住房租赁金融创新提速 未来市场规模有望超预期

在一系列政策暖风中，我国住房租赁市场迈入发展新阶段。住房租赁供给侧改革，离不开政策层面的顶层设计，更离不开金融服务和产品的配套支持，未来需在信贷资金倾斜、金融服务和产品创新上更进一步。

2017年下半年以来，广州、深圳等首批12个住房租赁试点城市陆续出台住房租赁新政。前不久，北京印发《关于进一步加强利用集体土地建设租赁住房工作的有关意见》。大力发展住房租赁市场，是从住房供给侧发力，解决当下部分城市房价居高不下、库存高企的重要举措。长期以来，我国房地产租赁市场规范化、现代化经营的企业较少，租赁规模小、装修简单、管理成本较高等问题普遍存在，导致这一市场始终没有规模化发展。同时，项目前期投入大、资金需求期限长、盈利预期不稳定等因素，也在很大程度上制约了住房租赁市场的发展。

相关研究显示，我国住房租赁市场规模约为1.1万亿元，同期房屋交易市场规模约为15万亿元，租赁市场规模仅为交易市场的7%，与美国、日本等成熟市场平均超过40%的比例相比，差距很大。

培育和发展住房租赁市场，仅靠目前的资金投入和融资模式还远远不够，未来需在信贷资金倾斜、金融服务和产品创新上更进一步。

对于商业银行等金融机构来说，通过介入住房租赁市场，创新住房金融服务，一方面是履行社会责任的体现，另一方面也为自身业务转型提供新思路。

10月底至今，建设银行(7.100,?-0.09,?-1.25%)等多家银行高调布局住房租赁市场，提供千亿元级的银行资金支持，有望激活住房租赁市场的巨大潜力。建行近期接连与广东、重庆、湖北等地方政府签署战略合作，携手打造“政府智能化管理+智慧金融服务”样本，并首推“CCB建融家园”长租社区，发布个人住房租赁贷款产品“按居贷”等。

除政银企合作、提供资金支持外，银行等金融机构在创新住房金融服务、探索长租类REITs等方面大有可为。

首先，随着当前租赁人群对于租房观念的改变，房租分期的需求正在急速膨胀，未来租赁金融市场的规模有望超预期。在当前一线楼市销售低迷的情况下，商业银行或可在租赁金融市场中谋得新的增长点。易居研究院认为，未来10年将是租赁市场快速发展的阶段，预计2027年全国城镇将形成54亿平方米的有效租赁需求；租金规模将达3.86万亿元，比2017年增长138%。

其次，以REITs和CMBS为代表的证券化金融将成为住房金融创新的重要方向。10月，新派和保利两单长租公寓类REITs连续获批被视为市场开放的信号。建设银行等多家银行此番提前布局，无疑为后续的证券化业务创新抢得先机。

再次，随着商业银行经营专业化的不断增强，以专营机构架构运营渐成趋势。建设银行在多地设立专营机构，参与地方租赁住房重大项目建设及运营，规范住房租赁市场就是新的尝试。

可以预期的是，未来一段时间，银行等金融机构对租赁行业的资金支持将明显提速。但需注意的是，住房租赁金融创新需坚持“房子是用来住的、不是用来炒的定位”。此外，住房租赁成为资本“风口”，可能推高投资者对住房租赁项目的估值。如果短时期内涌入资金太多，可能导致租赁市场滋生泡沫，进而诱发金融风险。因此，金融机构推进住房租赁金融，应把握风控与创新的平衡。