碧桂园恒大等内房股大涨 预期三四线楼市要火？

2017年以来，沉寂多年的香港内房股忽然集体“暴动”，中海宏洋、碧桂园、雅居乐、旭辉控股等个股年初以来大涨50%，中国恒大、富力地产、绿城中国等个股涨幅超40%。

3月22日，碧桂园发布2016年财报。在强劲的业绩助推下，23日碧桂园以6.06%股价涨幅领涨港股地产板块，报收7港元；除中海宏洋微跌0.23%以外，其他内房股也有不同程度上涨。合景泰富涨幅5.44%，绿城中国、雅居乐、中国恒大、保利置业等个股涨幅逾3%。

23日，恒生地产建筑业指数收盘上涨1.23%，报3456.87点，年初以来累计涨幅21.70%。恒生中国内地地产指数年初以来更是大涨超29%，22日收盘上涨2.26%，报4007.04点。

在内地房地产调控频出的当下，是什么推动了低迷的内房股忽然大涨？

资金推动上涨

长期以来，内地在香港上市的房地产个股估值偏低，市盈率、市净率都不高，与内地差了大半截。

近期内房股的大涨，首先必然与资金的推动有关。“内房股股价大涨是由于沪港通、深港通的开通，内地资金的流入，他们买的时候势头比较猛，所以推高了股价；另外维护自己公司股价的一些主力也趁势推高，制造热烈气氛。”香港地产及金融资深评论人黄立冲表示。

“内房股”虽然在海外投资人眼中，是人民币资产，因他们的利润来自内地，如果人民币贬值将影响其港币计价的利润。但在内地投资者眼中，港股是“准美元资产”，因为港币跟美元挂钩。到海外配置资产，最方便的就是买港股。

易居研究院智库中心研究总监严跃进告诉记者，“过去香港资本市场对房地产股有一些误解，认为国内房价存在一定的风险泡沫，但是在政策的打压下国内房地产市场却表现得很强劲，很多业绩表现好的房企就成了他们的投资标的。”

除了沪港通、深港通开通后内地资金的流入，在美元加息靴子落地后，海外资金也明显回流到香港。“港股本身在全球估值较低，美联储加息资金有所回流，对于香港内房股上涨有一定的正面影响。”中国投资协会城镇化投资专业委员会副秘书长王德勇向记者表示。

房企业绩的基本面良好也是股价上扬的重要因素。2016年可以说是内房股业绩最好的一年。彭博数据显示，20家香港上市的中资地产商去年合同销售额合计增长56%，推动其核心净利润同比增长18.2%，2017年预计将增长22%。

“房地产信心提升，中国崛起势头越来越确定，之前大家不看好房地产是认为其泡沫大，迟早会崩盘。从一些企业的业绩，尤其是1-2月份的销售业绩看来，没有跌反而涨，整体的业绩表现还算不错。”王德勇说。

“房地产企业自身的业绩表现对其股票的影响比较大。一些上市房企市占率在提升，越大的企业可能越有较好的表现。”严跃进说。

房企乐观的销售目标也是一种推动力。比如近期富力地产、雅居乐均提出了三年千亿的目标，恒大和碧桂园的目标更是超过4000亿。“很多企业1千亿、2千亿、3千亿这样的销售目标，我不认为是激进的，这些企业在市场上表现得可能更好。”严跃进表示。

上涨能否持续？

在深圳一位大型地产商人士看来，内房股并非是全部大涨，而是有分化的，一些业务集中于三四线城市的内房股涨幅较大。比如专注三四线城市房地产市场的中国海外宏洋集团、碧桂园、恒大等房企都是内房股领涨的龙头。

在一二线城市调控收紧的前提下，两会期间，国务院总理李克强提出今年继续因城施策去库存。这意味着，目前房地产库存仍处于高峰的三四线城市楼市有望得到政策支持。

安信证券研报显示，1月份市场成交和房企销售数据超预期。虽然各热点城市楼市调控不断深化，但未调控强三线城市成交持续走高形成对冲，推动1、2月份市场销量好于预期，主流房企年初以来的销售数据仍十分亮眼。

严跃进认为，一二线城市政策收紧，需求外溢到三四线城市，使得最近三四线城市的房地产表现不错，呈现环比正增长和同比正增长。比如说滁州等地的房地产业绩创下历史新高。

王德勇也表示，内房股的大涨与国内房地产市场业绩有关，房地产企业的交易量上升，使得净资产上了一个大台阶。预计在政策调控下，三四线会持续火热一段时间。

目前内房股已经上涨了一段时间，一些个股股价已经翻倍。对于未来内房股是否持续上涨，业内人士说法不一。

“政策明确说会对一二线城市房地产行业进行管控，对三四线城市会有一些支持，这跟企业的区域分布有关系，很多配置在三四线城市的房企，业绩增长还是有保障的。”王德勇认为，内房股的上涨与否，与后续政策有关系，如果政策继续打压导致一二线城市销售量下滑，不排除政策还会有放松的可能。

乐观者还认为，投资者结构上，港股市场以境外投资者为主，其中机构投资者所占比重超过七成，个人投资者占比不到三成。海外投资者“喜欢”的是轻资产、运营型的公司而非重资产的房地产企业，所以过去内房股往往得不到好的估值。

但是近期，香港投资者在发生变化，越来越多内资机构、银行、投资人成为港股的投资者，尤其国有资本和险资。

比如，在华润置地、恒大、融创等内房股的上涨中，主要贡献来自内地的资金，尤其是偏好银行、地产等蓝筹股的险资。

深圳一位房地产人士则表示，内房股上涨的趋势未来很难延续，因为一二线城市房地产政策收紧，一些深耕三四线城市的房企受益，但并非对所有内房股都有正向的效应，内房股是否上涨跟房企的销售业绩相关。

兴业证券也指出，从长期角度看，一二线城市长期向上的大趋势基本不会改变，因为银行必然给地产加杠杆的强逻辑，压倒了人口、城镇化率等其他逻辑。在金融自由化背景下，银行核心利益就是在一二线核心城市配置按揭。短期内政府强行压制核心城市房价带来的短期抑制，以及货币政策带来的扰动，不会改变长期大趋势。

“如果这一波大涨的核心助推力是三四线去库存，那么这种上涨就不可持续”，前述开发商人士指出。

黄立冲则认为，内房股的后续表现取决于国家政策和解套资金会否回流，目前看来解套资金回流可能性不大，因此需要源源不断的新钱从内地流入，否则这批钱会被套住。