网易首页 > 网易广州房产 > 新闻 > 正文

谨慎的万科:计提12城跌价准备 手握870亿现金

0
分享至
万科对12个城市的项目存货进行13.8亿元的跌价准备,较2015年底增长82.3%,同时持有现金从531.8亿元暴增至870.3亿元。上述跌价准备项目主要集中在烟台、乌鲁木齐、唐山等二三线城市,2016年新增跌价项目中,又以南充金润华府规模最大。

谨慎的万科:计提12城跌价准备 手握870亿现金

万科对12个城市的项目存货进行13.8亿元的跌价准备,较2015年底增长82.3%,同时持有现金从531.8亿元暴增至870.3亿元。

上述跌价准备项目主要集中在烟台、乌鲁木齐、唐山等二三线城市,2016年新增跌价项目中,又以南充金润华府规模最大。

“这一年中国房地产市场的总销售规模创造了历史新纪录,但这真的只是一件值得庆幸的事情吗?”万科A(000002.SZ)在年报中提出了这样的疑问。

近期,国内楼市调控政策不断加码,就在上周末,江苏镇江、广东中山两个地级市也先后出台了限购政策。

3月27日,万科发布2016年年报,公司对12个城市的项目存货进行13.8亿元的跌价准备,较2015年底增长82.3%,同时持有现金从531.8亿元暴增至870.3亿元。

21世纪经济报道记者了解到,上述跌价准备项目主要集中在烟台、乌鲁木齐、唐山等二三线城市,2016年新增跌价项目中,又以南充金润华府规模最大。

“2010年期间,一线房企开始集中涌入,这部分项目普遍具备土地成本低、面积大的特点,在2014年南充库存量达到顶峰”,南充一家房企负责人27日介绍称,近两年虽然偶有土地出让,但是房企却是兴趣寥寥,土地价格出现下调。

华东一位不便具名的券商地产研究员27日表示,上述跌价准备可能与财务费用有关,但考虑到公司体量,对整体业绩影响较小,“公司2016年业绩向好,出于财务平滑的考虑,此时计提也是一个比较好的时机。”

跌价准备金额创新高

一般而言,房企跌价准备金额多数时候会维持相对稳定状态,甚至在部分年份不会做出任何跌价准备。

以万科为例,2008年3至5月,国内连续3次上调存款准备金,随后国家税务总局、国土部纷纷对购房个人所得税、小产权房政策作出调整,至此楼市量价齐跌。

也正是在这一年,万科存货跌价准备从1197万迅速增加至12.41亿元。随后,楼市政策转为“宽松”,2009年开始楼市继续上涨,当期万科存货跌价准备金额下调至6.25亿元。

直至2015年底,楼市企稳,调控预期再次增加,万科存货跌价金额重归7.54亿元,并于2016年再次上调至13.8亿元,这一金额已超越2008年时水平。

通过上述数据不难看出,楼市政策一松一放之间,万科均会存货跌价金额做出相应调整。

其他房企的规律性则并不明显,如中粮地产(000031.SZ)2016年存货跌价准备从2.52亿元下降到1.24亿元,而同期云南城投(600239.SH)则从0.89亿元上升至2.41亿元。

“作为行业龙头,万科在前几轮调控期间,也都率先做出减值准备,具备一定参考意义。从运行周期来看,现在也可以确定再次进入调控阶段”,长期关注地产行业的西南财大教授刘璐27日评价道。

不过,目前尚无直接证据表明,存货跌价准备与房价走势呈反比关系。

21世纪经济报道记者注意到,万科2016年新增存货跌价项目主要集中在镇江、大连等二三线城市,其中又以南充金润华府金额最大。

需要指出的是,做出跌价准备并非不看好当地楼市,也存在单个项目的具体原因。

以宁波为例,虽然公司对万科城项目作出了8699万的跌价准备,但仍有宁波印象城、云鹭湾等4个项目将在今年开工。

南充金润华府情况则相对特殊。“万科拿地时间很早,项目所在的下中坝区域属于新区,只是近年来配套开始逐步成熟,由于品牌溢价的原因,目前金润华府还是稳中有涨”,前述南充地产行业人士表示。

据他介绍,由于南充历史库存量较大,虽然近两年也有土地出让频率减缓,但是多数地块还是卖不上价,“各区域情况略有不同,个人感觉,整体土地价格出现30%左右的下滑。”

易居 CRIC研究中心高级研究员朱一鸣27日指出,存货跌价准备还是出于企业自身财务需求,比如2016年业绩还不错,就可以先计提一部分,对公司业绩影响也比较小。

谨慎的理由

“这主要是基于审慎的态度,未来仍将谨慎,尤其对三四线城市保持谨慎。”对于2016年做出的存货跌价准备,万科董秘朱旭在27日召开的业绩说明会上回应称。

一个容易被忽视的数据便是,截至2016年底,公司持有的现金870.3亿元,而2015年底时这一数字为531.8亿元。

而万科的“谨慎”,或许正是对楼市调控愈演愈烈的回应。

3月26日,北京市住建部等5部门联合发布公告,全面叫停“商改住”,限制个人购买商业、办公类住房项目。此外,北京市教委亦对新生入学政策作出调整。

“多部门联合出手,同时还对部分中介停业整顿,此次调控力度明显高于以往,目前可视为‘刹车’阶段,还没到真正‘转向’阶段”,刘璐告诉记者。

以成都为例,自2016年10月城南天府新区和高新区限购后,成交量便出现了一定幅度的下滑。

链家地产根据成都建委统计的数据显示,2016年11月成交量惯性冲高至18386套,随后连续3个月下滑,至今年2月时已下降至9910套。

3月23日,成都限购政策再次升级,不仅将二手房纳入限购范围,同时社保缴纳年限再次提升至2年。

这使得此前未能及时办理网签,以及外地户口、社保缴纳时间不足的人群,短期内全部无法在当地购房,刚需首套房也包括在内。

新建住宅方面,则面临一线城市土地供给不足、预售资格审批的问题,如部分新建住宅定价较高,备案难度随之增加。

21世纪经济报道记者采访过程中发现,目前关注的焦点主要集中在未来货币政策调整上。

朱一鸣便表示,虽然国内可能还会跟随自己经济走势,来确定下一步的货币政策,但是宽松周期整体进入尾声,加息开启后房企压力随之增加。

刘璐也指出,虽然房价影响因素十分复杂,但是从历史走势上看,真正对房价起作用还是来自于资金端,预计今年4季度货币政策可能会转向。

“目前资金利率仍处于较低水平,市场成交量还未出现大幅萎缩,价格也相对保持坚挺,未来唯一担心的便是贷款政策的变动,下半年货币政策对楼市的影响将有所增强”,前述券商研究员指出。

上述背景下,各家房企拿地态度或将转为谨慎,并通过收购的方式降低土地使用成本。

如万科去年在收购了南京同昇等6家公司的同时,还收购了其他129家公司,合计收购对价人民币120.1亿元。(编辑:巫燕玲)

相关推荐
热点推荐
台湾要员曾放话:满足这三条件,台湾自动回归

台湾要员曾放话:满足这三条件,台湾自动回归

三毛看世界
2025-07-09 13:32:47
“红姐”出租屋堆满油奶,硬盘存着尊严换来的“门票”

“红姐”出租屋堆满油奶,硬盘存着尊严换来的“门票”

小怪吃美食
2025-07-11 02:36:32
放弃643万!帮助火箭交易自己,谢谢你兄弟,你配得上榜眼顺位

放弃643万!帮助火箭交易自己,谢谢你兄弟,你配得上榜眼顺位

巴叔GO聊体育
2025-07-11 13:51:39
赵一荻独子回国扫墓,跪在张作霖墓前大哭:我代表您儿子来看您了

赵一荻独子回国扫墓,跪在张作霖墓前大哭:我代表您儿子来看您了

有范又有料
2025-07-11 16:39:15
哈维要加盟曼联!六边形战士,红魔崛起在望

哈维要加盟曼联!六边形战士,红魔崛起在望

卡灵顿分析师
2025-07-11 18:22:03
广东一地出现特大暴雨 全省最大雨量达419.6毫米

广东一地出现特大暴雨 全省最大雨量达419.6毫米

环球网资讯
2025-07-11 15:00:10
特朗普访华行程有望落地?24小时内,美商务部对华送上两份大礼

特朗普访华行程有望落地?24小时内,美商务部对华送上两份大礼

红色国际
2025-07-10 20:35:03
253票通过,泰国撤回法案,但为时已晚,佩通坦没听进中国的劝告

253票通过,泰国撤回法案,但为时已晚,佩通坦没听进中国的劝告

小陆搞笑日常
2025-07-11 15:36:39
俄军防空系统向AFL1845航班客机开火,险些导致重大伤亡

俄军防空系统向AFL1845航班客机开火,险些导致重大伤亡

山河路口
2025-07-11 15:29:25
马英九说:统一要尊重台湾人民的意愿。郭正亮:统一不需要民意

马英九说:统一要尊重台湾人民的意愿。郭正亮:统一不需要民意

大道无形我有型
2025-07-11 11:33:14
已经宣布独立建国,但中国和联合国均不承认的10个国家!

已经宣布独立建国,但中国和联合国均不承认的10个国家!

七号说三国
2025-07-09 15:24:41
川西最小妈妈遗体已找到!被冲20公里泡8天,水势湍急打捞难度大

川西最小妈妈遗体已找到!被冲20公里泡8天,水势湍急打捞难度大

行走的知识库
2025-07-11 11:30:44
短剧男主演霸总太难了,穿厚底鞋,化大浓妆,硬拗造型好心酸

短剧男主演霸总太难了,穿厚底鞋,化大浓妆,硬拗造型好心酸

大铁猫娱乐
2025-07-11 16:01:08
青大附院器官移植讨论会引起的风波,失踪人口疑云下的公众恐慌?

青大附院器官移植讨论会引起的风波,失踪人口疑云下的公众恐慌?

社会论道
2025-07-08 11:04:54
打脸卡米拉!凯特王妃与布丽吉特同登杂志封面,王后充当了背景板

打脸卡米拉!凯特王妃与布丽吉特同登杂志封面,王后充当了背景板

小嵩
2025-07-11 08:48:39
太惨了!湖南一蛋糕店搬家,39岁老板被活活砸死,留下3个孩子

太惨了!湖南一蛋糕店搬家,39岁老板被活活砸死,留下3个孩子

明月杂谈
2025-07-11 05:20:21
高峰:抛弃那英和刚出生的儿子,20年过去了,他如今过得怎样了?

高峰:抛弃那英和刚出生的儿子,20年过去了,他如今过得怎样了?

动物奇奇怪怪
2025-07-10 09:54:56
甘肃天水一幼儿园铅中毒事件,有患儿抵京沪治疗

甘肃天水一幼儿园铅中毒事件,有患儿抵京沪治疗

儿科医生虾米妈咪
2025-07-11 12:02:24
打起来了,乌发起“斩首行动”,普京开始下令,美国态度悄悄变了

打起来了,乌发起“斩首行动”,普京开始下令,美国态度悄悄变了

霹雳炮
2025-07-08 23:27:41
2025养老金调整方案,上调2%,调整公式,2000和6000元上涨差多少

2025养老金调整方案,上调2%,调整公式,2000和6000元上涨差多少

兴史兴谈
2025-07-10 16:35:54
2025-07-11 21:55:00

广州房产

14%+同比涨幅!2025广州上半年楼市答卷出炉!

编辑推荐楼盘
每日成交前十
楼盘名称所在区域当前价格
楼盘名称所在位置套数
二手房推荐

头条要闻

美军B-52H战略轰炸机现身朝鲜半岛

头条要闻

美军B-52H战略轰炸机现身朝鲜半岛

财经要闻

管涛:百年美元信用将崩塌?

体育要闻

从无畏金兰到薪火相传,中国女篮新的花期来了

娱乐要闻

新闻联播镜头下的宋佳面相变了

科技要闻

稚晖君神操作 宇树痛失"人形机器人第一股"

汽车要闻

最便宜满血版华为智驾和鸿蒙座舱 岚图FREE+闭眼冲

态度原创

亲子
本地
家居
旅游
健康

亲子要闻

首个糖尿病芭比上线,娃娃也开始打胰岛素了,这很酷!

本地新闻

换个城市过夏天 | 枫叶之都的22℃清凉秘境

家居要闻

生活憧憬 自由浪漫之境

旅游要闻

热闻|清明假期将至,热门目的地有哪些?

呼吸科专家破解呼吸道九大谣言!

无障碍浏览 进入关怀版