戴德梁行黎庆文:回顾过往16年亲历广州城市格局变迁

2017-11-23 16:47:34　来源: 网易房产

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广州——无数人的寻梦乡，无数人的掘金地。谁能在这里找到财富？如何在这里找到财富？2017广州《财富》论坛开幕在即，网易房产携手网易广州频道，打造《广州财富人物志》系列人物专访，寻找各行各业的“创富密码”。

记者：王田歌

2001年，黎庆文第一次踏入中信广场，办公室南侧的落地窗，成为他观察这座城市的绝佳样本。

如今的落地窗外，天河体育场、珠江新城、小蛮腰依次排开，城市中轴线尽收眼底。这偶尔让他感到恍惚——16年前，窗外一片荒芜，没有高楼，没有人群。也正是在这16年里，广州城市格局迎来了前所未有的高速变迁，城市重心东移，黎庆文亲眼目睹了珠江新城乃至整个天河的崛起，财富涌流的新时代，开始了。

16年，平地造出一座CBD

虽是地地道道的广州本地人，但黎庆文曾在新西兰读书工作，2001年回到广州时，离乡已有六年。“我回国的时候，觉得广州的样子和我离开时变化不大。”黎庆文回忆，2001年时，广州的城市重心依然在老城区，繁华区域的版图最远到达中山一路附近，过了广州大道往东，基本就是郊区。

当时的天河是什么样子？他记忆犹新。

十六年前，珠江新城基本没有成型，花城广场、东塔、西塔、小蛮腰、大剧院，全都是工地。相比之下，体育中心一带初见规模，但也仅有几栋写字楼。往东是员村、骏景花园，再往东，则是一大片农田。

当时，戴德梁行已经开始研究广州的甲级写字楼市场，存量大部分位于老东山区。在当时的广州人看来，老东山区就是广州财富资源的聚集地。时移世易，谁也没有料到，昔日的“有钱有势住东山”很快就不复存在。一场亚运会，让珠江新城快速崛起。

一开始，人们对珠江新城的态度并不乐观。2001年时，珠江新城有地块出让，楼面地价在2800元/平米左右。“当时大家都觉得这个价格太贵了，不划算。”黎庆文回忆，直到西塔成功出让，才真正为市场注入了一剂强心针。

2005年9月20日，恒大、富力、新世界、新鸿基、城建和上海长峰六家地产巨头参与西塔竞标，最终，越秀与城建以总价10亿元成功突围，楼面地价2856元/平方米。

西塔的诞生，可以说是珠江新城建设的标志性事件。黎庆文表示，西塔出让后，珠江新城的商业环境开始快速发展。到2008年底，东塔也成功出让，“广州第一高”已是板上钉钉。

此后，市场对珠江新城的信心攀至顶峰。广州经济中心发生了明显变化，财富资源也随之转移。

据戴德梁行统计，珠江新城早已取代老东山区，成为目前甲级写字楼最为集中的区域，占比超过全市总量的60%。其中，有15栋写字楼号称“垂直印钞机”，营业收入超过100亿元，税收超过10亿元。在珠江新城的强力带动下，天河已成为“广州经济第一区”。2017年上半年，天河GDP总量位居全市第一，实现“十连冠”——广州的CBD在哪？这个问题已经没有第二个答案了。

珠江新城步入成熟期城市财富向南转移

“这十六七年，是广州发展最快的时期，城市面貌一天一变。我每天往外看，看着城市天际线建起来。先是花城广场，然后是小蛮腰，再到东塔西塔，再到一栋栋高楼，最后建成世界有名的CBD区域。你能看着一座城市成长，这种体验是很珍贵的。”

回顾过去，黎庆文认为自己是个幸运儿，不仅亲眼见证了这个过程，也参与了这个过程。

黎庆文介绍，1997年起，戴德梁行进驻广州，自此开始在各个层面参与广州城市建设项目，尤其是在房地产市场领域，完成了多个重要案例。2003年，戴德梁行与香港大学联手，参与编制广州经营性土地供应机制。作为全国第一个相关机制，它直接影响了广州房地产市场的后续发展，直至今天仍在发挥效用。

小蛮腰、东塔、西塔、天河城、西城都荟、金沙洲、亚运村……长长的客户名单，囊括了广州重要的商业地标与板块。戴德梁行曾为其提供发展策略顾问、商业营运管理等服务。此外，已发行的国内资产支持专项计划中超过一半由戴德梁行提供物业评估和市场调研服务。

如果展开地图，把戴德梁行服务的项目标注出来，不难看出城市财富的流向。往东，城区延伸得越来越远。往南，珠江新城已经进入成熟期，市场开始往琶洲转移，预计3-5年内逐步完善。再往南，番禺南沙的经济活动越来越频繁。

众多区域齐头并进，黎庆文认为，如果以5-10年为周期，最看好南沙。随着粤港澳大湾区的建设，南沙的配套服务，尤其是内部管理体制，可能进一步做出调整。届时，南沙会迎来更加自由开放的环境，财富吸引力大大增强，形成一个类似“小香港”的自贸港，有利于广州在世界经济圈中的地位跃升，从而对标全球城市。

“广州《财富》论坛是一场积极的全球营销”

根据全球化与世界城市研究组织GaWC发布的2016年世界城市体系排名，广州与墨尔本、华盛顿、旧金山等城市，一同位列Alpha级。与此同时，广州政府明确提出，要对标全球城市，在全球城市体系中谋划提升广州战略定位。

“广州想要做世界城市，那你必须要有自己的声音和定位，全球营销非常重要。”黎庆文认为，即将举办的广州《财富》论坛，就是一场积极主动的全球营销。《财富》论坛之后，广州很可能争取其他大型论坛，保持广州在世界上的知名度。

而全球营销的前提，是要发掘与世界对话的话题。黎庆文认为，广州要找准在世界上的角色，尤其是在世界经济圈中的角色。比如贸易，广州拥有上千年的商贸基础，广交会已成为“广州名片”之一。推动贸易升级，让全球贸易成为广州特色，这是可以期待的。

从过往经验来看，《财富》论坛能够显著提升一座城市的国际知名度。黎庆文坦言，大型企业为分支机构选址时，主要看中经营潜力，城市形象并非决定性因素。但是，《财富》论坛等活动，能够让大企业的高管、CEO直接感受广州的魅力，有利于广州在商业决策中增加砝码。