当，在今年内将会有更大的吸引力。”周峰分析。

开发商反应

每天都在开会研究对策

广州某大型房企在广州番禺、海珠、天河等多个区域都有在售楼盘，相关负责人表示，新政实施后他们的销售速度肯定会减慢，至于是否会调低价格，该负责人并没有否认，“要根据市场再进一步判断，最近每天都在开会研究对策”。

而广州中海花湾壹号的营销总监陈先生表示，调控加码对该楼盘成交量肯定会有一定影响，但是该楼盘现阶段还没有大批推货，所以影响暂时不会立刻体现出来。

此次楼市调控，增城和从化并没有被纳入限购范围。从化景业名邦负责人表示，在一个不开盘、不推新货、不特殊优惠、两天都下雨的周末，他们竟能体验到连样板房也卖光、连续两晚成交到深夜两点的情况。据悉，该楼盘将推最后一栋单位，不会压货惜售。

增城的御溪谷相关负责人表示，增城不限购，该楼盘上周末挤满了看楼客，但是他们不会“惜售囤货”，而是按原计划推盘，“我们年前的计划就是在上半年抢业绩，现在也是这个方向的判断，与市场切合”。据悉，该房企在广州增城和海珠2个区还有20亿元的货量。

方圆地产首席市场分析师邓浩志表示，对于此次广州楼市新政，开发商并无特殊的应对措施，因为目前广州一手住宅库存量并不大。

不过邓浩志表示，每次调控都会导致成交量的减少，房企面对政策的不断变化也有了适应，保持目前节奏应该是最主流的选择，由于很多房企资金面比较健康，所以后续开发、拿地也会保持稳定。

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全国近20个城市出台楼市调控政策

在全国两会召开前后，新一轮楼市调控陆续出台。截至目前，包括北京、广州、长沙、石家庄等在内的全国18个城市启动或升级了限购限贷措施，22个城市出台措施对本地楼市进行调控。北上广深四个一线城市全部执行“认房又认贷”政策。

其中北京规定，居民家庭名下在本市已拥有1套住房，以及在本市无住房但有商业性住房贷款记录或公积金住房贷款记录的，购买普通自住房的首付款比例不低于60%，购买非普通自住房的首付款比例不低于80%。暂停发放贷款期限25年以上的个人住房贷款。企业购买的商品住房再次上市交易，需满3年及以上。江苏南京规定，3月16日起，南京将高淳、溧水、六合纳入限购范围，暂停向已拥有1套及以上住房的非南京市户籍的家庭出售新房或二手房;南京主城区(不包括高淳区、溧水区、六合区)已拥有2套及以上南京户籍家庭不得购买新房或二手房。

调控目标有三点

易居研究院总监严跃进认为，此次全国范围的调控目标很明确有三点：第一是平稳楼价，这是一个最直接的目标。第二是通过对需求端管制，让供应量加快跟进，即提供了一个缓冲期。第三是确保有限的房源优先给予刚需购房者和首套购房者。

他认为，一线城市周边的市场现象，很大程度上说明部分购房需求采取了一种曲线的模式进行释放。从调控的内容来看，比较严厉，尤其是各地纷纷出台了认房又认贷的政策，使得二套购房的压力增加，所以，此类城市楼市交易将会有所下滑，价格也容易得到抑制。一些热点城市房价或将回调。而对于部分三四线城市来说，若地方政府积极引导，在本轮楼市升温的周期中，不仅不会带来房价过快上涨，反而有利于去库存。

一线城市依然被看好

尽管如此，不少业内人士表示，一线城市的楼市依然被看好。国务院发展研究中心市场经济研究所原所长任兴洲上周日出席增城一楼盘活动时表示，在一线城市当中，广州楼市近几年相对平稳；近期广州楼市调控升级，增城、从化未纳入限购中，符合“因城施策、分类调控”，政策向精细化方向靠拢。任兴洲特别强调，中央的国策是稳中求进，对于房地产调控，既保持稳定升幅，不希望大涨，亦要防范风险，防止崩盘。最后任兴洲表示：“全国各产业都在从量往质变化，居住需求同样也是。”

知名财经评论家叶檀在上述活动中也表示，限购明显是调控的手段之一，短期可能会压制成交量，但真正影响房价的经济增长和货币量宏观面并没改变。她认为一线城市仍是楼市较安全的地方。